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烟台楼市的内卷,竟如此猛烈

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  近期网上最热的新闻,除了郑爽老师,当属微信全新版本的更新

  1月19日微信之父张小龙在微信之夜分享了自己对于微信的思考,这些全新的认知以及微信接下来的行动方向,是这一国民APP的新尝试。

  其中,他提到了微信将推出全新的六大功能

  包括表情炸屏、全新状态显示、直播等,每一个新功能都亮点十足。

  目前,苹果用户已经能够抢先更新这一版本,体验这些全新功能

  而安卓用户,只能等待腾讯接下来的推送安排。作为一名资深安卓用户,对腾讯这个做法不免要吐槽一下

  苹果的排面也太足了,安卓阵营的这些兄弟们,着实有点不给力。

  其实对苹果来说,目前其闭环生态带来的优势实在是太大了

  即使最近几代新产品都在挤牙膏、吃老本,依旧能引得果粉争相追捧

  反观国内安卓市场,除了华为凭借自身的研发实力对抗苹果外

  其他厂商只能在激烈的市场内中,想尽办法做出差异化,但往往路都走歪了。

  小米之前狂吹1亿像素,然而拍照依旧被华为、苹果吊打

  个人以前最欣赏的魅族,将打磨进行到底,现在市场占有率几乎可以忽略不计

  最近vivo子品牌iqoo发布新机,最大亮点竟然是产品经理宋紫薇的大腿?

  我愿称之为绝活。

  其实大家都知道手机厂商不好做,强如罗永浩老师做手机,最后也落得背着六亿负债毅然下海带货

  最近看他直播卖货,推荐华为、小米手机时,弹幕飘过的都是我要买锤子,这个世界从未如此魔幻

  或许,这些弹幕是希望行业冥灯-罗老师再度出马,给这个市场来剂猛药。

  不过想想罗老师好歹是初代网红代言人、新东方实力讲师、德云社编外喜剧人、东方乔布斯、行业马桶搋……

  对于这个如此内卷的行业,断然是不会轻易出手的,毕竟现在做什么能有直播带货香呢

  况且,内卷带来的高强度竞争,本就不适合靠情怀为基底的企业。

  1

  而什么是内卷呢?

  其本意为无的过度消耗和恶性竞争。

  打个比方:公司的内卷,往往体现在加班上。比如说,许多大公司其实并不会“强制加班”,但因为有加班费,有晚餐补贴。

  有些“小聪明”的员工反正单身、闲着也是闲着,干脆就天天加班。

  到最后,按时下班就成了另类,导致工作压力越来越大。

  正如经济学家薛兆丰说过的一句话:让你加班的不是你的老板,而是其他愿意加班的人。

  从这个层面看,内卷对于参与者来说并不友好,意味着你要付出更多的时间与精力来完成任务。

  但到了今天,广泛认知的内卷其含义已经发生了一些改变,当某个行业的竞争异常激烈、参与者付出的努力超出预期

  即使没有到“惨烈”的程度,我们也可以说这个行业已经进入内卷阶段

  更多时候,内卷成为了现代打工人的一句自我调侃。但对于圈子外的人来说,反而可以获得意想不到的收获。

  2

  烟台的门槛

  烟台的房地产市场,也有一个很明显内卷的例子:莱山。

  根据滕策数据2020年烟台土地市场汇总,有四个土地出让较为集中的板块。


  分别是幸福新城、海上世界、莱山核心区、牟平西部板块。

  其中海上世界范围内多为商业、产业布局,牟平项目在烟台七区内地域属性太强,幸福新城目前是产业搭配地产项目,进入难度较高。

  唯有莱山核心区域,主要以改善人群置业为主,是目前烟台房地产市场最卷的板块,没有之一。

  这里的品牌开发商之多,改善项目之丰富,房价之高,是烟台的顶层天花板

  曾经有业内人士分析:莱山这个市场非常特殊,即便全国排名第一的房企,如果不做好市场调研,八成也得吃一次亏

  就是因为这里的竞争压力太大了,以三滩板块为核心,观海路沿线、伴山板块、凤凰湖板块、塔山南板块等构建起一个品牌竞技场。

  每个板块都可以承载改善项目,每个板块都有品牌玩家

  在烟台这个不大的城市里,莱山市场有着堪比一线城市的压力。


  先来了解一下莱山建设的参与者:

  从去年在售的项目来看,万科一骑绝尘,翡翠长安与翡翠大道进入前十。2021预计还要加上翡翠观海与翡翠印象两个项目。

  恒堃作为2020年崛起的本土优质房企,滨湖万丽与大栖地榜上有名,2021这两个项目预计还是烟台本土房企抗衡一线房企的希望。

  融创凭借蓝天壹号、壹品两大改善盘,也稳稳杀入榜单。

  其他项目华润中心、万光中华城、碧桂园凤凰山庄、飞龙金滩花园等,也是去年的热门项目

  可以说,各个开发商已经将莱山当成了各自品牌的展示舞台。这里的战场,高度内卷。

  这个惨烈的现状导致2020多个品牌开发商新开盘的项目,不约而同选择了低于市场预期入市

  这是应对内卷的其中一个方法,除此之外,当行业内卷,身处其中的企业还有两个法宝可以祭出:

  一是加强在本行业的专精特能力,形成别人无法超越的“护城河”

  二是坚持价值创造,做一个引领型企业。

  反映到房地产企业,就是要进行理念升级、产品迭代,打造出独特于市场的产品。

  例如万科御龙山悦莊的新概念豪宅、中南林樾的健康人居、融创壹品的稀缺叠拼别墅、华润中心万象府的超高层未来住宅。

  这些一线品牌,凭借自身的品牌力,打造出了市场稀缺的产品

  即使房地产行业再内卷,他们的目标客群依旧十分清晰、需求旺盛

  这是应对内卷的一剂良药。

  3

  让内卷来的更猛烈些

  今天我们聊内卷,其实是一个比较轻松的话题

  因为目前压力几乎全在开发商一端,他们是被卷的那一方。

  他们要考虑一个区域内有多少对手,有几多类似的项目,主要客圈的诉求分析等等

  排在前几位的一线品牌,更要考虑在烟台要进行怎样的布局,实行怎样的策略。

  这与烟台的城市发展水平也有一定关系,烟台作为一座滨海旅游城市,外来人口购房比例较高

  根据相关数据统计,烟台本地与异地购房比例大概为7:3。如果与上海进行比较的话,魔都的比例大概为6:4,非常接近。

  但目前要在上海买房子,各类限制非常多。近期上海又推出了121调控新政策,从需求到供给再一次打压了房地产


  如此来看,上海与烟台的市场正好相反:

  烟台被卷的是开发商,上海被卷的是购房者

  两相比较,如果不考虑城市发展潜力,在烟台买房更加符合自身的利益。

  同时因为内卷增加了烟台开发商的竞争,对于烟台楼市来说,这堪称一剂良药。

  如果你关注房地产市场,最近有两个新闻点很热:大批办证难小区开始办证了;部分新交付项目又引起维权了。

  这两个事,其实归根结底就是前些年烟台楼市飞奔的太快了,房地产市场不够卷。

  尤其17/18年那个时间段,被卷的是烟台的购房者

  他们要互相竞争,找关系的,有房源就抢……这些不健康的市场表现,最直接的影响就是房屋质量得不到保障

  而当市场进入高度竞争的态势,这时购房者与开发商的角色已经对换,买房的人占据话语权

  他们的需求,在倒逼开发商拿出自己的诚意。

  更优质的产品,更实惠的价格,对于烟台市场来说,这是健康运行的良药。

  内卷,来更猛烈一些吧!

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