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上海新政后“满5”房源借机涨价近300万,刚需客被误伤只能吃“哑巴亏”

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  面对突然增加的增值税,被误伤的刚需客们没有太多的选择,进则默默承受几万、十几万、甚至几十万的费用,退则面临损失定金和违约金。


图片来源:视觉中国
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  “沪十条”奇袭上海楼市,难受的不只是炒房客,还有一批有着自住需求的买家因此“失了眠”。

  从新政出台的那晚,曹姗就没有睡过一个好觉。1月19日,经历过无数次被跳价、截胡之后,曹姗终于敲定一套外环的小两室,总价470万,交了20万定金,与房东签下居间协议,约定月底进行网签。但新政出台后,曹姗需要支付的增值税增加到了25万。

  “绝对是飞来横祸。”根据政策,非普通住宅增值税免征年限,由原来的2年调整为5年,曹姗购买的恰恰是一套“满2不满5”的房子。按照新政,需要交纳5.3%的增值税,因房东的报价为到手价,这笔费用现转嫁到了曹姗的身上。

  上海“漏夜”出台的新政并没有太多的缓冲时间,所有交易以网签时间为准。而新政发布时,当日网签已经停止,次日即生效。

  曹姗的经历并不是孤例。实际上,新政发布之后,很大一批二手房买家面临着同样的处境。面对突然增加的增值税,他们没有太多的选择,进则默默承受几万、十几万、甚至几十万的费用,退则面临损失定金和违约金。

  更让这些被“套”的买家感到无奈的是,他们发现,对于房价,新政的震慑力有限,即便愿意放弃定金重头来过,但“满5”的房源并不多,且“满5”的房源基本上都借着新政的由头再度涨价,涨幅超过增值税缴纳比例的亦不在少数。

  “最坏的打算就是违约,定金没了,再赔20万”

  曹姗是被这轮购房潮赶着“上车”的刚需客。

  去年11月底,曹姗发现身边的人都在忙着买房、卖房、换房,这让她感到紧张,害怕错过这次“上车”机会,未来顺利买房的难度会进一步加大。

  她匆忙与男友领取了结婚证,开始看房,“我的社保去年12月刚好满了5年,只要结婚就有购房资格。最初我们的想法是今年年中结婚,领证后再买房,第一套房子还是想慢慢来,找一套真心喜欢的。但身边的买房氛围让我坐不住。头脑一热,我就说赶快买吧。”

  而此时上海新房市场已经进入高热状态,不想纯粹去拼运气的曹姗便选择了专攻二手房。看中了第一套房之后,中介为她算了一笔账,她这才知道,除了房价之外,还有各种各样的税费和手续费在等着她,包括本该房东缴纳的增值税,也需要由买方来承担。

  看到第8套房的时候,曹姗决定要出手了。虽然不是特别喜欢那套房,但她觉得留给他们的机会和时间不多了。“大概是1月中旬的时候,中介告诉我们可能会出政策,劝我快些做决定。当时看中几套房,房东一听我们首付35%就不卖了。这个房东愿意卖,‘满2’的税费也不高,我就定了。”

  新政之前,“满2不满5”的房源按照成交价与房东购入时的总价差额征收增值税,曹姗购入的房子成交价470万,房东购入价格为350万,差额120万,需要缴纳6万多元的增值税。但新政改变规则后,按照成交价全款进行征收,增值税金额陡然增加近19万。

  这不是一笔小数目,尤其是对于曹姗这样的刚需客而言,在市场高位入手,本就将资金用到了极限,别说19万,哪怕再增加1万对她来说也是巨大的压力。无奈之下,曹姗尝试与房东商议,她提出,新政的出台是意料之外,希望房东能承担突然增加的费用。

  中介也帮着曹姗软磨硬泡,他们讨论后,曹姗让步,又相继向房东提出另外两个方案:第一,增值税共计25万元左右,买卖双方各付一半;第二,双方解约,不视为违约,房东退还定金,曹姗给与5万元作为补偿。

  然而,房东的态度坚决,一句“我要的是到手价”回绝了曹姗。在房东看来,签订合同之前已经约定好增值税的缴纳方式,规则变化与否应是缴纳方需要关注的问题,与房东无关。

  曹姗告诉时代财经,她身边的同事、朋友中不乏被新政“套住”的案例,运气好的,与房东达成了平摊增值税的共识,还有人索性放弃挣扎,自己东拼西凑填上了窟窿,更多人和曹姗一样,与房东开始了拉锯战。

  “最坏的打算就是违约,定金没了,再赔20万,买房的事暂且作罢。但不管是哪种方案,都会让我们这样的刚需家庭雪上加霜,让那些置换的家庭损失惨重。”曹姗感叹道。

  “满2”房源被撤下,“满5”房源还在暴涨

  增值税免征门槛提高的背景下,一度跳价、暴涨的上海二手房市场逐步出现分化。

  沈磊在浦东三林一家中介门店做门店经理,新政出台后的这几天,他的行程不再是一个接一个的带看,大部分的时间,他都坐在办公室里,为电话那头的房东和客户们讲解“满2”和“满5”的差异。

  “这几天主要是协调善后工作,新政前签了合同还没网签的,帮助房东和客户找解决方案。还有些挂牌的满2不满5房源,我们建议不着急变现的房子就不要急着卖,可以先下架,毕竟现在全额征税是买家最介意的问题。”

  沈磊说,新政过后,他所在的门店大约撤下了20%的房源,这部分房源全部为“满2不满5”。他进一步告诉时代财经,其余仍在挂牌的房源中,同样以满2的房源为主,这部分房源基本保持原价。

  不过,曹姗认为,买家承担增值税的“潜规则”之下,“满2”房源保持原价实际也是一种变相涨价,“我提出解约时,我的房东就说过,解约的条件是中介要先帮他找到下一个买家,到手价只能高于或等于470万。”

  毫无疑问,“满2”房源已经在市场中失去了优势,而产证“满5”的房子变成“稀缺抢手”房源,房东们蠢蠢欲动。

  “有一套挂牌价400万的老公房,是满5年的小两居,1月8日挂牌,总价低所以受欢迎,房东一直挑客户没有卖掉。1月21日晚上9点半政策出来,过了15分钟左右,房东打电话通知我要涨价10万。就这样,每天还有七八组客户要看这套房。”沈磊告诉时代财经。

  如其所言,新政的出台给了房东们更多涨价的底气。通过贝壳找房可以发现,“满5”房源上调价格虽然不是普遍存在,但亦不缺乏涨价的案例,更有甚者一夜之间暴涨200多万。

  时代财经查询到,闵行区皇都花园一套面积150.67平方米的两室两厅房源,去年10月初挂牌的起始价格为1280万,后在同一天经历了降价180万和涨价255万,到了新政出台后的1月23日,该房源再涨225万,目前挂牌价格达到1580万,较初始价上涨300万。

  无独有偶,徐汇区康健板块一套68.83平方米的两室一厅,核心卖点中写着醒目的“满五”。该房源首次挂牌是在2019年2月,一直没有动态,直到去年11月二手房市场交易开始活跃,该房源连续5次上调价格,最近一次涨价是在1月25日,一次性上调270万。

  沈磊表示,新政出台后,房东的信心未受影响,对于房价的预期较高,但买家的心态已经开始有所回落,部分买家出现观望情绪,“一次跳价几万还能被接受,跳价百万显然是缺乏诚意,买家不会买单。”(应采访对象要求,曹姗、沈磊均为化名)

  文章来源:时代财经编辑:张常旺

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