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广州楼市:为什么不去牛奶厂买房的真实原因

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  提问:雕叔你好,广州牛奶厂片区可否分析下?

  回答:牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园,无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划,这一属性在未来5-8年,甚至8-12年都是铁定事实

  牛奶厂以后如果要暴击的话,必须要解决好两点:第一是交通,悦景路的拓宽,以及未来19号线的站点规划;

  第二是商业配套,一个家和天翟远远不够 牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期,因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者,另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖 牛奶厂的问题,在于二手的放盘量问题,说白了就是没有真正的进入二手房市场,是卖方市场

  自住定价,因为证不过两年问题,因为限售问题,所以价格漫天飞,价格没有坐实,而且最近因为保利天汇二期开售,业主心态很强,价格乱放,什么6万都有了

  牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了,当然了短期内这个价格还是很硬挺的,如果把周期拉长到3-5年看,目前这里的价格其实是危险的,因为横向比较一下就知道了

  1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手,后期变成二手的时候,等过了两年的时候,就是二手井喷的时候,你可选的房源和产品就很多了,不像现在几乎没啥可选的

  2、一个片区和板块的价格是否高不高,其实他本身说了不算,要横向比较才有意义,你说三溪5-6万的此信楼不香吗,天河公园8-9万的不香吗,琶洲6-7万的大把次新不香吗?

  提问:现在老黄埔涨价而且都卖没货了,要不要再等等还是说换去海珠西?

  回答:去什么海珠西,投资就往东啊,亲,你自己说的老黄埔涨价都快卖没货了,是吧,我在疫情期间2月底-3月初的时候,就知道下半年广州东有一波,这一波非常稳的,好多人不停的 坚持往东、往南,一百年不动摇

  提问:雕叔你好!兰亭盛荟你好似也研究过吧,地段和花园都比较喜欢,但噪音导致比较纠结。现货量不多,还是想买天河一手,自住为主方便上班。目前二期五八栋还有几套北向顶楼,79,2+1户型,单价4.85w,望到高速有点吵,三期还有16栋尾货也比较吵就不考虑了,还有14栋02,130方单价5.2w,最后13栋整栋没开卖,不过西北角靠近垃圾压缩站,01-03单位相对影响比较少。个人比较喜欢二期整体配套比三期好,且现楼,但三期可以望江,要明年一月收楼,你觉得这个楼盘几年后顶楼西北向出手会不会折价比较厉害?三期130方在该盘算不算是错配,值得倾家荡产去买来自住吗(首付要融资)?还是等13栋开卖选个好点的楼层和户型?

  回答:如果想选择新的一手楼,在天河就没啥可选,要不就兰亭盛荟,要不就保利天汇,反正都是在东环这一条线上的 兰亭盛荟的顶楼就不要考虑,顶楼是硬伤。如果130房的单价5.2,总价680万,总价680万在这个位置买一个四房单位 首付200万,贷款480万,月供2.5万,从投资上来看,横看竖看都不太行的,如果是自住,比如13栋的,以后可以望到江也可以 投资:坚决不买了 自住:倾家荡产也可以买

  提问:雕叔,本人万胜围上班,80w首付,自住+保值需求,你觉得是海珠第一金碧还是龙光峰景华庭呢?主要应从哪方面考虑?

  回答:首付80万有限的情况下,考虑的是先上车的问题,你的问题已经很明确的,你的思考路径也是对的 在海珠第一金碧和龙光峰景华庭之间选择的话,前者生活配套、生活便利性没问题,后者成长型没问题 可能你的诉求要加上通勤、学位、杠杆、户型的因素,初步来看,选择后者略好

  提问:楼王单位好在哪里?一般比同期的要贵,如果三五年后出售,也能高很多吗?性价比怎么样?

  回答:楼王就是住的爽,享受隔壁几栋业主投来羡慕的眼神 成为二手的时候不一定会贵很多,看小区业主放盘价的博弈 投资性价比我觉得不高了,没必要选最好的户型最好的楼层的楼王单位来投,资金成本消耗相对高,都是为了挣100万,还是选择没有大硬伤,好砍价的户型来买吧

  提问:一直关注雕叔的公众号,从公众号来到这里。感谢雕叔的文章,尤其是百盘分析的文章很实用。步入正题:请教下雕叔,本人目前天河北一套伊顿18天地层南向两房拿学位+黄埔东荟花园一套四房均出租,贷款合计220,现阶段贷款月供和租金收入基本码平。只是为了孩子读书目前还是租房,是否适合把两套卖掉换一套市中心大的合适呢?目前行情不错,是否继续持有观望较好呢?

  回答:看你对哪套的学位感兴趣了,一个是龙口西、一个是东荟城小学,都还不错;如果是追求成长性,那么东荟城的可能要好过伊顿18 结论:建议卖掉其中的一套,去置换大的,同时把另外一套的贷款结清,再抵押出来,依据钱的多少来买

  提问:雕叔好,投资预算300—400万,您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢?1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米,2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片,东荟城会跌吧?3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧?谢谢雕叔的指教

  回答:其实,看的出来你是偏向投资多一些,也可能是自住多一些,我猜的 买房子其实就是买确定性,至少是大的确定性,你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休,就怎么怎么样,因为未来不能确定的事情,已经超出了考量的范围,就是说你不用未来不确定性(确实是不确定性)来对照和指导当下的决策 我只能说当下买东荟城的确定性比买中央城的高很多,这是板上钉钉

  提问:雕叔,您好!如果确定成交之后,因业主办理涂销,需三个月之后过户,这属正常做法吧?如何防范一户多卖和业主反价风险?如果要做GPGD,是否在合同中做些条款以控制风险,避免首付款争议?谢谢!

  回答:正常,对你是好事,晚点给月供,少给1-2个月利息求之不得 把合同签了,然后网签做了,就可以把房子锁定了,业主这时候也不能卖给其他人 如果业主要解除网签找其他人交易,也需要你这边同意 你就注明贷款以实际银行评估价为准,或者中介也要补充协议给你签的了 首付款不建议一下給多业主,500万左右的房子,给不超10万为宜

  提问:我是外地的,这次到广州出差,喜欢这个城市,加上限购的政策有所松动,想购买一套房子,价格在300万左右,请帮忙推荐

  回答:不好意思,刚才在忙 你这边是已经有了广州限购区的购房资格吗 还是说破限购买黄埔? 你放心,我可以推荐专业的买房管家公司给你 会带你筛选房源,跑市场,风险把控这些 300万左右的话,如果喜欢新一点 那就科学城那边吧,你看过知识星球你也知道 科学城产业很强,高新就业人口也多,消费力猛,那边的刚需盘可以考虑,比如万科金色梦想,中海誉城 老黄埔这边的话就是金碧世纪花园的小2房,享受鱼珠第二CBD的辐射,2年后又有13号线2期珠村地铁口新开的增量 如果你做杠杆的话,就是把首付降低,买个400万左右的房子,月供你撑得住的话,你可以去万博板块看看雅居乐花园,或者海珠罗马家园,看的是沥滘旧改的增量,位置也不错,到珠江新城或者琶洲很近的

  提问:雕叔好,本人打算近期买房,主要自住,有增值空间更好,目前工作在琶洲西,预算控制在370以内,最近看了三个楼盘:白云区的云湖花城,靠近地铁站8号线延长线、新塘的东方明都,靠近13号线白江站,番禺的雅居乐花园,前两个是新房,后一个是二手房,您觉得哪个楼盘更合适些呢?

  回答:果断舍弃前者, 那个鬼远的地方,还是一手,显然不行 你有房票,显然不要买新塘啊,新塘是没有房票的时候再选择了 选择最后者吧,至少还是市区,还有概念和增量

  知识星球已盘点出广州投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别人快一步实现财富自由

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