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高价房源下架,部分银行停贷!楼市嗅到“拐点”?

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  辛辛苦苦砍价一小时后,最终以涨价20万成交……几年前发生过的楼市魔幻现实,似乎又在发生。

  1月21日,白领陈小姐驱车连扫广州天河、黄埔片区的多个一手楼盘,终于买到一套总价300多万元的房子。此前一天晚上,她的同事张雯(化名)在聚餐中途,菜还没上完,接到中介电话就脚底抹油,赶去中介行签合同。毕竟,张雯最近已经被业主反价多次了。

  新冠肺炎疫情弥漫的2020年,人们买房的热情超乎寻常,全国商品房销售额17.36万亿元,大增8.7%。

  量价齐升之后,广州、上海、深圳等城市相关部门近期先后发文控房价。广州高价房源下架、上海法拍房纳入限购、信贷部门亦已开始收紧房贷、调高利率,市场似乎开始嗅到一丝“转折”的味道。


  在房地产交易登记中心办理过户手续的张雯(化名)

  看房半年,从买三房变只能买两房

  四个多月以前,家有两套房的张雯并没有购房的打算。

  去年下半年以来,广州东部房价噌噌上涨,张雯决定卖一买一换学位房。10月,她将在东圃的一套房子以单价5万出头挂牌,同步在天河公园一带开启找房。

  “当时加装电梯的楼梯楼,楼龄20多年,单价6万至6.5万元左右”。10月至11月,600万至650万元在天河公园板块大约可以买三房,但到12月底至今年1月,同类房源不少挂牌价纷纷调高到8万。

  去年11月上旬,天河区奥体公园北侧北AT1003036地块以楼面地价5.1万元/平方米成交,周边板块的二手房纷纷调高价。在牛奶厂板块,多个楼盘的二手挂牌价已是7万+。而在1月下旬,更是曝出龙湖首开·天宸原著一套95.3万平方米的三房,以单价7.9万元/平方米成交。

  “年轻的买家问我‘能不能降价’,说她买房很艰难,我只能说‘不能’”。长达四个多月里,她看了二三十套二手房,五六个一手楼盘,越看越心急。

  “一手楼盘还没预售证就开始收筹,先以市场价割了一波韭菜,涨价后又再割一波,不断地加推不断地涨,造成买房要靠抢,搞到人心惶惶”。张雯说,二手楼市也是兴奋异常。天河北一带的华阳小学学位房,带小区的电梯房报价10万+,又破又老的也要7万+。即便这样,每每有一套稍微好点儿的房子放盘,立马就有人买走,剩下要么是单体楼,户型极差,采光极差,没有阳台,或者朝马路的房源,以七八万元/平方米挂牌。

  今年1月中旬,张雯看中天河公园板块一套楼龄20年,近100平方米的三房,业主以630多万元放盘。“我想砍(价)少一点是一点,才一开口,业主直接就说‘不卖了’,要再调高价挂牌”。

  1月中旬,张雯的房子最终以比挂牌总价便宜5万元出售。而她在历经业主多次反价后,更加心急,“一方面怕这时进场踩在高位,一方面又怕错过这波购房先机”。

  1月20日晚,在与朋友聚餐时接到中介的电话,她立马抛下朋友,急奔中介店。

  “终于遇到一个诚心卖房,愿意让价几万元的卖家”。当晚,张雯火速签约买下一套近500万元的两房。激动过后,却又有些怅然,“看了小半年,预算从买得起三房,变成只能买得起两房”。

  放盘三年乏人问津,后疫情时期顺利脱手

  在番禺区,阿红近段时间一直在为买一手房还是二手房纠结。

  她家早年已购入一套天河区体育东路小学地段学位房,只等孩子长大就搬过去上学。但在这一波房价上涨中,她担心“再不换房就来不及了”,急于在地铁三号线沿线换一套改善居住的大三房。

  阿红一家目前住在番禺区南村某小区的一套两房,现以245万元放盘,“每周末起码有五六拔客人来看,有还价230万至235万元”。只要阿红点头,房子马上就能卖出去,但她举棋不定。

  “不知道是不是我的运气不好,先后看中的好几套房子,业主要么突然说不卖,要么就是涨价”。阿红称,她看中的,分布于南村、万博板块的二手房普遍每套都涨10万元左右。

  番禺往南,南沙区在2020年也迎来爆发。这一年,南沙一手住宅成交暴增至17201套,成交量排名全广州第二。


  去年深圳“7.15”政策出台以后,南沙成交量价齐升,亦带动当地二手房成交。

  在某市直事业单位工作的白小姐,早在2018年就开始将南沙的一套二手住宅放盘。“曾经好多个周末,我按约赶到南沙,把卫生搞得干干净净,结果买家临时却放我飞机”。2018年至2019年,房子乏人理睬。直至2020年下半年,南沙一手楼市大热传导到二手市场。这年10月,她终于把房子卖掉。

  手持上百万元,白小姐将名下另一套位于海珠区的小房子也挂牌放卖,计划以两套房的钱在天河区置换一套大房子。但看了天河区当前在售的几个一手楼盘,“没地铁,学校一般,地段都偏到广氮去了,报价也要7万+”。久居海珠区闹市,各种配套手到擒来,她表示“无法接受那么‘偏’的地方”,最终决定还是在海珠区换大房。

  分化:东中南部普遍上涨,西北部涨势显弱

  相对天河、黄埔、番禺、南沙等区房价暴涨,海珠区多个板块的房价涨势显弱。

  在海珠区南洲板块,罗马家园最近三年房价基本原地踏步。即便是广州全市房价大升的2020年,该小区的房价基本只呈微升。




  “相对其他区域这一带是涨的不多,但沥滘旧改即将上市,现在罗马家园的放盘房源也在减少了”。德诚行经纪温先生表示,该小区目前在挂牌的要么是价格挂得比较高的,要么就是楼层相对差的。

  海珠区南洲板块的房价不涨,并非孤案。这些年最热的两大板块牛奶厂和广钢新城,前者的房价显然跑赢后者。除了广钢新城,荔湾区大坦沙板块的房价也涨势显弱。而在白云区,尽管近些年多宗地拍出楼面地价4万+,但整体涨势仍然不敌东部。

  去年12月,白领陈小姐卖掉白云区同和板块的一套二手房,在黄埔区鱼珠板块的某个一手楼盘以总价600多万元,购入一套110多平方米的三房,“相比天河黄埔的涨势,我那套房这些年间基本没涨”。

  譬如同和板块的云裳丽影,安居客显示,2018年3月的挂牌均价是45538元/平方米,而在2020年12月是44004元/平方米,挂牌价比三年前还降了。


  在东部黄埔,2020年以来的楼市又热又飚。10月底,该区某一手网红盘开盘,现场抢破头,白领黄先生好不容易抢到其中一套80多平方米的三房,彼时开发商报价是4.5万元/平方米。但抢到房之后,“开发商各种借口不想签约,不愿意给到最初的折扣,房价涨了5千元/平方米,而且还曾要求一次性付款”。

  “整套房一共涨了40多万元,根本无法接受”。为了买这套房,黄先生一家已看房几年,多方投诉无果,他们只好放弃这楼盘。

  事实上,今年1月5日,广州住建局已发文干预:严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。此前广州珠江新城、东圃等片区挂牌价显高的二手房源,亦被有关部门要求下架或不予显示。

  北京中原地产首席分析师张大伟分析认为,四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快的核心原因是,疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。

  1月19日,天河区人民政府亦发布一封“关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信 ”,声明政府相关部门将开展专项联合检查,严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为。

  21.5万套成交下,银行捂紧贷款

  伴随越来越严厉的政策发布,急于上车的市民更是加快进场。

  1月21日以来,白领陈小姐加速看房步伐,她急于过年前在天河东部片区买入一套总价300多万元的房子,“以父母的名义购买”。她和丈夫都是独生子女,现在已有两套房,“等父母老了过来团聚,也需要住一套房”。她的看房之路从元旦开启,但到目前仍未找到满意的,“看中的暂时没有货”。

  南都记者综合住建局及网易房产监测阳光家缘数据统计,2020年广州一手住宅网签105411套,二手住宅网签109909套,全年广州合共成交21.532万套,创下历史新高。

  不仅广州,2020年的全国楼市同样火爆。据国家统计局数据,2020年全国房地产销售面积首破17.6亿平米,销售金额首破17.36万亿,创历史新高。

  火爆成交背后,是一众急于上车的刚需和改善一族,大手笔置业的豪宅业主。

  “现在很多人拿着钱很恐慌,生怕在手上贬值了”。珠江新城某中介经纪小邓表示,去年四五月份,他接待的一名购房者有一千多万元现金,想在珠江新城买套豪宅,结果一个犹豫,房价涨势迅猛,一时接受不了。看到11月份,索性退而求其次,在黄埔鱼珠某片区一次性付款500多万元买了一套新房。


  相对于改善一族,众多刚需的上车之路更显艰难。从大学毕业就来广州,已工作六年的小紫,在去年下半年陪朋友看房时,也计划自己买一套,但她勉强只能凑够50万元首付,最终决定在增城偏较远的地带择居,提早上车。

  相对北上深,广州的房价相对显低,但仍有应届生放弃广州,去了房价相对便宜的二线城市。陈小姐称,她的表弟原本已签约广州某通信公司,但发现广州房价太高,最终放弃广州,选择到西安的银行工作。

  面对异常于往年的海量成交,政府部门发文制约之外,信贷部门亦已收紧房贷。竞宇金融服务有限公司的工作人员告诉南都记者,从1月初起,大部分银行基本不放款了,“建行基本不接房贷案子”。而公积金贷款,所花时间相对更漫长。

  “我现在后悔一时心软,就同意买家组合贷款了”。在买家递交公积金贷款资料两周仍未获审批后,张雯如是说。

  而据南方+记者近日暗访调查,当前广州21家银行中,已有华厦银行、平安银行停止接单房贷;仅汇丰银行表示目前额度不紧张;包括工、农、中、交、建、邮储六大国有银行亦均表示额度非常紧张。在一些银行中,去年12月递件的贷款至今仍未放款。

  在当前政府政策频出、信贷收紧之下,2021年的楼市走向值得关注。

  南都记者邱永芬

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