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“三道红线” 倒逼开发商卖资产,广州大宗交易激增110%

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  交易额达233亿元,同比激增110%!2020年,广州的大宗交易市场并没有因为疫情的影响而出现颓势,反而实现了逆势上涨。多家机构分析,在融资监管新政“三道红线”下,开发商面临资金需求和减低负债规模的压力,变现了手中的项目。

  去年四季度交易额激增,比增433%

  戴德梁行的数据显示,2020年广州大宗交易金额共录得233亿元,同比激增110%,也这是2019年交易额降到111亿元后,再次回到200亿交易额时代;交易宗数从上一年的16宗增加至30宗,是四大一线城市中唯一实现同比正增长的城市。尤其是第四季度,交易额激增,大宗交易额录得148.4亿元,同比增长了433%,创下近5年来单季度交易额同比增幅之最。


  (数据来自戴德梁行)

  戴德梁行方面分析,相对2019年、2020年的广州市场上可供出售项目明显增多,项目溢价空间相对较大。特别是第四季度,“三条红线”下,年底开发商面临资金需求和减低负债规模的压力,相应也提供了更大的议价空间。世邦魏理仕也表示,2020年下半年,随着房地产融资的逐步收紧,开发商和业主对重资产的重组意愿增强,市场可售大宗标的有所增加。

  此前,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组曾统计规模靠前的80家上市房企的负债数据。截至去年6月30日,这80家企业中有70家房企踩线,有18家更是“三道红线”全踩,意味着这些企业未来都面临不小的降负债压力。


  (数据来自南都大数据研究院)

  从交易项目的类型来看,戴德梁行的数据显示,办公类型交易仍占主导,占交易总额的46%。但工业类型增长明显,首次超越商业,成为第二大交易类型。世邦魏理仕分析,这主要得益于四季度黑石购买了富力空港物流园,仅这一项交易的金额就高达1101亿元人民币。

  2021年大宗交易额有望持续上涨

  “2021年,国内经济有望强劲反弹,投资者信心将得到恢复,预计将有更多投资交易的达成。”世邦魏理仕广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示,但鉴于2021年广州写字楼、零售物业和仓储物流市场均将迎来短期的供应高峰,投资者对租赁市场的去化和租金预期仍将保持较为谨慎的态度,建议有意向出售项目的业主应适当地降低价格预期。

  另外他提到,在大湾区,相继录得两宗物业注入REITs的关联交易,包括广州的乐峰广场及大信旗下两个分别位于顺德和中山的商场。预计海外房地产信托仍将持续收购其母公司在大湾区的其他商场,并关注大湾区的其他商业收购机会。退出渠道的丰富将改善市场的流动性,并有效提升收购端的活力。

  戴德梁行方面也预计,2021年广州大宗交易额将持续上升。作为疫情中经济复苏最好的城市之一,广州经济发展韧性十足,将吸引越来越多国内外的投资者关注。该机构统计,未来广州将有超过300条城中村启动城市更新改造,有望增加中心城区优质项目供应,吸引更多高端产业向中心城区聚集。

  采写:南都记者伊晓霞 实习生田文睿

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