沪杭连续调控！上海可能不会跌，但杭州大概率要凉！

　　话一出口，就是老双标狗了。

　　过去一周，上海和杭州两个“楼市摇都”连续加码楼市调控。

　　但有句实话，虽不中听，但我不得不说：

　　同样都是调控，上海可能岿然不动，而杭州大概率要凉。

　　先别着急喷，听我耐心走完讲逻辑的流程。

　　沪杭双城，调控加码的对手盘都是炒房客。

　　我们先来看，这两个城市此次调控加码的核心细则：

　　梳理下来，所有的狠招都在往“炒房客”和“投资客”身上招呼。

　　比如，延长增值税的免征年限。

　　其目的在于——

　　通过加税，来打击短线投机的收益率，进而打击热门区域和热门楼盘的换手率。

　　比如，锁死假离婚破限购、赠与房屋3年内不能买房。

　　其目的在于——

　　打击以各种方式清空手中的房产，重新跳到场子里，装无房小白套利的老玩家们。

　　比如，无房家庭摇红盘，限售5年。

　　其目的在于——

　　彻底锁死拿着无房户身份打新，快进快出的老阴比们。

　　由此可以看到，有关部门对于民间高手们那些倒腾房票、装无房户、短线投机和快进快出的小手段，真的是一清二楚。

　　所有的调控手段，全都往炒家身上，狠狠的招呼。

　　所有的调控手段，对手盘和假想敌，都是投资客。

　　沪杭楼市，有一个本质差异——

　　杭州楼市，真有刁民想害朕；

　　上海楼市，都是刚需在互啄。

　　这个本质差异，导致了同样都是针对投资客和炒家的调控加码，但结果可能大有不同。

　　这段时间，我们团队一直在上海及环沪考察，我们也用一线数据多次分析了上海这波楼市涨幅背后的逻辑。

　　我们多次强调一个观点——

　　上海楼市之祸，祸不在投资，祸在供需。

　　四年前，上海楼市重启楼市调控——

非沪五年社保，而且单身不能买；

沪籍，单身只能买一套，家庭只能买两套；

首套3.5成，二套7成……

　　在这样的严苛政策之下，绝大多数的投资客和炒家早跑了。

　　上海这波涨幅，推手不是炒家，而是四大波真实存在的刚性需求。

　　第一波，是连年递增的改善客户。

　　上海的改善类需求连年递增，10万购房者，6万改善客。

　　但是，上海真正能称得上改善的二手房源，不到5000套。

　　第二波，是公民同招后的焦虑家长。

　　公民同招落地后，诸多家庭走向更稳妥的公办学区房。

　　学区房需求上涨了15%，而挂牌房源跌了25%。

　　第三波，是大规模回流的刚需。

　　刚刚满足“5年社保条件”的非沪刚需、刚刚满足“7年居转户”的新上海人、刚刚“被作为人才”引入的毕业生……

　　刚需，被轮番且集中的空投到上海楼市。

　　第四波，持币抢房的拆迁户们。

　　2020年，上海启动了大规模的旧改拆迁，超过9成是货币化安置。

　　“失去房子，只剩下钱”的拆迁户们，也被空投到上海市场。

　　以上四批刚需，用了一年时间，把上海楼市彻底买空了。

　　新房加上二手房不到8万套，最多只能卖3个月。

　　这种市场，怎么可能房价不涨？

　　上海的房价上涨，来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应，而不在所谓的炒家和投资客。

　　上海的政策加码，针对的全是炒家。

　　上海的真实市场，互啄的全是刚需。

　　在极端的供需关系下——

　　再强的调控加码，也摁不住一个“无房可卖”；

　　再强的政策加码，也抵不上一句“贵贱不买”。

　　但是，杭州与上海的情况完全不同。

　　随手举几个栗子，一起看看——

　　杭州楼市虚火不下的背后，都是谁在玩？

　　2020年5月，远洋西溪公馆“万人摇号”抢房。

　　西溪公馆补登记的最后一天，售楼部门外的30多辆车中，浙A牌照只占了一半。

　　剩下的苏B、苏E、皖M、皖P、沪B占了一半，甚至连桂A都有……

　　或许，这些远道而来的客人，只是想见见世面吧。

　　2019年，余杭融信澜天交房了。

　　这是杭州首个万人摇的项目，当时售价1.85万/㎡，与周边二手房倒挂近100万。摇到即赚100万，人生暴击在眼前。

　　融信澜天交房不到一年，当年摇到房子的1600位尊贵业主，已经有超过400位，迫不及待的把房源挂了出来。

　　有人说，融信澜天里面的投资客比例超过90%。

　　我不敢确定的是，这个比例否准确。

　　但我敢确定的是——

　　当年的幸运儿里，起码有400个急性子。

　　同样的情况，还发生在当年的奥体三兄弟——融信保利创世纪、龙湖天璞和融创时代奥城。

　　这仨兄弟，交房不到半年，有近350套二手房挂出。

　　刚刚交房不到一年的小区，数百套房源集中挂牌抛盘。

　　恕我直言——

　　除了“第一批的投资客开始套现离场”之外，我想不到更好的理由。

　　讲到这里，大家应该看明白了。

　　杭州楼市真有炒家在入局，真有刁民想害朕。

　　如今，刚需互啄的上海和炒家入局的杭州，同时迎来了针对投资客的调控加码，我只能说：

　　请杭州，自求多福。

　　沪杭楼市，走在了分道扬镳的岔路口。

　　有人会问：

　　调控加码后，上海和杭州的房价到底将走向何方？

　　送佛送到西，吃饭喂到嘴，再举个栗子。

　　这次调控加码，上海和杭州都提到了一个点——

　　增值税免征，从满2年延长到满5年。

　　在绿中介，杭州“满5且房龄不超过20年”的二手房，有超过5万套的挂牌量；

　　而上海“满5且房龄不超过20年”的二手房，只有1万多套的挂牌量。

　　也就是说，上海的免税房源量远低于杭州。

　　一旦加税，上海的满5房源，因为稀缺，大概率将再涨上一波。

　　在绿中介，杭州“不满5”的次新二手，有超过16000套的挂牌量；

　　而上海“不满5”的次新二手，只有500多套的挂牌量。

　　也就是说，上海的次新房源量远低于杭州。

　　一旦加税，上海的房东，分分钟会把税费成本直接转嫁给买家。

　　这一切的根源在于——

　　上海的全部二手挂牌房源，只有5万多套；

　　而杭州的二手挂牌房源，直接干到13万套。

　　这一切的根源在于——

　　上海楼市里，是嗷嗷待哺的刚需；

　　杭州楼市里，是急于套现的炒家。

　　这两年，大家都在说上海正在老去，杭州正在崛起。

　　现如今，终于到了——

　　“是骡子是马，拉出来溜溜”的名场面。

　　一周前，我在杭州的侯潮府看到一套大平层，单价14万/㎡；

　　而在上海的徐汇滨江，我也看到一套大平层，单价13万/㎡。

　　一个是上海的核心，一个是杭州的核心。

　　杭州，终于貌似超越了上海。

　　当然，我指的是房价的层面。

　　如果，说杭州的房价没有泡沫。

　　那么，就只能怪上海的天花板太低了。