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学区房就是一面照妖镜,房子不仅绑架婚姻也绑架了中国的家长

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  【本文节选自《冯仑:买房这些事儿》,作者: 冯仑,出版社: 中信出版社,经出版社授权在网易新闻平台发布,欢迎关注,禁止随意转载。】

  学区房就是一面照妖镜

  中国的学区房充分体现了楼市的魔幻现实主义。众所周知,北京市西城区的教育资源好,即便是一个坐落于破败胡同里的平房,占地面积还不到10平方米,也能卖出500多万元一套的价格,还一房难求!

  家长们说了,北京的人大附中(中国人民大学附属中学)每年有100多位考生考上清华北大,一本率达100%。相比之下,全北京市每年高考平均一本率才24%,差的区平均一本率10%。他们都开玩笑说,人大附中的全名真应该改成“中国人民大学附属大学”!

  

  砸锅卖铁也要买学区房的现象,在北京、上海这样的城市十分普遍。家长好不容易成为“帝都”“魔都”富一代或者富一代,谁都不愿子女落于人后。下一代的竞争大战提前上演——从胎教学英语、听莫扎特,哺乳期吃国外代购奶粉,再到上学择校,每一阶段的竞争达到了极致。

  房子不仅绑架了中国人的婚姻,也绑架了中国的家长。问题是,为了这笔看上去不划算的买卖,家长们真的有必要砸锅卖铁,付出这么大代价吗?

  我去过世界上很多地方,发现住房问题是一个普遍的矛盾。国外的年轻人也同样焦虑要租房还是要买房的问题,国外的家长也望子成龙、望女成凤,纠结要不要买学区房。

  宝岛台湾的居民虽然也是中国人,也说中国话,但跟我们看待事物的角度确实很不一样。在台湾旅游的时候,一位当地大姐的选择给我思想上带来了不小的冲击。这位大姐是我爬玉山时的向导,她租房快20年了,有3个孩子。按照大陆家长的想法,在有了孩子后,家庭的居住环境应该更稳定,怎么还可以继续租房呢?而且这3个孩子都在上学,是不是要考虑买学区房?

  

  绝大多数大陆家长认为,孩子上不了好小学就上不了好初中,上不了好初中就上不了好高中,上不了好高中怎么考上清华北大,出人头地,孩子将来怎么继续给他们的下一代买学区房呢?

  这种生活状态真的很可怕。看上去,我们上学就是为了找好工作,找好工作是为了赚更多的钱,赚钱就是为了买房,最好买一个学区房,然后让下一代上好学校,上了好学校之后找好工作……循环往复。

  结果这位大姐的态度让我很意外。她轻描淡写地说,自己不买房,也不会买学区房,原因很简单——她自己买不起,她老公也买不起。

  我问大姐:“那你的小孩怎么办呢?”大姐看了我一眼,说:“那是他们的命,让他们自己去想。”

  这位大姐让我反思:学区房究竟是什么?为什么大陆家长这么累?其实学区房的本质是社会精英化分层,学区房稀缺的背后是优质人才、优质教育、优质居住资源的稀缺。

  

  为什么政府再怎么谈整合学区,加大对教学质量薄弱学校的扶持力度,促进义务教育均衡发展,降低择校需求,学区房依然火爆?原因就在这儿——学区房不是一个普惠制度。北京这个集中了全国最优质人才、教育、房产的城市,势必需要通过竞争将最宝贵的资源分配给资质最好的人,它的筛选标准,往往就是户口、房价、贷款能力,甚至包括学区房。

  大陆家长每天因为学区房闹心,为了能给孩子抢到最好的教育资源而委屈自己。按道理说,西城区的破平房能住人吗?哪怕每平方米十几万元的胡同过道可以落户上学,理智地想一下,能买它吗?它就不该出现!但是它不仅出现了,还真有人买!

  台湾的学区房也很贵,与周边房产的差价能达到10%~20%。即使在台湾楼市行情接近平稳甚至有所下滑的情况下,台北市排名前5的小学、初中周围的学区房仍有7%~15%的涨幅。台北市最贵的学区房是小学学区房,每平方米的价格也能有二三十万元新台币(4万~7万元人民币)。

  无论在世界上任何地方,学区房都是特定的人生阶段带来的特殊需求,家长疯狂起来都是一样的。人口结构和教育资源的不匹配,导致学区房产生畸形的价格上涨。只不过国外的学区房大多是私产私权,人家抢学区房是为了让孩子上好的私立学校,我们现在抢的是好的公立学校资源。其实没有太大区别。

  

  学区房究竟价值何在?归纳起来不过是:学区名额、周边环境、房产升值。人聚集的地方就有竞争,房子就会稀缺,学区房的商业逻辑正是供求关系不平衡带来的价值和升值。不是人人都有资格抢学区房,它也不是必须有的事物,有能力的人自然可以买,但能力不足的人也不必唯学区房马首是瞻,心态要平和。

  在台湾小住的那段时间,我印象最深的是台湾人价值观念的多元化——台湾人越来越意识到成才的路径有很多,不只有学区房一条路。大陆的家长尤其是北京的家长好像就听不进去,在他们眼里,房子最重要的就是其商品属性,它可以占据上学名额、可以用来投资,唯独不是用来住的。

  我有一个老朋友在西安,他的女儿28岁,刚谈恋爱还没结婚。我的这位朋友原来想在西北大学附近买房,想来想去最后去了西北工业大学附近。我问他:“为什么要在西北工业大学附近买房?”他说:“买西北工业大学学区房,小孩未来可以上西北工业大学附属的学校。”

  我当时就嘲笑他,未免计划得太早了!闺女结婚、怀孕,哪怕今天就办这些事,小孩上学最早也是七八年以后的事了。这期间,女儿女婿努力赚钱,也可以选择直接把小孩送到国外最好的学校读书,问题一样都解决了。

  鲁迅先生说,其实地上本没有路,走的人多了,也便成了路。在购买学区房这条路上,走的人多了,反而把路挤得水泄不通,倒耽误了大事。

  教育孩子最重要的是什么?塑造健全的人格,培养良好的品行,给他快乐和自由。家长散尽财富买了一套学区房,孩子若品行不端,违法乱纪,学区房又有什么用?学区房不是孩子成才的充分必要条件,因小失大的家长是不明智的家长。不懂得管理欲望的家长,最终可能会把孩子逼上绝路,而孩子却不懂欲望的危害性,所以家长更要学着管理欲望。

  人类和外部世界的联系,最终都是成本和欲望的斗争。学区房就像当代中国精英社会的一面照妖镜,它既照出了现实的畸形,也照出了每个人的心魔。

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  过去10年买房的人都赚了 冯仑总结8个指标教大家判断房价趋势

  2017年、2018年的房价下降让很多人觉得房地产市场转向了。过去10年,在任何一个时间点买房的人,即便当时看上去很不适合下手,后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。我总结了8个指标帮助大家判断房地产价格趋势。

  第1个指标是当地的GDP水平。根据宏观经济研究,经济增长一般从人均GDP达到1 000~2 000美元时开始。当人均GDP达到8 000美元时,温饱问题基本解决,住宅市场逐渐饱和。当前,中国的人均GDP已经超过8 000美元,这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态,所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。

  第2个指标是一个城市成交的新房二手房数量比例。如果一个城市每天卖6套房子,其中3套是新房,3套是二手房,新房二手房比例为1∶1,这就意味着楼市接近饱和,北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新旧房成交量比例不足1∶1,比如说卖了6套房,其中2套房是新房,4套房是二手房,说明这个市场已经饱和,房价快速上涨的动力减弱。

  

  第3个指标是人口增长量。人口净流入量为正,房价上涨,反之下跌。住宅和人口数量高度相关,如果一个地方的人口数量没有增长,那里的房子一定会贬值。

  为什么说去东三省(辽宁省、吉林省、黑龙江省)买房要慎重?东北每年有180万~200万人离开家乡外出打工,甚至到海南定居,因此东北的住宅投资价值不大。

  北京、上海、深圳的房价为什么不跌?那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万,而深圳已经是人口过千万的城市,现在还在增长。在北京的朝阳区,光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求,所以这个地区的租金持续上涨。

  

  第4个指标是人口增长中积极人口增长的部分。众所周知,美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业,既创造了就业机会,又带来收入,这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国,过去制造业、出口对GDP的贡献最大,而现在服务业、科技产业造福GDP增长。

  有一件事情非常有趣,天津人做了几百年煎饼果子,当地却没有一家年营业额超过1 000万元。但是,北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子,公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值,还创造了很多就业机会,带来了更多的社会效益和经济效益。

  

  第5个指标是经济的增长。近3年以来,城市经济的增长发生了很大的变化。10多年以前,经济增长是外延式的,主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。

  所以过去的经济增长表现得更直观,城市越来越大,基础设施建设的投入也越来越多。结果,从事挖煤挖矿的人赚钱了,做出口加工的人也赚钱了。

  而说起现在,我就想到一首老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑,有谁听到旧人哭。新人是谁呢?我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。那旧人是谁呢?就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。

  现在,互联网企业的集中度高到什么水平?数据显示,全国排名前2 000的互联网公司有60%在北京,30%在深圳,剩下10%分别在杭州和上海,其他的城市几乎没有。

  中国的电影娱乐行业差不多有100亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国90%的电影行业,它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京,基因生物研发的前沿阵地主要在深圳,而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。

  未来的整个经济地图都变了,今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市,剩下的地方都是房价“平原”。

  

  第6个影响住宅价格的指标是税收。如果房地产税或遗产税在中国出台,本来你买了5套房产并打算传给你的子孙,那现在得赶紧出手或重新进行资产配置,比如,卖掉3套房子换1套更大的房子,否则你的后代可能交不起遗产税。假定1套房子价值1 000万元,按照美国接近50%的遗产税率计算,继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。

  在国外,经常有人因为交不起遗产税,不得不先去借现金把税交完,再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾,如果被继承人12月下旬去世,房产继承人根本没有时间折腾,因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高,大家买房的意愿也随之降低。相反,在税收比较低的地方,比如像新加坡、中国香港、中国台湾,综合的税率大概为11%,那里的人就更愿意持有不动产。

  第7个指标是汇率。人民币不断升值,在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的,而且贷款流程简单,利息也很低。但是,如果人民币贬值,在国外买东西(包括房子)相对来说会更贵,很多人可能就不打算出国买房了,特别是大城市的高收入人群。

  最后一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期,他们就有意愿去那里置业。反之,他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然,这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。

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