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史上“最严”旧改政策,广州这三个圈层会越来越值钱

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1月21日,广州城市更新政策1号文,正式发布。

这份文件标题虽然打出了企业引入和退出指引,但是里面更多的是提到城市更新产业布局和教育、医疗配套对楼市影响重大

| 图片来源:广州市住房和城乡建设局

1

第一:引入世界500强投资企业、优质教育、医疗配套。

相信一直关注我们账号的朋友,一定会记得之前我们强调过的三大产业圈层。

在这份文件之中,城市更新产业规划圈层得到进一步强化,并明确引入企业、教育、医疗配套的标准。

| 城市更新三大产业圈层

第一圈层:广州环城高速以内的区域。包括越秀、海珠北区、荔湾东部、天河南部,面积约220平方公里。

比如,天河员村旧改、天河程界东、西村,海珠康乐村、鹭江村、五凤村、红卫村、石溪、赤沙,荔湾龙溪、东塱、葵蓬等城市更新项目,就属于第一圈层。

在第一圈层之内,城市更新项目产业建设量为60%,或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%,而居住部分占比为40%

第二圈层:广州环城高速以外。主要包括海珠南部、荔湾区西部、天河区北部、白云南部、番禺北部等面积397平方公里。

涉及核心区域包括广州南站石壁、谢村、番禺塘步东、西、里仁洞、沙溪等重点功能区。

在第二圈层之内,城市更新项目产业建设量为40%,住宅为60%

第三圈层:黄埔、番禺南部等区域,其重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。

当中,第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。

|红卫村航拍图,拆神@细鹏摄影

为此,开发商要引入:

1、世界500强投资的企业1家;

2、引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司控股企业2家;

3、配建优质学校和三甲医院

其中,引入的基础教育,需为国内优质学校、重点大学附属学校、本地优质学校举办的分校

至于医疗资源,需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。

而且学校、医疗等教育配套更是要在首期先行配建。

目的就是城市进阶,产业升级

这也意味着,对于楼市而言,一个片区的旧改,不仅仅是声势浩大的城市造富神话,产业升级,是公共配套的增加,更是生活居住环境的大幅改善。

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第二:严格限定开发企业资质。

改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目,企业总资产不低于200亿元;

现状建筑面积大于等于60万平方米的项目,企业总资产不低于300亿元;

简而言之,没有200亿资产,不要在广州搞旧改。

| 黄埔旧改宣传标语

如果用一句话来形容,那就是开发商要有实力,如果只想搞房子卖钱,不引进产业和学校,就不要在广州玩城市更新了。

具体来说,就是要在城中村改造中,减少中心城区旧改项目居住面积,提高产业面积占比,提高土地集约利用率

核心就是,产业和配套要留在市中心

所以,处于第二圈层的天河吉山旧改,在招商方案中,明确高新技术企业,明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。

这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。

| 来源:广州市公共资源交易中心

| 吉山村片区策划初步方案(最终以政府实际批复为准)

又比如,海珠石溪村改造。

竞得人需与政府相关部门签订监管协议和承诺书,明确产业导入的内容与要求,保证项目建成后产业导入有实质性成效;

另外,还需承建第97中学金碧花园校区校园综合改造提升工程,金碧第一小学东、西校区校园综合改造提升工程,以及石溪劬劳小学校园综合改造提升工程公益建设项目。

市、区下达的任务节点,更是细致到了年月日。石溪村招商签约之后,需于2025年12月31日前基本完成安置房建设。

如此要求,在公开招商中,不可谓不严格。

这是一次,经济结构和城市功能的重新塑造。

未来,三大城市更新圈层,会越来越值钱

| 石溪村现状@拆神细鹏拍摄

3

第三:合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源,或者引进产业竣工投产后,经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的,或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的,追究合作企业的违约责任并按协议约定进行处理。

第四:因人力、物力、资金不到位等合作企业原因,项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上,要求整改不能满足,启动合作企业退出程序。

如果不能满足相关的要求,合作企业资格要被“清退”。

在改造周期和产业要求上,广州政策越来越严格,想借旧改“屯地”开发商,也不要来了。

2021年发布的1号文,给开发商上了紧箍咒,堪称史上最严的“旧改”政策。

所以,拆迁推进越快的板块,配套落地会更快,市场预期也很高。

为什么要这么搞?

广州经过四十余年城市化进程,城乡用地低效粗放与土地资源供应不足的矛盾逐渐凸显出来。

自2009年起,广州城乡建设用地已经占合理开发规模的75%左右,土地资源十分稀缺。

此外,2015年,广州单位建设用地产出为10.13亿元/平方公里;低于深圳市16.5亿/平方公里的单位建设用地产出,更不及国际性大都市香港(58.9亿/平方公里)、新加坡(45.21亿/平方公里)城市的用地效益水平。

土地利用率,真的很差

统计数据显示,2015年广州建设用地总面积达到1787.14平方公里。

其中城乡建设用地为1433.25平方公里;交通水利用地为322.82平方公里;其他建设用地为31.07平方公里;建设用地规模与2020年规划目标仅剩161.86平方公里

在2016-2020年新增建设用地总需求为240平方公里,需求缺口80平方公里

这是当下的广州,广州大搞城市更新的最大背景。

但是大搞旧改,又不能纯搞住宅。住宅太多,市场上的供应量一旦上来,价格你hold得住吗?

所以,之前在听说黄埔大搞66条村的时候,有不少想在黄埔买房的人望而却步:

这么多,这么大体量的项目,一旦全部入市,将打破市场供需。

| 黄埔旧改标语

但是,这种情况或许不会发生,现在通过城市更新单元作出了职住比例作出了调整。

第一、二圈层限制宅地开发面积,提高土地单位面积的产业效益。

而第三圈层则没有具体的安排和限制,但产城融合的趋势不变,产业搞上去,人才来了,又会增加居住需求,形成闭环。

别只是看黄埔66条村改造,其教育配套新增367万方,还有300万人要来。

其实,关于市场供需的话题,在昨天东风化工厂地块摇号的时候,背后还有一些故事。

当时,限时竞拍结束时,越秀、卓越、龙光、招商等开发商已经同意进入摇号阶段。

但是,在1月21日摇号现场,越秀失约没去,可能觉得这个价格还是有点贵。

毕竟,今年或者明年年初,卓越东风化工厂地块,就要直面恒大庙头、万科沙步巨无霸的PK。

到时候谁先入市,谁就有优势。

不过,对于板块来说,15家开发商相互竞价,这表示他们还是相当看好老黄埔。

这里有恒大、万科、富力等巨无霸旧改,随着旧改更新,未来片区的学校、医疗、商业等配套,都不会太差。

| 黄埔化工厂地块

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