烟台楼市的内卷，竟如此猛烈

　　近期网上最热的新闻，除了郑爽老师，当属微信全新版本的更新

　　1月19日微信之父张小龙在微信之夜分享了自己对于微信的思考，这些全新的认知以及微信接下来的行动方向，是这一国民APP的新尝试。

　　其中，他提到了微信将推出全新的六大功能

　　包括表情炸屏、全新状态显示、直播等，每一个新功能都亮点十足。

　　目前，苹果用户已经能够抢先更新这一版本，体验这些全新功能

　　而安卓用户，只能等待腾讯接下来的推送安排。作为一名资深安卓用户，对腾讯这个做法不免要吐槽一下

　　苹果的排面也太足了，安卓阵营的这些兄弟们，着实有点不给力。

　　其实对苹果来说，目前其闭环生态带来的优势实在是太大了

　　即使最近几代新产品都在挤牙膏、吃老本，依旧能引得果粉争相追捧

　　反观国内安卓市场，除了华为凭借自身的研发实力对抗苹果外

　　其他厂商只能在激烈的市场内选中，想尽办法做出差异化，但往往路都走歪了。

　　小米之前狂吹1亿像素，然而拍照依旧被华为、苹果吊打

　　个人以前最欣赏的魅族，将打磨进行到底，现在市场占有率几乎可以忽略不计

　　最近vivo子品牌iqoo发布新机，最大亮点竟然是产品经理宋紫薇的大腿？

　　我愿称之为绝活。

　　其实大家都知道手机厂商不好做，强如罗永浩老师做手机，最后也落得背着六亿负债毅然下海带货

　　最近看他直播卖货，推荐华为、小米手机时，弹幕飘过的都是我要买锤子，这个世界从未如此魔幻

　　或许，这些弹幕是希望行业冥灯-罗老师再度出马，给这个市场来剂猛药。

　　不过想想罗老师好歹是初代网红代言人、新东方实力讲师、德云社编外喜剧人、东方乔布斯、行业马桶搋……

　　对于这个如此内卷的行业，断然是不会轻易出手的，毕竟现在做什么能有直播带货香呢

　　况且，内卷带来的高强度竞争，本就不适合靠情怀为基底的企业。

　　1

　　而什么是内卷呢？

　　其本意为无谓的过度消耗和恶性竞争。

　　打个比方：公司的内卷，往往体现在加班上。比如说，许多大公司其实并不会“强制加班”，但因为有加班费，有晚餐补贴。

　　有些“小聪明”的员工反正单身、闲着也是闲着，干脆就天天加班。

　　到最后，按时下班就成了另类，导致工作压力越来越大。

　　正如经济学家薛兆丰说过的一句话：让你加班的不是你的老板，而是其他愿意加班的人。

　　从这个层面看，内卷对于参与者来说并不友好，意味着你要付出更多的时间与精力来完成任务。

　　但到了今天，广泛认知的内卷其含义已经发生了一些改变，当某个行业的竞争异常激烈、参与者付出的努力超出预期

　　即使没有到“惨烈”的程度，我们也可以说这个行业已经进入内卷阶段

　　更多时候，内卷成为了现代打工人的一句自我调侃。但对于圈子外的人来说，反而可以获得意想不到的收获。

　　2

　　烟台的门槛

　　烟台的房地产市场，也有一个很明显内卷的例子：莱山。

　　根据滕策数据2020年烟台土地市场汇总，有四个土地出让较为集中的板块。

　　分别是幸福新城、海上世界、莱山核心区、牟平西部板块。

　　其中海上世界范围内多为商业、产业布局，牟平项目在烟台七区内地域属性太强，幸福新城目前是产业搭配地产项目，进入难度较高。

　　唯有莱山核心区域，主要以改善人群置业为主，是目前烟台房地产市场最卷的板块，没有之一。

　　这里的品牌开发商之多，改善项目之丰富，房价之高，是烟台的顶层天花板

　　曾经有业内人士分析：莱山这个市场非常特殊，即便全国排名第一的房企，如果不做好市场调研，八成也得吃一次亏

　　就是因为这里的竞争压力太大了，以三滩板块为核心，观海路沿线、伴山板块、凤凰湖板块、塔山南板块等构建起一个品牌竞技场。

　　每个板块都可以承载改善项目，每个板块都有品牌玩家

　　在烟台这个不大的城市里，莱山市场有着堪比一线城市的压力。

　　先来了解一下莱山建设的参与者：

　　从去年在售的项目来看，万科一骑绝尘，翡翠长安与翡翠大道进入前十。2021预计还要加上翡翠观海与翡翠印象两个项目。

　　恒堃作为2020年崛起的本土优质房企，滨湖万丽与大栖地榜上有名，2021这两个项目预计还是烟台本土房企抗衡一线房企的希望。

　　融创凭借蓝天壹号、壹品两大改善盘，也稳稳杀入榜单。

　　其他项目华润中心、万光中华城、碧桂园凤凰山庄、飞龙金滩花园等，也是去年的热门项目

　　可以说，各个开发商已经将莱山当成了各自品牌的展示舞台。这里的战场，高度内卷。

　　这个惨烈的现状导致2020多个品牌开发商新开盘的项目，不约而同的选择了低于市场预期入市

　　这是应对内卷的其中一个方法，除此之外，当行业内卷，身处其中的企业还有两个法宝可以祭出：

　　一是加强在本行业的专精特能力，形成别人无法超越的“护城河”

　　二是坚持价值创造，做一个引领型企业。

　　反映到房地产企业，就是要进行理念升级、产品迭代，打造出独特于市场的产品。

　　例如万科御龙山悦莊的新概念豪宅、中南林樾的健康人居、融创壹品的稀缺叠拼别墅、华润中心万象府的超高层未来住宅。

　　这些一线品牌，凭借自身的品牌力，打造出了市场稀缺的产品

　　即使房地产行业再内卷，他们的目标客群依旧十分清晰、需求旺盛

　　这是应对内卷的一剂良药。

　　3

　　让内卷来的更猛烈些

　　今天我们聊内卷，其实是一个比较轻松的话题

　　因为目前压力几乎全在开发商一端，他们是被卷的那一方。

　　他们要考虑一个区域内有多少对手，有几多类似的项目，主要客圈的诉求分析等等

　　排在前几位的一线品牌，更要考虑在烟台要进行怎样的布局，实行怎样的策略。

　　这与烟台的城市发展水平也有一定关系，烟台作为一座滨海旅游城市，外来人口购房比例较高

　　根据相关数据统计，烟台本地与异地购房比例大概为7:3。如果与上海进行比较的话，魔都的比例大概为6:4，非常接近。

　　但目前要在上海买房子，各类限制非常多。近期上海又推出了121调控新政策，从需求到供给再一次打压了房地产

　　如此来看，上海与烟台的市场正好相反：

　　烟台被卷的是开发商，上海被卷的是购房者

　　两相比较，如果不考虑城市发展潜力，在烟台买房更加符合自身的利益。

　　同时因为内卷增加了烟台开发商的竞争，对于烟台楼市来说，这堪称一剂良药。

　　如果你关注房地产市场，最近有两个新闻点很热：大批办证难小区开始办证了；部分新交付项目又引起维权了。

　　这两个事，其实归根结底就是前些年烟台楼市飞奔的太快了，房地产市场不够卷。

　　尤其17/18年那个时间段，被卷的是烟台的购房者

　　他们要互相竞争，找关系的，有房源就抢……这些不健康的市场表现，最直接的影响就是房屋质量得不到保障

　　而当市场进入高度竞争的态势，这时购房者与开发商的角色已经对换，买房的人占据话语权

　　他们的需求，在倒逼开发商拿出自己的诚意。

　　更优质的产品，更实惠的价格，对于烟台市场来说，这是健康运行的良药。

　　内卷，来的更猛烈一些吧！