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揭秘!一旦广州楼市加强调控,这里将率先暴雷!

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  根据以往的经验,一线城市的调控落地,广州总是要来得稍晚一些。再加上广州房贷利率已经开始收紧,让人不得不怀疑,今年广州楼市憋着一个大动作。

  每次广州楼市新政落地,都能把购房者“砸”懵好长一段时间。与其被动挨打,不如主动出击!



  今天我们就来分析一下,万一广州楼市加强调控,我们该如何规避风险?又该如何大浪淘金?

  .01

  万一楼市加强调控

  哪个区域会最先崩盘?

  在回答这个问题之前,我们要先摸清楚广州发布调控的套路。

  所有调控政策的意义只有一个:房住不炒。

  去年,广州多个区域放松了落户限制,变相放松了购房门槛,不少炒房客趁此机会入局,炒热地区楼市。

  所以,如果广州今年加强调控,大致会从两个方面下手,一是收紧资金来源,二是提高购房门槛,堵住离婚买房等漏洞。

  上周,广州已经迈出调控第一步:收紧贷款,控制炒房客的资金来源。我们预估下一步,是在放宽落户的前提上,提高购房门槛。比如落户后还需缴纳一定年限社保,才能获得购房资格。



  如果真是如此,那么以投资客为主导的区域最容易受到冲击,比如南沙。

  对于广州人来说,南沙又远又偏,买来自住简直是给自己找不痛快。但在与南沙仅一海之隔的深圳人眼中,这里又方便通勤,配套又全,重点是,房子还是白菜价,不抢不是深圳人!

  在轰轰烈烈的造桥修路之后,南沙跟深圳的联系,简直比南沙跟广州的联系还要紧密:

  从庆盛站到深圳北站,高铁不用半小时;自驾走南沙大桥、虎门大桥,耗时不过50分钟。预计2024年建成的深中通道在万顷沙设南沙支线,届时万顷沙到深圳前海,只要半小时。

  加上南沙大部分区域不过2字头的房价,对于需求被压抑了太久的深圳购房者来说,简直是天雷勾地火。

  结果就是,之前南沙恒大阳光半岛开盘,热爱打新的深圳大军挥师西进,让广州人见识了一把什么叫真正的购买力。


  恒大阳光半岛开盘现场

  在大批外来购买力、而且还是不差钱的外来购买力的涌入下,南沙的房价完成了一次大跃进:

  2020年,南沙的12月均价为28914元/㎡,同比涨幅为27.37%,涨幅排到了广州市的第三。

  光是抢房子还不足以表达深圳人对南沙的喜爱,抢地才是赤裸裸地表达了深圳恨不得把南沙搬回家的欲望。


  去年,南沙地价TOP5的阵营里,TOP1被佳兆业拿下(深圳是佳兆业在内地的大本营)、TOP2是深圳企业深业置地。

  看到这里,我又相信爱情了。

  而南沙也很体贴,不难发现,近年南沙新盘的产品设计,开始有深圳人喜欢那味了。

  比如部分高交标、主打改善型产品的项目开始入市,它们的潜在客群,总不能是那些在珠江新城上班的白领们。还有去年以7万/平售价刷屏的灵山岛尖商办产品,设计上与定位上能明显看出模仿深圳豪宅公寓的痕迹。

  看到这里,是不是有种琴瑟和鸣、举案齐眉的感觉了?

  不过,一旦广州提高购房门槛,就仿佛热恋中的男女遇上门禁——关系再难有更深一步的发展。



  毕竟,南沙的潜在客户,基本都是以外地购房者为主。当购买力退场,房价自然也难以支撑。

  除了南沙,黄埔也是高危区域。

  去年,黄埔由于利好不断,加上限购放松,楼市一直火热,不少投资者看好黄埔前景,也纷纷入局。光是去年,我就认识了好几位朋友,都是从外地奔赴广州,想在黄埔买房的。

  如果入场门槛提高,投资客撤场,黄埔的房价也会有所回落。不过,由于黄埔本身有刚需购买力支撑,受影响不大,只会形成一定时间的波动,很快会恢复平稳。

  而且投资客的撤场对于黄埔来说,反而是一件好事,目前黄埔楼市已经过热,二手市场泡沫开始产生。当热钱撤场,泡沫随之消退,真正有需求的购房者才能上车。

  .02

  盯紧这些区域

  它们分分钟逆袭!

  在经济学中,有一个著名规律,叫“零和游戏”。

  意思是说,一项游戏中,游戏者有输有赢,一方所赢正是另一方所输。

  而在这场名为“调控”的“游戏”里,道理也相同,有的区域会失去潜在客群,而有的区域就能凭借自身优势重回春天。

  如果广州真的收紧购房门槛,获益者非增城莫属。

  增城,我们倒霉的老朋友了,深刻贯彻在哪里跌倒就在哪里躺下的道理,自从两年前被降价潮绊倒之后,已经在坡底躺平任嘲了。


  再加上这两年,广州多个区域接连放松限购,真的是应了《圣经》中的马太效应:

  凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。

  虽然这些年的增城存在感很弱,但相比起那些打着擦边球的区域,增城身上有着正儿八经的不限购优势,这也是增城逆袭的关键:

  一旦入场门槛抬高,被卡在门外的刚需购房者们,还是得转投增城的怀抱。

  值得一提的是,当年增城“发迹”的契机,与广州2017年的“317新政”不无关系,“3年社保变5年”直接把一大群刚需客推向增城的怀抱,也是在那一年,增城成交比例创下历史新高,新塘房价一年涨34%,朱村房价一年涨27%。

  借着此次广州缩紧购房政策的机会,增城有可能会再疯狂一回。



  除了增城,白云也有可能成为黑马。

  不过,白云成为黑马与否,有一个先决条件:

  此番加强调控,是控制部分区域的热度,还是全市调控。

  从目前来看,我比较偏向前者,收紧部分过热地区的落户政策,毕竟去年也是以区为单位放松落户的,而且去年刚放松,今年又统一收紧,未免有些精分。

  如果真如我猜想,白云大概率还会维持原来的落户制度。

  一方面,白云去年楼市表现比较平稳,没有出现扎堆涨价的现象。

  其次,白云存量商品住宅去化周期长,库存多,有打开大门的资本。


  如果说,增城吸引的是刚需客,那么白云针对的则是不方便落户广州或没有广州购房资格的改善或高端群体。

  .03

  加强调控之后

  广州房价怎么走?

  最后说一下咱们最关心的问题:

  广州房价怎么走。

  虽然去年看起来广州房价一直在涨,但实际上,只要把周期拉长,广州房价目前的状态其实是相对平稳的。

  要知道,资产价格产生波动的根本原因,是周期现象和货币现象的叠加。

  自2016年一线城市经过一轮比较大的涨幅之后,2017-2019这三年期间,其实都处于微跌的调整期,一般来说,楼市的冷静期在3年左右,在此之后,楼市又会进入到一个上升周期。

  所以,2020年其实是一个新周期的开始,一线城市的房价开始从冷静期中回调,真正的上升期本该出现在2021年。

  但是,政府及时做出了干预,近期一线城市纷纷出台的新政,足以证明一切。

  而这些政策的本意,并非把一个新生周期扼杀在摇篮里,而是要放缓整个上行周期的速度,避免出现像2016年一样全国房价、地价翻倍上涨的局面。

  所以,广州即便出台新政、加强调控,也不过是让市场趋于平稳。

  至于想在2021年买房的人们,也不用过于担心,一切调控政策主要针对炒房客,只有将海绵里的水挤出来,才会有更充裕的空间留给大家上车。



  所以,珍惜当刚需客的日子吧,这是你人生中最幸福的一段时光:

  毕竟在此之后,再也不会有全国人民为了帮你上车绞尽脑汁的时刻了。

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