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新规出台,“囤房族”或全面消失?2021年起,房价或超乎想象

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  今天,我们需要认清一个事实:我国的房地产行业,经过了二十多年的“蓬勃发展”,除了已经成为我国经济当中不可或缺的一部分,而且还与每一个普普通通的家庭有着密不可分的联系。

  

  根据央行的数据显示:我国城镇居民住房拥有率为96%,户均住房1.5套。此外,根据广发银行和西南财经大学联合发布的中国家庭资产配置调研报告显示:我国家庭有77%的资产都在房产上面。也就是说,如果你有100万的家庭财富,其中,有77%左右可能是房子贡献的。并且,按照按揭买房的比例来看(70%以上的购房者选择按揭买房),如果剔除房子贡献的财富比例,可能有很多的家庭都处于负资产状态。这样来看,房子对于每一个家庭的重要程度便不言而喻。所以,房价的涨跌也关乎每一个家庭财富的多少,这也是国人比较关心楼市的原因所在。

  

  在过去二十年间,房价之所以上涨,主要原因是因为“城镇住房紧张”造成的。我们都知道,当一件商品供不应求的时候,价格上涨;当一件商品供大于求的时候,价格下跌,商品房作为一种“特殊的商品”,也符合这样的经济发展规律。在城市化的进程之下,大量的人口开始涌入城市,城镇住房无法满足大量的住房需求,所以,房价上涨。但是,我国楼市经过了二十多年的高速发展,目前来看,已经彻底解决住房供不应求的问题,城镇住房拥有率也已经达到了96%,那么,为何房价还在增长?我认为是分配不均造成的。

  

  在房价快速增长的年代,很多人看到了买房带来的巨大利益,于是,纷纷开始“囤房”“炒房”,有媒体报道,当初盛极一时的温州炒房团,共囤积房产约133万套,除了炒房团以外,还有大量的上市公司、个人等,简而言之,大量的住房囤积在部分人手里,而一些真正需要房子的刚需族却一套房子也没有,这就是分配不均!这也是为什么住房总量已经出现过剩,但是,房价仍在涨的原因之一,而且是重要原因之一。

  需要注意的是,这里涉及到一个金融杠杆的问题,不要以为导致住房分配不均是因为部分人以及上市公司非常有钱,用自己的钱买房投资,等待升值。其实不然,很多上市公司以及个人炒房客都是凭借着银行高杠杆也就是银行贷款来炒房,虽然,需要支付贷款利息,但是,贷款产生的利息和房子带来的收益相比,简直是九牛一毛。

  

  近年来,楼市调控不断升级,可是,房价依然变化不大,虽然,房价的高速增长被遏制住了,但是,房价增长依然存在。通过仔细观察你会发现,过去几年的调控很少有涉及到金融政策,直到2020年,先是严防资金违规流入楼市,建立完善的监督制度;再是“三道红线”迫使开发商降负债,去杠杆,金融政策的变化立竿见影,今年楼市“打折促销”频现就是表现之一。

  

  近日,央行和银保监会再一次出台新规,发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,目的很明确:提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。同时,推动金融供给侧结构性改革,强化银行业金融机构内在约束,优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。此外,再联系到房贷的“5档禁令”,限制房地产贷款和个人住房贷款占总贷款的具体比例来看,金融政策将不再过度“支持”房地产行业的发展成为既定事实,也就是说,无论是个人住房贷款、房地产开发贷款,还是其它资金渠道,流入楼市的数额都会大大减少,甚至阻断。这样一来,没有了“高杠杆”和“灵活资金”的注入,炒房现象也就会遭遇重大打击,“囤房族”全面消失或只是时间问题。

  

  “囤房”“炒房”现象的减少或者消失,会直接体现在房价上。供需变化或将直接对房价的变化起到关键性作用,使房价更加符合经济发展规律。上文中我们提到,我国住房总量已经不缺了,甚至已经过量的,那么,房价会如何变化也就一目了然,有内行人透露,2021年起,房价或超乎想象。

  可能有人会担心,既然房子和每一个家庭都有着密不可分的联系,房价下跌会不会导致家庭财富的贬值。这样的担心对于刚需家庭完全是多余的,对于炒房、囤房的家庭或许影响比较大。毕竟,房价无论涨跌,刚需出手的概率几乎为零,涨跌的财富只不过是“纸面财富”,实质性作用不大。囤房或者炒房的话,如果不尽早优化持有房产,风险还是比较大的,尤其是利用高杠杆的囤房族及炒房客。

  

  当然,有些购房者抱着“房价暴跌”的想法,我也是不赞成的。房价不可能暴跌是既定事实,未来只有房价平稳,在小范围内波动才是符合我国经济社会,甚至是民生等各方面的发展要求,另外,在房价稳定的背景下,拉动消费增长,增加人均收入,也就相当于房价下跌了,业内有句话,叫做:房价不涨,就是跌。说的就是这个道理。

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