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并购趋向:疫情中坚挺的日本不动产市场

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  ◆《日本新华侨报》经济部部长 翁道逵

  持续的新冠肺炎疫情引发了“居家工作”的远程模式,很容易形成这样的思维模式——新冠肺炎疫情造成大量职场人士居家办公,居家办公必然导致办公设施需求减弱。似乎意味着疫情势必波及了写字楼等房地产市场。但是,事实果真如此么?

  让时间倒退到2020年10月。那时,新冠疫情正在各国肆虐,并持续冲击全球资本市场。总部位于加拿大的著名不动产投资基金公司——Bentall Green Oak(BGO)的CEO——Sonny Kalsi却决定加速对日本的投资,而这一轮投资的目标中心便是写字楼。

  Bentall Green Oak是全球知名的房地产投资管理咨询公司,专精于全球办公、零售、工业和商住两用地产的资产管理。BGO在全球12个国家的24个城市设有办事处,而且在公司代表客户投资和管理的房产资产地区有着丰富的本土知识和经验以及广泛的网络。某种意义上说,BGO基于其在业界的强大优势,引领着不动产投资领域的最新风向。而BGO对于日本不动产的投资意向,早在数年前便已然“情有独钟”。2017年收购了位于东京银座的大型商业设施GINZA SIX的一部分,2019年又收购了武田制药公司的大阪总部大楼。而作为BGO的CEO,Sonny Kalsi在2000年期间负责管理摩根士丹利的不动产基金时就已经参与过对日本公司的重大并购案件,时隔20年,Sonny Kalsi再次发出了“买日本”的号令,并且将新设立的拥有100亿美元(约1兆日元)的亚洲基金中的80%的资金,倾力投向日本。

  正如每一艘逆流而上的船都有不同寻常的动力,每一个逆势而进的投资背后,也都有审时度势的决策。对于BGO来说,这个决策的依据,便是日本不动产市场的坚挺。根据日本大型不动产服务公司JLL的数据显示,2020年1月至9月,东京实现了不动产交易额的世界第一。彼时,众多日本旅馆业、餐饮业、服装业企业已经因为疫情而陷入破产的僵局。同在疫情下,何以两重天?究其本质除了因为产业领域的不同外,由于全球范围各主要经济体为了抗疫的货币宽松政策,以及全球利率持续下跌,以回报率稳定且高著称的日本不动产市场成为投资洼地,反倒呈现了投资利好的倾向。

  事实上,国际资本并非仅把对日本不动产的倾力投资聚焦到写字楼这一版块。早在2019年,德国著名保险公司安联集团,就已经投入约1300亿日元的巨资,收购东京和大阪等地约80个租赁公寓。彼时安联集团对日本不动产市场投资的主要原因,除了“低利率下不动产投资收益率高”这一特点外,还考虑到东京和大阪作为世界著名都市,人口流动量可以激活房屋租赁市场。2020年8月,全球疫情最严峻时期,安联集团的不动产管理部门在东京设立了事务所,一举购买了18栋租赁公寓。而结合日本不动产经济研究所公布的最新的首都圈公寓均价6084万日元(是仅次于日本地产泡沫期最高峰1990年均价6123万日元),事实告诉我们疫情期间日本房地产并未受到临时居家办公模式的影响,而是依然坚挺。当然这种坚挺并不意味着固守,相反很多日本不动产企业正在通过并购实现资产的优化。


  东京巨蛋(Tokyo Dome)便是典型案例。东京巨蛋坐落于东京都心,占地约4万坪,是日本最具代表性的体育场之一。日本三井不动产的社长从7、8年前便寻求机会试图对东京巨蛋进行再开发,希望能将其改造成具有复合性用途的优良不动产项目。鉴于东京巨蛋的股价低迷,彰显不出其资产价值,拥有其5%股权的香港基金开始对其施加经营改革的压力。在这种情况下,2020年6月,三井不动产在日本读卖新闻集团的斡旋下,开始与东京巨蛋进行收购的交涉。11月12日最初方案一经提出,TOB价格两度上涨,26日便达成了收购合议。三井不动产的社长已为东京巨蛋的未来发展摩拳擦掌。

  2020年,在日本虽然出现了新冠疫情的危机,经济发展停滞甚至倒退,但也出现了泡沫经济破裂后日经平均股价的高值,更呈现了不动产交易活跃的契机。进入到2021年,在疫情仍旧持续的日本,包括不动产行业在内的各行各业并购正如强心剂一般,不仅为企业和不动产市场的新陈代谢注入活力,更为日本走出失去的30年在构建添砖加力。

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