“停建”高层？明确了：2021年起全按新规处置，2类老房子吃香了

临近年关，又是一年归乡时，不知道大家有没有注意到一种现象，当我们回到老家县城时发现，一年时间里，县城又多了不少高楼，也包括一些新建和正在建的高层住宅小区，俨然进入到了大城市。

实际上，随着城市化的发展，各个城市高楼建设你追我赶，摩天大楼越来越多，三四十层的高层住宅更是不计其数。而且还伴随着一个有趣的现象，那就是楼越建越高，房价不是成反比，而是跟随上涨。那是不是因为高楼层房子价值就高呢？毕竟高楼层住房的优势就是视野开阔，少潮湿和蚊虫滋扰，但答案显然没那么简单！

因为房价变化，是受人口、货币等综合因素决定。就拿近10年来说，2009年我国城镇人口为6.22亿，2019年为8.48亿，10年间净增加了2.26亿，相当于每年都有2260万人进城落户安家。而同期的住房供应，商品房+保障房=1500万套左右/年，住房呈现一个供不应求状态，这其中还有一些投资者和炒房客，这就更加剧了住房的供需失衡。还有货币供应M2，近10年净增了2.27倍。

所以，房价上涨的关键因素是城市人口增长和货币增加，与一些人追捧的高楼层住房并没有直接关系。相反，在一些专家看来，高层住宅随着时间推移，一些弊端也将不断显现，需要引起我们购房者的足够重视。

比较有代表性的几位专家观点。

1. 尹稚，清华大学建筑学院博士生导师，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长。他以美国为例，“30年前建造的一批高层住宅，现在成了让人胆战心惊的贫民收容所”。

2.周天勇，北京科技大学博士生导师，中国城市发展研究会城市研究所所长。新浪财经在2019年8月6日报道，周天勇认为，几十层的高层住宅，其土地相对面积越高越小，随着土地制度改革，城乡平等竞争统一土地市场的建立，几十层高层住宅价值将会一落千丈。

3.朱国钟， 北京大学光华管理学院助理教授。他与合作者专门对此做过研究实验。据燕赵都市报报道，该团队根据开发商与购房者的动态行为，结合房价、供给、房龄以及城市扩张等因素，推测出：“以后中国也会出现大面积的贫民区，将聚集在现在的高层建筑区里面”。

如果说专家的观点具有宏观性，那么，一些居住体验者也有比较实际的体验，总结一下，大概3大方面：

NO1.维修保养问题。在购新房时，购房者一般要承担总价2%-4%的维修基金费用，一个中型小区积累的维修基金也有上千万，看起来貌似不少，但使用起来也非常迅速，可不要仅看小区刚交付的那几年，毕竟那时设备、设施都比较新，不会动用什么维修基金，但当房龄达到10年以上，维修基金就派上用场了，什么防水、外立面等公共区域，这个时候消耗就比较快，一栋楼一次就可能花掉上百万。当维修基金使用完毕，再需要维修时，哪怕有几家不出钱，电梯维修更换等一些重要的事情就做不起来。

NO2.消防救援问题。住高层住宅，一个比较现实的问题就是消防，虽然发生的概率比较小，但随着楼龄越来越大，电线老化等引发火灾的因素越来越多。特别是一些物业管理不好的老小区，走道随意堆放杂物，车辆乱停乱放，当有火情时，消防车都难直接到达相关楼栋。而且，相关数据显示，消防车上升高度+水枪高度=85米左右，差不多25层楼高，当然，这是一般的极限值，而救人的消防云梯最高也差不多在25层高度，但这样高端的设备在全国也没几台。

NO3.拆迁问题。有人说，高层住宅变老了，就不能像现在的城中村一样拆掉重建吗？答案可能没那么容易。有业内人士表示，过去的房子大都是几层或者平房，即便如此，新建的住宅都在20多层到30多层，按照1:1.5的赔付比例，仅补偿款就要需要盖40-50层，加上建筑成本、管理成本等，起码要盖到近60层的才能实现保本或者盈利。因而有专家坦言，今后的高楼基本不可能再拆迁。

实际上，业内人士关注高层住宅可能存在问题，也引起国家的高度重视。在近两年来，相关部门多次强调要“推进城市更新和建设方式的转型”， 住建部确定：2021年起，住宅全部按“新规”处置，其中有一条为《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》新规就重点提到了今后要严格限制高楼建设，这是由国家住建部和发改委联合发布的。除了严格限制250米-500米和500米以上摩天大楼（一般对应的是办公楼）建设外，还对高层住宅进行了限制，主要有2点：

1.间接提到：各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

2.直接明确：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从中可知，如果按照层高3.4米算， 30层的高层住宅总高就达到了100米，那么，以后对30多层、40层的高层住宅新建要严格限制了，如果城市规模、消防救援能力达不到，能不批就不会批了。同时，把中小城市单独拎出来，严格控制高层建筑，特别强调县城要以多层为主，听话听音，虽然没把话说死，想必小城市再申请建高层住宅基本上不太可能了。总结成一句话：高层住宅能不建就不建，实在要建，需经过严格的综合评估。

当然，以上是对新建高楼的新规要求，其实，住建部还确定了另一项新规，主要是针对老房子的，这就是“老旧小区改造”，自2019年7月，住建黄艳副部长在吹风会上表态“今后要避免大拆大建”以后，在进入2021年之前的前几天，住建部印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）的通知》，从内容可知，老旧小区改造已经形成了一批可学习借鉴的经验，“请结合实际认真学习借鉴”也表明，2021年全国的老旧小区改造将按照这个“标准”来。

根据此前的旧改指导意见，在未来5年，将对2000年前建造的老小区进行全面改造，2025年基本改造完毕。在内容上，比如对小区水电气管网更新改造、园林景观、交通、停车、安防，增加小孩托育和健身设施和服务等等，基本上与我们现代居住需求接轨和同步。值得一提的是，还增加了一些高级选项，本着居民自愿、政策和资金支持的原则，比如老楼加装电梯等等，可以说，除了楼栋不能移动和房间内部结构不能改动外，其他都是改造提升的对象。

高层限制令、旧改，二者透露出未来城市住宅发展方向明确：高层让位于多层、低层，未来的房子尽量以旧改为主，限高令和旧改新规的实施，无疑对我们的住房发展方向产生深远影响，2021年起，这2类老房子大概率将吃香了。

第一类，加装了电梯的高楼层房子。同一地段，有电梯的小区与无电梯的小区，其居住舒适度不一样，也造就了房产价值的较大差异，一般都有20-30%的差距。在同一栋楼，无电梯的房子，房产价值基本都是呈现一个反向排列：楼层越低，其房价越高。但一旦老楼装了电梯，楼层受欢迎的程度就变为正向了，最受益的就是高楼层住户，特别是顶楼，原本属于最低价值楼层，一下成为居住舒适度较高的楼层。可以看到，随着旧改的推进，特别是“共享电梯”新模式出现，各楼层意见也相对较容易统一，将会有越来越多的高楼层住户受益。

第二类，低容积率房子。所谓低容积率，直观的感受就是楼层不高，且楼间距大，实际上，这类房子也大都存在于老小区，因为那个时候的地价相对便宜，建造的小区密度也相对较低，而现在新建的小区，其容积率要高出不少，这是老小区相对新小区较为普遍的优势。加上老小区本身具有的地段优势，如学区医疗等配套优势，容积率低的老房子无疑是稀缺的，虽然说经历过旧改的老小区居住舒适度都会得到改善，但这类低容积率的老小区房子居住舒适度更高，更受大家欢迎。

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