楼市供应过剩，两极分化加剧，武汉有些区域的房子大概率站岗

　　政策刺激下，2020年武汉楼市荣居全国销冠

　　去年，武汉处于疫情漩涡中心，当所有人都认为武汉楼市将一蹶不振时，武汉却拿出了新建商品住房成交17.54万套的成绩，居全国城市住房销量第一位！

　　这份成绩主要源自政府出台一系列政策推动楼市的复苏。

　　1、加大了优质地块供给，并相应的降低了出让门槛，房企迎来拿地良机。

　　2、分期缴纳土地出让金，预售标准全线降低，取消土地“熔断”规则，全面推行网上挂牌等。

　　3、基建按下“加速键”，地铁与环线公路迎来爆发期，直接带动楼市火热，提高销量。

　　2020年武汉土地总价与单价记录齐齐刷新，房地产充分发挥了经济“稳定器”与“压舱石”的作用。

　　房子太多，供应过剩，加速优胜劣汰

　　武汉销冠的背后，楼市加剧两极分化

　　2021年，武汉绝对不是最贵的省会城市，但很可能是在售楼盘最多的省会城市。住房供应量太大和库存过高，稀释了人口的增量，武汉楼市短期内很难出现暴涨。有的区域的房子，买了容易站岗。

　　1、2021年，武汉至少有1600万㎡的新房上市

　　上面这张图，是2020年全国卖地城市排行榜。

　　从成交土地的规划建筑面积上来看，武汉排名全国第2，仅次于成都。

　　武汉4000万㎡的建筑供应中，大约有1600万㎡的新房供应。按照10个月的上市周期计算，2021年，武汉至少有1600万㎡的新房上市，再结合库存面积来计算，2021年武汉的库存消化周期最起码在12个月以上，达到警戒线的水平。

　　2021年1月初，武汉市房管局预计2021年第一季度将有126个项目、512.09万平方米商品房可达销售条件。

　　2、无论新房还是二手房库存都达到历史新高，2021年武汉的去库存压力很大。

　　由于2020年5月份之后武汉获得预售证的项目较多，市场供应量较大，因此年底时商品房库存居高不下。

　　武汉市房管局数据：截至2020年11月末，已批准预售尚未网签的商品住房172009套，面积2105.95万平方米。

　　贝壳网数据：截至2020年12月31日，武汉二手房挂牌量93681套。

　　中指研究院数据：2020年，武汉开盘548次，推出115223套，开盘去化率为56%，较2019年80%水平下降24个百分点。

　　预售门槛降低，促使供应集中上市。当下武汉市无论新房还是二手房库存都达到历史新高，2021年武汉的去库存压力很大。

　　3、人口流入量小于住房供应量

　　截至2019年末，武汉户籍人口数量为906.4万人，比2018年增加22.67万人；常住人口为1121.20万人，比2018年增加13.10万人。虽然2020年人口流入数量还没有出来，但可以预见的是疫情之下，武汉的人口流入会比前年要少。不管是常住人口还是户籍人口，也完全撑不起如此多的住房库存。

　　4、二手房成交周期长

　　贝壳研究院发布的“2020年交易周期最长的十大城市”，武汉以成交周期158天排名第九，也就是说在武汉卖出一套二手房需要5个多月。二手房源的交易周期代表市场的活跃程度，也代表了房屋的流通性。上榜城市房源平均成交周期均在5个月以上，二手房出售难度大与城市住房供需矛盾直接相关。

　　5、政策可能收紧

　　2020年上半年，全国经济都受疫情影响，地方政府为刺激经济发展，采取利好楼市的政策，部分城市明显升温，楼市和土地市场异常火热，房价上涨较快。

　　楼市和土地市场的空前火热引起国家监管部门的高度关注，住建部和央行出手调控，划定“三道红线”，旨在降低房地产杠杆，减少金融风险，继续坚持“房住不炒”的定位。

　　随着疫情的减弱，经济回归正常轨道，武汉去年的刺激政策，今年大概率会出现回调和收紧。

　　供应量太大，买入三四环，大概率短期站岗

　　去年，武汉的土拍主战场在三四环，也就是说，2021年，1600万㎡的新房供应主要在三四环；

　　今年，三四环的楼市势必进入红海竞争，供应量太大导致价格短期内涨不起来，所以，买入三四环的购房客，大概率会短期站岗。

　　三环内和光谷核心区域是最佳选择

　　三环内占尽资源，拥有成熟的医疗、教育、商业、交通等满足生活需求的配套，而且三环内的土地供应越来越稀缺。

　　光谷的核心区域，一个是即将步入高光时刻的关山大道，也是武汉首条千亿级第三产业大道。另一个就是光谷中心城，这里承载了武汉的高新尖产业，大咖云集，既有甲骨文、华为、小米、金山、华星光电、天马微电子、长江存储等科技公司，也有中建三局、铁四院、国采中心、江汉油田、湖北省广电等大型国企，还有中国医药集团、国药器械、迈瑞医疗、联影、华大基因等知名医疗企业，光谷中心城现在正在按照总体规划加速推进，未来必定产业云集，商业配套密集，人口流入量大，就业资源丰富。值得一提的是，光谷中心城的土地也不多了。

　　最好的资源，成熟的产业，稀缺的土地，丰富的就业，如果有足够预算，三环以内和光谷核心区域是最佳的选择。

　　调整心态，购房者做好长线持有的打算

　　地卖多了，供应过剩，房价起不来，武汉短期内，很难出现暴涨，购房者要降低预期，把武汉的房产，要作为长线持有的理财产品，持有周期不少于3-5年。