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银行停贷,利率上调,广州楼市会否改变方向,导致房价下跌?

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  1月27日,中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行等四大行的房贷利率将全部上调,首套房房贷利率为LPR+55基点,即5.2%,二套房利率为LPR+75基点,即5.4%。

  而提高房贷利率的将不止四大行,根据相关消息,估计会整体提高。


  ▲四大银行利率调整表

  造成众多银行停贷、放款缓慢、利率上调,主要源于最近广州出台的房贷新规。

  新规要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。与全国范围内针对不同类型银行设置五档红线不同,此次的两条红线对广州所有的银行都是一个标准。

  进入2021年,广州就放出房贷新政,为加速的楼市快车刹一刹车。本次新政引发的影响对购房者具有一定的杀伤力,已经可以感觉到肉痛。

  此次的利率上调意味着购房者的还款利息和月供将上升,如以广州此前首套贷款利率5.05%、贷款200万、贷款时间30年为例,采取等额本息的方式还款的话,利率上调后,总利息会增加8.88万元,月供则增加约246元。

  除了利率上调直接刺痛购房者外,对开发商的资金回笼也将造成间接影响。由于房贷收紧,购房者网签后,即使银行批贷,但迟迟不放款或推迟三个月放款,排队的人越来越多,开发商就不能及时收回资金,造成资金运转压力。

  开发商面临资金压力,广州过热的楼市是否会改变方向,导致房价持续下跌?

  这要从去年年初说起,广州楼市受疫情影响,上半年成交量冷了半截,此时的买家处于持币观望的状态,期望下半年还能再降价。但事与愿违,企业在复工复产后,经济社会逐渐恢复活力。

  2020年下半年开始,广州楼市一扫疫情阴霾,量价节节攀升,去年10月广州成交均价首次破3字头。广州量价齐升的现象从10月延续到12月,一些限购区域热盘依然火爆,出现排队抢房、一房难求的情况。

  另一方面,广州去年出现的“翘尾”行情与放松落户限制有直接关系。去年12月,广州人才落户政策一周两度松绑,继12月16日发布《广州市差别化市外迁入管理办法》公开征求意见稿后,12月25日再发布放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知。两条令各大房企兴奋的消息,为广州楼市悄然复苏打了一剂强心剂。

  嗅觉灵敏的购房者则抢在新一轮上涨前夜上车,继续持币观望的看房者则在半年后叹息半年前已经看中的房子已经买不起。在量价齐涨的情况下,广州还出现了业主抱团涨价的情况,并且这种风气蔓延至整个珠江新城、越秀,一路向东南,抱团涨价的声音此起彼伏。

  然而,在房住不炒的大环境下,大涨必有调控。出现业主抱团涨价的情况后,1月5日,广州住建局呼吁,对于近期出现的房地产市场有关炒作报道,请大家理性研判,防止误导。并深入开展市场秩序专项整治行动,严厉打击哄抬房价。

  根据中指研究院数据,2020年广州全市商品住宅累计成交1202万㎡,全年销售均价为30673万元/㎡,为历年新房销售历史新高。在人才购房政策持续优化及落户政策门槛放宽的利好带动下,广州楼市供需两旺,整体表现良好。


  ▲2020年1-12月广州商品住宅供销量价走势

  进入2021年的第一个月,广州新政为过热的楼市泼了一盆温水,目的是降温,但却不是致命的冷水。

  虽然广州出台新政的信号已经很明显,就是要过热的楼市降温,但却与去年年底发布的人才政策互相矛盾,既想楼市平稳上扬,又不能让楼市过热,这就是悬在开发商和购房者头上的一把剑,任何时候有不驯服的情况,那条系剑的绳子就会被切断。

  那么,新政出台后,开发商如何把影响减少到最低?楼主认为开发商去年出现的骚操作会全面推广,“全款优先选房,贷款的在全款之后”将会横行,但这些只会出现在热门楼盘,一些冷门楼盘这样操作无非自寻死路。

  根据去年的统计数据,黄埔的知识城、科学城、番禺区的万博、南沙区的明珠湾、南沙湾等是最受购房者喜爱的板块,这些板块在新政的影响下将继续保持平稳,由于放款速度缓慢,热门板块楼盘也不能再由着性子自由涨价,任性封盘停售。

  经过广州的专项整治行动,二手房抱团涨价的情况将不复存在,业主联手中介炒房也将被遏制,只要二手买家保持好心态,不盲目追高,谨慎交易,持续高温的二手市场将会逐渐冷下来。另外需要提醒的是,在放款缓慢的情况下,二手房交易时有可能在规定的时间内卖家拿不到钱而造成买家违约。

  经过此次新政后,广州楼市方向预计不会有太大的改变,房价也难以下跌,各位刚需该买的还是要买,现在还没到持币观望的时候。

  持币观望犹如温水煮青蛙!

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