杭州楼市放大招！值得深圳、上海学习……

文/刘晓博

今天（2021年1月27日）一大早，杭州市住房保障和房产管理局在官网公布了“关于进一步加强房地产市场调控的通知”。

一共宣布了5项具体措施：

应该说，这5个措施还是比较实在的，其中多个措施剑指当前的“打新热”。

“杭州限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”，这一措施值得深圳、上海借鉴。

去年以来的新一轮楼市热，又是从深圳启动、目前传递到了上海，如果不采取措施很有可能引发全国性的普涨。

深圳和上海当前最引人注目，或者说让市民人心浮动的，就是“打新热”。

楼市上涨不可怕，楼市上涨之后引发全城人心浮动，人人想投机而无心工作，这才是可怕的。

“打新热”就有这个效果。

为什么新楼盘会出现几倍、十几倍的超额认购，说到底是因为限价，造成了新盘价格反而比二手房低。比如此前深圳华润城和最近前海的两个盘，新盘售价都比周边二手房低了每平方米4到5万元不等，抽中一套100平米的房子，理论上可以获得差价400到500万元。

于是，大量资金蜂拥而来。有的借名购房（代持），有的提前购房，有人甚至卖掉自己原来所有的住房，以博打新的差价。

在楼市调控中，抑制需求是重要的招数之一，限购就属于这类政策。但新盘被压得价格过低，反而创造了天量投资性需求，而且压都压不住，这显然跟调控目标是南辕北辙的。

最近深圳等城市，为了抑制打新热做了多种努力，比如严格审查购房者的收入和资金流水，卡住了一批“借名买房”的需求，这当然是一种有益的尝试。

但说到底，要真正抑制“打新热”，还是要从两个方面下手：第一，尽量减少新房和二手房的价格倒挂，减少套利空间；第二，学习杭州此次出台的新政，延长热点盘的限售时间。

拉长限售时间，可以有效降低投资需求，并增加借名买房者的风险和变数，起到威慑的作用。

杭州的普通住宅是不限售的，此前只有一种情况例外，这就是“房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起 5年内不得上市交易”。

今天出台的新政，又增加了一个重要内容：“杭州限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。”

其实，我还有一个更好的办法，可以借鉴车牌拍卖的做法，让热点盘购买人自行申报限售年限，愿意持有时间越长的人、越可以优先购买。

比如一套房子差价500万，5年限售未必能挡住多少人。如果有人愿意10年限售，或者15年限售，那么可以让他们优先购买。然后在签署购房合同的时候，附加限售承诺书，并把个性化的限售年限打印在不动产证上。

如果将来发生意外，购房家庭希望提前卖房怎么办？可以在承诺书里写明：每提前1年卖房子，卖房款的多少分之一将交给社保基金。

也可以直接在热点盘销售的时候，增加“国家股”。

比如深圳前海某盘，单价11万发售，购房者自行申报，愿意把购买的房子的百分之几，无偿交给国家持有。愿意让出股权比例越高，越有优先购买权。

国家持有的这种房屋产权，主要用来发挥限售作用。业主买了这种房子，每持有1年，国家返还1个百分点的产权。在没有返还完毕的时候出售房子，国家要按照销售价分成。比如你买热点盘的时候，愿意无偿出让15%的权利份额给国家。那么，如果你持有15年以上卖出，国家股就归零，不参与分成；如果持有5年卖出，国家要分成10%。

通过这种方式，也可以让新房的销售更加公平。

总之，“打新热”看起来暂时压制住了新房成交价，但代价非常大：它毒化了社会风气，引发了更广泛的投机潮，刺激了大量不必要换房交易，让一个城市充满了浮躁之气，大家无心工作。

昨天媒体报道说：住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。可见，两地的楼市热、打新热引起了国家主管部门的高度重视。

“打新热”，到了该彻底解决的时候了。