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楼面价涨1万,五环边旧宫要卖7万+了?

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  新的一年,新的预算,房企们心气儿大不一样。

  1月26日,大兴旧宫南郊农场地块开拍,阵容空前,吸引了16家房企和联合体参与竞拍---

  1.中海 2.中粮 3.招商 4.建发 5.中建二局 6. 金隅 7.中冶 8.阳光城+雅居乐 9.金茂 10.金地 11.保利+首开 12.合生 13.绿城 14. 华润 15.电建 16.懋源。

  起拍价高达42亿,今天出现在现场的,都不差钱。

  开拍前线上报名16轮,总价涨到45.15亿元。现场经过5轮举牌,金茂以46.57亿报价触顶,转为现场竞报自持商品房住房面积比例阶段。

  竞自持阶段,中冶一直坚持到了自持20%,最终败给合生的21%。

  炒股果然赚钱。

  同日出让的还有顺义两宗宅地,分别由保利+金地以20.5亿、15.8%溢价率,中建一局以40.61亿、0.5%溢价率拿下。

  01

  旧宫十八罗汉

  上次人这么齐,还是2020年2月18日通州台湖地块。9亿起拍,17家围剿。最终绿城以13.48亿+7%自持拿下,溢价率49.8%,全年最高。

  去年2月,绿城在土地市场强势而活跃,前后斥资百亿全城范围内进货。说起来今天出让的大兴地块,恰好就在当时绿城拿下的「和锦诚园」旁边。

  通州台湖火,是因为准入门槛低,赚钱倒在其次,花9个亿在北京刷下存在感,性价比很高。

  而大兴旧宫地块火,是因为五环+临铁,货架上肉眼可见最好地块,尤其是今日树村和金盏地块再次下架,朝阳地块还在预申请中,谁知道再上好地要等到什么时候,勾地拿地都是先下手为强。

  不然你以为有的地块为什么会延期?

  不然你以为有的地块为什么底价成交?

  不然你以为有的地块为什么一期二期三期盖到N期?

  太烫手的地块光是拿到手的难度系数都超标,大家不如退而求其次,在钱和地段之间找个平衡点,就比如五环边还临铁的旧宫。

  而今天的旧宫十八罗汉中,除了获胜者合生之外,也能看出其他家房企今年的端倪。

  中海、金茂、金地,近几年在北京积累了相当多的忠粉,购房者的好感度直线UP,好地块自然不落人后,乘胜追击;

  建发去年借道长安和玺成功进京后,亟需依靠自身产品站稳脚跟,去年也曾积极争夺亦庄地块,最终惜败中海。当然,严肃君认为建发在北京拿地操盘,只是时间问题。

  久未露面的中粮、懋源、中冶,以及近3年只拿了平谷密云两块地的阳光城,难得也出现在现场。

  一定想死北京了吧。

  02

  控制溢价率,鼓励竞自持

  但钱带足了,却不让尽兴的花。

  大兴旧宫地块,起拍价42亿,土地合理上限价格为46.57亿,溢价率止步于10.9%,粗算楼面价为34998元/平。

  如果抛掉21%的自持,实际楼面价为44301元/平。对比去年绿城旧宫地块,看上去上涨将近1万/平。

  但要注意的是,绿城旧宫地块配建较多,如果把这部分成本算进去,两块地的成本实际应该差不多。

  与其说地价上涨,不如说控制地价上涨。光是现场调整竞价阶梯这一点,就能看出控地价的意图。

  更值得讨论的,反而是今年与去年土地合理价格上限设定上,完全不同的心态。

  对比去年2月18日土拍,绿城旧宫地块,也就是现在的和锦诚园,当时溢价率达到了34%,也没到顶。

  而今日地块,其实已提前压死成交总价、溢价率和楼面价,房企们只能在自持阶段贴身肉搏。

  但自持是会让人犹豫的,毕竟自持不算货值。

  去年疫情突发,包括房地产市场在内的多个行业低迷。北京虽然不能在限购限贷政策上放松,但从土地供应端,拿几块好地出来,提提气还是可以的。

  而今年疫情虽有反复,但整体向稳,尤其是房地产行业在深圳、上海等部分城市带动下,北京甚至也出现了一些涨价的声音。

  这个时候再出高溢价率地块,就不太合适了。

  03

  五环临铁盘,自带价格下限

  竞自持,痛且不快乐,却也没有阻挡房企们拿下大兴旧宫地块的热情。

  因为五环+临铁,决定了这块地是有下限的。关键是前面早已有兄项目探好了路,该如何操盘,是个开卷的送分题。

  

  从该地块土地规划条件来看,限高45米,容积率2.4,未来产品定位可上可下。向上可以大平层,走高溢价的豪宅路子;向下可以小户型,走快速跑量的刚需路子。

  就严肃君而言,更倾向于后者。

  毕竟21%自持部分赤裸裸摆在面前。严肃君的N个500人置业群中,已经人取名为合生·缦租。

  南海子公园作为北京最大的湿地公园,风景不错,周边也确实有一批豪宅别墅项目,但位置上来看,集中于公园东侧。

  近几年入市的新盘,包括中海寰宇时代/洺悦湾/和锦诚园/首开保利熙悦林语等,都位于公园西侧。

  而大兴旧宫,围绕德茂、瀛海两站地铁,多回迁小区,也尚无成熟配套。尽量把面积做小,总价做低,或许能成就第二个寰宇时代。

  谁都不想做第二,但谁都想卖得快。

  04

  今日同场竞拍,明日同台竞技

  对比之下,顺义新城两地块就相对比较冷静。

  两地块紧挨着,北到大营四街,南边有北京市牛栏山一中实验学校,距离金蝶软件园、顺义区政府都在500米左右。

  向东跨过通顺路,为龙苑别墅、富力湾、枫桥别墅等多个别墅项目,再向东则是两个高尔夫俱乐部,以及潮白河边众多休闲娱乐配套。

  

  其中,西地块包含6055、6056,全部为R2类居住用地,总用地规模57208.8平,建控规模91534.08平,起拍总价17.7亿元。

  该地块吸引了6家房企和联合体参与竞拍,分别是禹洲、招商、中建一局、路劲、金地+保利、新城。

  最终金地+保利以20.5亿、15.8%溢价率拿下。

  东地块相对性质复杂一些,除了R2居住用地6060、6066、6067外,还有商业用地、综合性商业金融服务业用地、托幼用地等,总用地规模125102.17平,建控规模219262.228平,起拍总价40.4亿元。

  该地块吸引了招商、中建一局2家房企参与竞拍。

  最终由中建一局以40.61亿、0.5%溢价率拿下。

  

  从地块规划条件来看,除东边6060地块容积率为2,限高36米外,其余住宅部分容积率都为1.6,限高30米,未来产品将大概率为洋房或者叠拼。

  

  

  严肃君还观察到一个有意思现象,去年以来出现了多宗组团上市用地。

  比如海淀四季青、西北旺、昌平东小口、丰台分钟寺、大瓦窑、朝阳东坝、顺义仁和镇、新城13街区。

  如果是同日出让,大多由不同的房企分而摘之,未来只能对台唱戏;如果是分别出让,则往往是由同一家房企吃下,毕竟入市有先后,目标客群一致,能后来者居上的不多。

  互动时刻:

  房住不炒。做刚需不丢人,做豪宅也不一定就有面子。

  你对于今日土拍怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

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