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深圳一小区业主称按样板房装修被认定违建,相关部门介入调查

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  被点名单位: 深圳市鹏城瑞泰投资有限公司、深圳市城市建设投资发展有限公司、龙华区更新和土地整备局、龙华区住房和建设局、深圳市市场监督管理局龙华监管局、龙华街道、龙华区规划土地监察局

  南都讯 记者焦明梁 近日,深圳龙华区天玑公馆多位C栋业主向南都记者报料称,自己在房屋内建设二层阁楼和厨卫空间的改造被相关部门认定为违建。据业主提供的购房合同显示,房屋用途为“办公”,但他们称改造与看房时的样板房样式一致,且取得物业的装修许可。对此,相关部门回应称,此前巡查未发现设置样板房,约谈开发商时其也称不存在样板房。记者就此事联系小区开发商深圳市鹏城瑞泰投资有限公司及深圳市城市建设投资发展有限公司,暂未收到回复。对此律师认为,如开发商设置了样板房,应说明与交付房是否一致。

  业主改造房屋被认定违建,称按购房时样板房装修

  近日,龙华区天玑公馆小区C栋多位业主向南都记者反馈称,他们在房内进行的装修改造被认定为违建,相关执法部门已经阻止他们继续装修入住。


  记者在现场看到,C栋电梯间张贴了一份落款为龙华街道综合行政执法办公室二中队(以下简称执法队)的《告知信》,其中提到:“天玑公馆1栋C座有大量房产涉嫌违法建设……我队将依法对上述建设行为进行查处”,“对于强行装修、搬家具等行为不听劝告的,我队将通知相关部门对房间产的房屋尽心断水电处理”。

  业主张先生(化名)表示,他们是因在屋内架板隔出二层、建设厨房和卫生间而被认定为违建,但这些都是按照看房时位于C栋313的样板房样式进行的装修,而如今样板房已经被拆除。

  包括张先生在内的多位业主向记者提供了几段据称是样板房的视频,记者看到视频拍摄者站在铺设了木质地板的二层阁楼上,有一楼梯通往一层,二层内有一区域安放有马桶、洗手池等洁具,其他区域则放有床、沙发、书桌等家具。据张先生介绍,因为看样板房时被楼盘销售人员告知不能拍摄视频,所以业主仅偷拍到部分画面,样板房的厨房和另一个卫生间则位于一层。他告诉记者,自己是于2019年4月前往天玑公馆售楼中心看房。

  据此前媒体报道,执法队曾于1月给小区A、B栋投诉C栋违建的业主回复称:“经核查,C栋用途为办公性质,装修过程中私自违规搭建阁楼,增设独立厕所、厨房、把办公改建成复式公寓。”


张先生提供的购房合同显示房屋性质为“办公”。


C栋一位业主提供的装修许可证中提及的核准装修项目包括焊架阁楼板、焊楼梯。

  合同称房屋用于“办公”,但有厨卫保修条款

  装修许可证提及“架板”、“二层房间”

  张先生称,他在看房时销售中心工作人员称C栋属于“公寓”,另有其他多名业主称销售人员对他们的说法是C栋为“商住两用公寓”。

  据张先生提供的一份共42页、已装订成册的购房合同显示,他所购房产用途为“办公”,建筑面积为36.34平方米,总价款为158万元。合同第23条“结构与用途禁制”称,“本房地产仅作‘办公’使用,买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重和用途”。但记者注意到,合同第15条“保修”中提及,房屋“厨房和卫生间地面”保修期限“为2年”。

  张先生表示,在他签署合同时合同并未按顺序装订成册、而是在一张张文件上签字,“他翻一页我们就签一页”。针对记者提出的是否查看了文件内容,张先生称“营销人员会催你,说这个都是一样的,没什么看的,我们又不会改变的”,妻子在看了前几页内容后便相继签字。其他多位业主也称是以该方式签署合同。

  合同中还提及了样板房的相关条款,其中第28条规定“出卖人所作出的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为本合同的组成部分,出卖人应承担相应的义务”。不过在合同第31页的附件条款“十七、对买卖合同第二十八条的修改及补充”中,对此前提及的样板房相关条款进行了否认:“出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容,双方不受其约束。样板房并非出卖人承诺的交楼标准或未来可实现状态。”

  此外,张先生还表示装修前他们向物业提供了施工图纸等报备并得到了许可,多位C栋业主提供的施工图纸均是按两层、包含厨卫空间的样式设计。据一位C栋业主提供的日期为2020年7月、落款为天玑公馆物业服务中心的《装修许可证》显示,核准的装修项目包括“用钢材焊架阁楼板、焊楼梯”、“卫生间、厨(疑似)房铺贴墙地砖”、“二层房间铺木质地板”。

  此外还有C栋业主向记者提供了一份《装修竣工验收申请》,其中物业服务中心及其工程部、安全部、客服部意见中,均出现涂改痕迹,验收合格处的“√”被抹除,不合格处被打勾,工程部要求整改项目中提到“夹层加建”。


多位C栋业主提供了据称为样板房的视频

  记者现场走访:毛坯房窗户有两层,墙中部有白色花线

  在天玑公馆C栋内,记者看到通道出入口、楼梯等位置均有执法队工作人员在现场蹲守,防止C栋业主继续进行装修工作。

  在一户尚未进行装修的C栋毛坯房内记者看到,这间房屋的高度超过4米,一面墙上安装有上下两层窗户且均装有护栏,在一侧墙柱的中部留有白色划线;在一侧墙面的上半部分还安装有水龙头,显然无法从地面上直接使用。张先生称,白色划线是用于架设阁楼板定位使用。


记者在现场看到的C栋未装修的毛坯房。

  投诉业主认为C栋业主改造已经改变房屋性质,开发商暂未予以回应

  对于C栋业主进行的改造,向相关部门进行投诉的部分A、B栋业主则有自己的看法。记者在现场走访时,一位天玑公馆B栋业主直言:“网上房地产信息都有的,买房之前肯定要了解房子是干嘛的,要了解这块地的性质是什么,建起来的是什么。”他指出,目前C栋业主进行的改造已经改变了房屋性质。

  据深圳房地产信息网信息,天玑公馆开发商为深圳市鹏城瑞泰投资有限公司(以下简称鹏城瑞泰),物业公司为深圳市深城投嘉邻物业管理有限公司(以下简称嘉邻物业)。

  记者就此事多次联系鹏城瑞泰,但电话并未接通。根据天眼查信息,鹏城瑞泰是由深圳市城市建设投资发展有限公司(以下简称深城投)100%控股公司和深城投大股东深圳市前海益通达服务有限公司联合注资,嘉邻物业的大股东则为深圳市深城投投资控股集团有限公司。记者多次致电深城投,就售房问题和装修问题进行采访,工作人员均称将由相关同事与记者联系,但截至发稿前记者并未收到回复。

  部门回应未发现设置样板房、物业反馈未允许搭板,是否虚假宣传正在调查中

  针对天玑公馆房屋性质问题,记者从龙华区更新和土地整备局了解到,天玑公馆属城投龙华工业园城市更新项目,根据已批项目施工图,项目C栋为办公物业。

  针对此事,龙华区住房和建设局(以下简称区住建局)回应称,2017年12月,深圳市规划和自然资源局龙华管理局向天玑公馆项目核发商品预售许可证;2019年4月,区住建局接管相关事项后,对该项目进行日常巡查监管,“未发现项目C座设置样板房”;2019年7月,开发商提交了未设置样板房承诺书。区住建局表示,在收到市民信访后,他们多次约谈开发商,其不承认样板房的存在。

  对于C栋业主提供的装修许可证,区住建局表示,经调查物业确有发放“装修许可证”,据物业管理处反馈,其审核时发现不合规内容会纠正,要求以装修图纸为准;也仅对业主装饰装修进行了备案登记和安全告知,并未允许业主进行搭板,针对发现的搭楼板行为也在业主门口张贴了“责令整改通知书”,并提供了管理处的清场记录表。区住建局称,针对物业公司涉嫌履职不到位的问题,现正进行取证调查,后续将根据调查结果,依法依规进行处理。

  记者提出除了物业反馈、是否对C栋业主提供的资料进行核实调查,区住建局相关工作人员表示物业属于区住建局业务,“我们只管我们局的业务”。

  记者还从深圳市市场监督管理局龙华监管局了解到,目前已派专人配合相关部门开展处置工作,开发商是否存在虚假宣传的行为正在调查中,如查实将依法处理。

  据区住建局介绍,2020年6月龙华街道执法部门便已在现场张贴提示C栋业主,不得进行违法加建、扩建。记者也就此事致函采访龙华区规划土地监察局,但并未收到回复。

  律师:如设样板房应说明是否与交付房一致,开发商应对补充协议做提示

  对此,广东大匠律师事务所主任、律师刘小前指出,根据《商品房销售管理办法》相关规定:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。“如何判断开发商对二者的一致性进行说明?一是,样板间现场明确公示样板房非实际交付标准;二是,在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定,样板房并非实际交付标准或仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引,仅供参考,不作为交楼的标准。”

  他表示,在司法实践中,如果开发商已经通过上述方式明确样板房不是实际交付标准,视为开发商已经对商品房与实际交付房屋不一致进行了说明。

  针对天玑公馆C栋业主的购房合同补充协议中提到的相关条款,刘小前律师还表示,开发商所拟的补充协议在经过双方协商一致或知晓的情况并且确认签字的情况下是合法有效的,除非原合同明示不得变更的条款,并且对双方均具有约束力。但根据《民法典》关于格式条款订立合同的相关规定,如提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

  “由于该《购房合同》系开发商即格式条款提供方提供,则开发商在签订合同时应当对业主尽到提示或说明的义务。若开发商没有尽到此义务,则开发商属于违约行为,应当对业主方承担违约责任,并赔偿业主的损失。”

  

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