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买下公寓4年后原价卖不掉?东莞公寓该何去何从?

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  可居住、可办公;不限购、不限贷;买一层送一层……

  公寓曾经一度吸引众多投资客,也曾在东莞风靡一时,遍地开花。

  然而,由于少有人接盘和投资回报率低等原因,东莞公寓市场已经风光不再。

  据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2020年东莞供应公寓8826套,同比下滑38%;成交9448套,同比下滑30%;成交均价17219元/㎡,远低于洋房。

  

  东莞的公寓市场实际情况如何?究竟值不值得购买?未来又有什么新变化?

  01

  租金回报低 二手卖不掉

  “投资这一套公寓,真的是鬼使神差!如果选洋房,价格早就翻倍了。”黄先生无奈地说。

  四年前,黄先生在市中心以60万元的总价,购买了一套一房一厅的小商业公寓。收楼后,原打算以2000元/月的价格出租,但是他发现,前来询问的租客极少。

  

  后来,黄先生发现同小区同户型的公寓都多以1700-1800元/月对外出租,不乏有业主以1500元/月的单价在出租。

  现在,黄先生最忧愁的是公寓租金回报率太低,按照总价简单计算,这套房子需要40多年才能回本,已经超过产权年限。

  

  后来,黄先生一度想卖掉这一套公寓,才发现同小区有超过80套公寓在挂牌,甚至有少数单位挂牌价格要低于1万/㎡。

  公寓的成交费用本来就比洋房要高,黄先生如果要短时间脱手,肯定得亏本……

  02

  存量庞大难消化 成交显两极分化

  受2020年市场“打新热”影响,东莞大部分投资需求转向洋房物业,公寓投资需求回归理性,价格滞涨。

  目前东莞商业公寓市场出现两极分化,中心区域、有轨道交通的,成交效果较好,而一些位置较差的,则销售困难。

  实际上,目前东莞商业公寓存量过大,去库存压力也比较大。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2020年12月底,全市商业公寓新房库存超过60万㎡,按照过去12个月的去化速度测算,消化周期约为17个月。

  

  也有业内人士认为,东莞商业公寓库存过大是历史遗留问题。前几年东莞批的地商业比重过大,而商业一般只能做商铺、写字楼以及公寓,相对商铺和写字楼,开发商还不如做公寓。

  商业公寓虽然不限购、不限贷,但是它首付需5成,月供最长只有10年,升值较住宅慢,转手税费还比较高,因此市场对它的投资热度仍在不断下降。

  03

  公寓住宅化 大面积公寓更好卖

  随着3年禁止商改住的试行文件到期,东莞新一轮公寓建设热潮正在到来。东莞公寓的出路到底在何方?

  据地产佬观察分析,东莞公寓有住宅化趋势,小面积公寓成交占比逐年缩小,大面积公寓的成交比例在连年上涨。

  

  地产佬大胆预测,不久的未来,大面积的豪宅公寓将会在东莞出现,引领市场潮流,或会成为东莞公寓的新出路。

  从深圳的顶级豪宅情况来看就可见一斑了,招商太子湾湾玺、双玺、恒裕深圳湾、鹏瑞深圳湾一号、华侨城·新玺等豪宅项目基本都遭全国土豪携重金“疯抢”,值得关注的是这些豪宅项目的产品都是公寓。

  对此,你怎么看?欢迎在文章底部留言!

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