4个疫情后新常态帮助最大化你的收益

在各国的新冠疫苗都开始发放之际，疫情之后的情况也开始被讨论，大家称之为“新常态（New Normal）”。

顾名思义，新常态指的是疫情中新出现的或者受到加强的，并且能够延续到疫情之后的变化。从中我们也可以看到，在疫情中的部分变化被认为是不会延续到疫情之后的，比如说对于园艺的打理和睡眠时间的增长（两者都是在刚封锁时上升，但在9/10月又回到了封锁前的水平），就属于这类。

目前，普遍认为将会出现的新常态大致有4种，我们将在下面的文章里分享我们关于这4种新常态如何影响房地产市场的看法。不过，所谓的“新常态”，有一些其实并非是完全在疫情中出现，而是由于疫情加速了，从而发展到一个足够令日常生活变革的水平。

一、便宜就是硬道理

影响类别：全部

这是一句我们经常能在各类投资咨询或者理论书籍里看到的话，实际上算是一个“旧常态”了。不过，在疫情之后，我们预计这种情况会进一步加强，并且影响到所有的资产类别，并不仅仅是房地产市场。

之所以会如此，一是因为不少普通民众在疫情中投资能力受限、二是在一个风险因为热钱推高的市场环境下，便宜能够对冲一些风险（主要是来自资产泡沫的风险）、三是在经济下行期便宜的东西本来就会比平时更容易引起投资者的兴趣。

所谓投资，简单来说是有资可投，复杂一点是有资也有可投标的，再复杂一点是有资，有可投标的，也愿意投。

便宜就是硬道理，这不是一个新常态，但持续下去的低利率、短期到中期的低收入、以及借贷市场的低杠杆，却很可能是新常态。这就直接影响了可用于投资的资本。

实际上，持续的低利率至少可以确认会是今年的基调。英国的央行，英格兰银行甚至有可能在本年度内采用负利率，进一步地刺激人们减少储蓄并鼓励消费与投资。

在一个经济下行比较严重的国家（多方预计今年英国GDP总跌幅将达到2位数，介于10%-12%之间），仅仅实施一年的低利率显然是不够的，因为GDP的拉动需要靠生产和投资，而生产和投资又都需要有足够的消费需求，也就是市场；所以在明年仍然保持低利率以维持一个较为宽松的经济环境也很必要，因此，多数专业机构都认为2022年的基准利率也不会高于当前水平。

而根据普华永道综合各个机构对英国未来GDP水平的数据，从会计行到国际组织（如IMF），对于英国明年的GDP增长估计在2%-7%左右，英格兰央行的估测最乐观，预计本国明年的GDP增速可达7.5%。

但即便如此，以今年GDP缩减10%（英格兰银行本身估计为大于11%）的程度算，明年即便GDP增速达到7.3%，仍然比2019年的水平低4.5%，在此基础上，要回到疫情前的经济水平，2022年的GDP涨幅需要达到4.7%，而2022年的GDP增速则不一定能达到这个水准（2022年预计英国GDP增长率在3%-6%的机构都有）；更何况2021年7.3%的增速在目前看已经是最乐观的一个，也并不一定可以达成。

综上所述，英国经济在两年内恢复存在比较大的不确定性，而在经济水平没有恢复之前，期望居民收入反而高于疫情前又是不太实际的，因此也可以认为在近两年，居民们的收入也是相对于之前拮据的。

由此可见，对于民众们来说，可用于投资的资本是受到了一定限制的，而在此基础之上，银行也会更加谨慎，这方面我们在之前的文章（热点研究 | 英国房贷市场基本信息及新冠影响）中也说过：以房地产为例，高杠杆率的贷款产品会比之前更少，而还存在于市场上的产品则会伴随更严格的贷款人资格审查。这一点实际上对于加快货币流动速度是不利的，但经济下行期间，银行吃过2008年金融海啸的亏后都非常谨慎，以至于即便首相鲍里斯约翰逊呼吁了放宽贷款审查程序，银行业也没有听从，甚至还有不少来自专家们的反对的声音。

因此，低利率、低收入和低杠杆的环境里，标的本身够不够便宜就很关键。标的不够便宜，即便够好，许多人也买不起（即本段开始的第二种情况的变式——有资可投，但是没有找到标的），因为投资能力不如以往了；除此之外，在风险下行期以谨慎的态度投资也是常见的情况，因此同样一个标的，面对资本和以往一样的一群投资者，仍然有可能达不成交易（即本段开始的第三种情况的变式，有资本也有标的，但是没有足够的意向），此时仍然是“便宜就是硬道理”。

而如果要卖的便宜，最重要的（如果不是唯一）前提就是买的便宜。买的贵却卖的便宜是没法赚钱的，只能亏钱。因此在这次突如其来的天灾中，“买便宜货”的优势应该能在之后的市场中得到体现，并且成为一个长期有效的应对突发利空的投资办法。寻找性价比高，估值低，有足够的价格支撑的标的的做法应该会越来越流行，无论是在房产还是别的什么领域。

二、喋喋不休的居家办公

影响类别：写字楼、酒店

之所以说居家办公是“喋喋不休”的，主要是因为针对它的讨论实在太多了。自从居家办公因为隔离办公而大肆兴起之后，它的影响几乎是所有讨论疫情影响和房地产未来的文章中一定会见到的内容。我们也曾经数次撰文对此进行评论和分析。

居家办公的主要争议点在于它会对写字楼需求造成多大的影响。有人认为这种影响大到会导致写字楼的灭绝，也有人认为影响并不很大，只是会改变写字楼的样式，而不会削弱需求；甚至有人认为不会有任何明显的影响（实际上这种情况真的可能存在，尤其是我们中国）。

实际上，我们认为当前已经呈现出来的数据（主要是各种调查问卷的结果），居家办公对于写字楼需求的削弱应该是存在的，尤其是在发达经济体，如英国和美国中，会有比发展中国家更高比例的工作人口可以适应居家办公。

但真正被削弱了的写字楼需求，也不会太多，因为能够全周居家办公（也就是一天都不用去办公室）的人实际上也并不多：曾对此事专门进行过大规模采访（总共涉及9个国家的800名管理人员，包括中国、英国和美国）的麦肯锡咨询的结果透露，当居家办公工作时间超过1周3天时，只有7%的人才会这么做。

而我们都知道，即便一个员工每周只到办公室工作1天，也需要有能够让其办公的场所。基于这种情况，灵活办公显然会在“疫后”世界里获得发展机会，为各个不再向员工提供永久办公空间的公司吸纳其员工的办公需求，并成为写字楼的大租户。

除此之外，如果仅仅讨论写字楼市场，我们需要注意的是，我们其实不关心全世界（或者说全英国亦或是全伦敦）的写字楼总需求被削弱了多少，我们真正关心的是在已有的和即将建造的写字楼面积是否能够有足够多的人来消化。而在伦敦这样长期供不应求（如果按照疫情前的水准看，需求总和超出供给总和的规模远应该大于7%）的地区，居家办公并不一定能导致写字楼空置率的上升或者在短期导致上升之后维持空置率水平不降低。

实际上，我们有一个大胆的预测，就是绝大多数人最终会回到写字楼内。目前这种预测还没有数据支撑，只是基于一个过往的经验，包括此次疫情所表现出来的一些特征。

在这次疫情中，各国多则1年有余，少则不到1年，都研制出了可以接种给普罗大众的新冠疫苗。这个速度实际上是非常惊人的，因为平时研制类似的一款疫苗一般需要耗时10年。基于此，我们可以说这次疫苗研制的超水平发挥完全是被新冠的严重性所“逼”出来的。

同样，在此次疫情中，各国的居家办公人士们，有许多发现工作效率并没有比在办公室里低（此处我们暂且不讨论效率本身的内涵，但的确有可能居家办公的人实际上并没有在同样的单位时间里完成和在办公室里一样多的工作内容，效率相等只是因为花费了更多时间而不自知，因为居家时工作和个人的时间界限本来就很模糊），而在平时大家则普遍认为在家工作比在办公室里工作效率要低。基于此，我们应该也可以说，这次居家办公的超水平发挥，也是被疫情给“逼”出来的。

但请各位想一想，如果以前在办公室工作比在家工作效率高，现在却两者效率相等，那么是否一定程度上可以推出在办公室时效率其实并没有达到最高？或者说以现在的居家办公的“精气神”，拿到办公室里，效率会比以往在办公室更高？

我们认为这是有可能的，因为对于工作来说，家里并没有什么客观因素，是在办公室里没有的（家里有大量的办公室没有的客观因素，但这些因素与工作往往无关，譬如家里往往不会有比办公室更快的网络，更好的打印机和“办公特化”的工作环境），所以如果在家的工作效率能达到100分，有什么理由在一个专为办公设计的地方反而效率更低？

也许这其实是来源于主观性（比如因为坐地铁而在精神上感到疲劳），而未来的办公室设计可能会倾向于缩减这种主观性差距，从而让人们重回办公室办公。毕竟，对于各位老板来说，能够为提升效率而进行各种投入，各种“革命”之地只有办公室，并不能去“革命”员工的私人住宅。

不过，与写字楼受到的冲击相比，商务旅行受到的冲击应该会更大，从而打击酒店业的利润。完全不需要办公室的员工可能只会在疫情后占一小部分，但是出于和能够居家办公类似的原理所取消掉的商务会谈和出差可能会占较大的比例，而且一旦形成趋势，可能很难逆转。

三、教育的重要性

影响类别：学生公寓，私人租赁

网上有个段子，在大萧条的代表，1929-1933年的美国，有人曾经说过，“如果没有图书馆，我早就自杀了”。虽然此事无据可考，但在经济下行时期，人们往往更加注重对自身的教育是可以用历史来证明的。

以本世纪衰退（衰退Recession是相对于萧条Depression严重程度较轻的经济下行期）发生次数最多的美国为例，每一次的衰退之后，几乎都可以看到入学人数经历一个明显的上升期，尤其是2008金融危机，在此之前的2年学制学生入学率平平，之后却开始飙升，类似的还有2001年网络泡沫对于就读4年学制的学生人数的影响。。

无独有偶，此次疫情中，英国大学的入学人数也上升了。其中最为明显的，是英国名校在入学人数上的提升，由15万左右提高到了17万左右，增幅达13%。

同时，英国学校的入学人数中最多的是国际留学生，增长数量之多几乎能够对冲掉因为脱欧而减少的欧盟学生。欧盟学生的数量虽然减少了，但幅度并没有想象中大（实际减少比例为少了6%），也为未来的学生公寓和私人租赁市场参与者提供了一个可靠的参考：毕竟英国已经脱欧了，未来暂时没有更多的不利于欧盟学生来英国求学的消息，因此近期的欧盟学生新增人数就可以看作长期的一个稳定数字。

学生公寓在疫情中的表现无需多言，由于迅速以及负责任的退房处理，大型学生公寓为自己赢得了非常好的口碑。只要它们仍然存活在市场，学生公寓逐渐整合的趋势就会延续。而在疫情中，由于租客保护政策给某些在英国租房的学生带来的延迟租金交付的福利，也一定程度上为私人租赁这个行业注入了一些活力，使得学生在选择一个读书期间的落脚之地时，可能会把疫情期间能够受到政策保护的私人房东出租房摆在比普通学生公寓更高的选择优先级上。

四、许多人因为新冠去世

影响类别：住宅，私人租赁

一个完全属于新冠疫情所创造的新常态就是在疫情严重的地区，许多人已经因此而去世。

在英国，截至目前已经有10万人因为新冠而去世。

去世了10万人，对应的应该会有数万套房子因而减员或者空置。

当然，去世的人里按照年龄不同，其住房拥有率的水平是不一样的，去世了10万名35岁以下的人和去世了10万名60岁以上的人，对住房的减员和空置的影响完全不一样，因为35岁以下的人住房拥有率很低，而60岁以上的人住房拥有率很高。

因此我们进行了一些关于年龄的统计。我们采用了英国国家统计局2020年第1周至2021年第一周的死亡人数人口统计数据，发现绝大多数因疫情去世的人都在55岁以上，这个比例高达96.46%。

而如果我们细看英国住房拥有率的年龄分布规律，就可以发现，55岁以上的人群中，住房拥有率大致能超过75%。因此估算一下，10万人中如果有96000名年过55岁的老人，那么对应的住房在96000的75%，即72000套；当然有些人并不是自己一个人住，因此真正因为新冠去世而空出住房的可能和英国的老人独居比例（非精确数字）31%算，应该空出的住房不会超过22000套。

但22000套也不算一个小数字，比全伦敦一年总住房供给量的一半还多。如果真的多出了这22000套，那么毫无疑问其中的绝大部分都会流入市场，而不会一直空着，也就会导致住宅和租赁市场的供给量增加，并对供需缺口不够大，同时去世人数较多的地区的房价和租金水平造成下行压力。

除此之外，虽然新冠死者对应的完全空屋可能不超过22000套，但其对应的住房则可能远超这个数字。家中平白空出来一间房间后，合理的做法是将之出租（尤其是在经济下行期，可以贴补家用，同时由于消费的减少也并没有足够的杂物来填满这间空房），因此租赁市场上，租金下行压力可能又会大于房价。

参考来源

The Guardian （2020）UK interest rates likely to fall below zero in 2021

KPMG（2021）January 2021 UK Economic Outlook

PwC（2021）UK Economic Outlook

Chicago Magazine（2020） College Enrollment Spikes During the Great Recession, As It Has During Less Great Recessions

GOV.UK（2020）Home ownership

McKinsey & Company（2020）What 800 executives envision for the postpandemic workforce

McKinsey & Company（2020） The next normal arrives: Trends that will define 2021—and beyond

Financial Times（2020）UK universities see record admissions, despite the pandemic