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利率上调多还多少房贷?存量房贷受影响吗?

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  近日,奥一全媒体记者走访发现,广州地区的四大行和股份银行出现了房贷额度收紧现象,部分股份行甚至直接表示“没有额度”。与此同时,广州大部分银行的房贷利率也普遍上调。(回顾报道:房贷利率普涨,额度收紧或停贷,广州多家银行按揭贷款变天!)

  奥一全媒体的报道引发了广泛的关注,房贷变局将给正在申请房贷的购房者以及存量房贷市场带来怎样的影响?已成房贷市场普遍关注的焦点。

  利率上调、额度紧张影响未签约客户

  据了解,银行上调房贷利率,对此前已经放款的客户影响并不大,存量房贷的利率计算方式还是按照此前贷款合同约定的利率进行计算。

  但是受影响最大的,是目前已经递交审批材料、但还没有跟银行签订贷款合同的客户。

  按照央行安排,2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,即贷款浮动利率将参照LPR。其定价公式为:房贷利率=相应期限的LPR+固定点差(固定点差可能为负数)

  一般而言,在递交给银行的房贷所需材料审批通过之后,银行便会在跟客户签订的贷款合同中确定好贷款利率基点。而房贷利率的LPR会根据放款当月官方公布的LPR数值来确定。

  “也就是说,如果目前客户已经跟银行签了贷款合同的话,基点还是按照合同上的来定,但如果是1月27日起跟银行签订贷款合同的话,就要按照最新的基点来签。”广州某资深按揭贷款业内人士告诉记者。

  不过,他还表示,即使签了贷款合同,也不排除银行会再调整基点的可能性。据其介绍,两年前就曾出现过,有个别银行因为没有额度,放不了款,而要求客户上调基点的案例。

  “房贷如果下不来就会出现交易延期,不过延期也还算好,至少单子还在,现在怕的是交易中断。”某房产中介工作人员告诉记者,“客户贷不到款没钱给业主,等贷款批下来也不知还要等多久,不能确定业客会不会中断交易。

  200万房贷一年多付按揭超两千元

  银行房贷利率的上调,最直接影响的便是购房者的月供。

  上述资深按揭贷款业内人士向记者透露,自己这边已经收到四大银行的信息,从1月27日起,四大行的房贷利率都做了调整:首套房按揭利率升至“LPR+55个基点”,二套房按揭利率调整为“LPR+75个基点”。与旧利率相比,首套房上浮7%,二套房上浮约11%。

  

  图:不少中介人士、按揭从业人士朋友圈发布的图片

  以首套房贷款200万为例,如果还款期限为30年,选择等额本息的偿还方式,在房贷利率上涨之后,贷款者每个月大概要多还贷约184元,一年大概多还贷2215元,这样累计下来,三十年还贷总额便会多出将近6.6万元。

  按揭贷款业内人士表示,其客户今天去了银行签订贷款合同,确实是按照最新的基点来计算利率了。“某银行上升房贷利率的消息出来后,我那个客户说,如果能够早一个星期来办理就好了!”

  现有存量房贷利率基本都为LPR加点

  2019年8月17日,中国人民银行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新发放贷款主要参考LPR定价,贷款基准利率将逐渐淡出。同年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  彼时购房贷款者面临要么选择固定利率,要么选择LPR加点形成的抉择。

  从此前央行披露的情况看,截至2020年8月末,存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户,转换比例98.8%。换言之,几乎存量房贷利率都完成了转换。

  目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

  中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  值得注意的是,LPR已经连续9个月没有变化,但是目前来看,广州各大中小银行都对个人房贷的基点进行了上调。

  或将加大区域性房贷额度差异化调整

  商业银行房贷新规实施至今已经一个月,在信贷“开门红”的影响下,一周以前,银行个人房贷投放还未受到较大影响。

  但是融360大数据研究院分析师李万赋认为,长期来看,银行今年的房贷投放总规模有收紧预期,或将加大区域性房贷额度差异化调整,压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

  从贝壳研究院今年1月公布的数据看,监测到36城主流首套房贷利率5.23%,二套利率5.52%,环比均微增1个基点,且从去年12月开始已经连续两个月上升。另外,36城房贷平均放款周期自去年9月以来经历“五连升”,目前为53天。可以看出房贷利率上升和放款周期变长是一个普遍现象。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析说,一方面,春节前市场资金面趋紧,房贷放款周期加速拉长;另一方面,在房地产金融审慎管理制度之下,央行引导商业银行房地产贷款合理增长,预计未来房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热,不排除采用差别化房贷利率工具进行调节。

  奥一全媒体记者 麦妙钿 卢若情

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