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买1000送2万:赛格非得做一回“开发商”?

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  撰文 | 孙壹璨

  编辑 | 简佳

  霸主赛格最近又刷屏了。

  比起不久前的七周年店庆“满5007元送10000”,这一次更为疯狂:“满1000元送2万”。

  只不过这次,赛格送的是一张价值“2万”的购房券。

  赛格中京坊:西安第一豪宅?

  这张购房券背后的楼盘,其实是西安赛格亲自操刀,打造的首个住宅项目:赛格·曲江中京坊。

  金融棒棒糖作为本土财经观察者,虽然从不刻意研究房地产,但因为我们陆续刊发《疯狂的赛格》、《70亿!谁来打败赛格?》、《谁在“围攻赛格”?》等文,对其最新的动作还是想做一些贴近的研究。


  先来看地段,赛格·中京坊项目位于南二环与雁翔路交汇的东南角,毗邻乐游原、青龙寺片区,既是“一地难求”的二环沿线,又属于城东、城南和曲江的交融之地;通过对周边交通、教育、医疗三者的比对后,我们的观点是:交通便利,配套齐全,确实是个好地方!

  轨道交通:紧邻地铁五号线雁翔路北口站,步行不足百米;与五号线、三号线青龙寺站也仅相距600余米。

  教育:除了一路之隔的铁一中分校,周围还有交大附中附小,建大附中附小、铁五小以及西影路小学等。

  医疗:距武警医院步行不足10分钟;北临西京医院,开车也仅10分钟。

  在项目介绍中,我们注意到,该项目总占地60亩,建筑面积约41万平米,由4栋住宅楼和3栋公寓组成,均为毛坯交付。其中,4栋住宅楼建筑面积从160平到近200平,6梯6户电梯独立入户设计,并配有一部保姆电梯。

  户型和电梯暴露了这是一个高端楼盘。而赛格也在其商场里打了明牌:“要打造西安第一豪宅。”


  金融棒棒糖探索信息发现,目前这一地段的新楼盘较少,新房价格在2万元/平左右,二手房也在1.5万元/平左右,周围老旧小区突破1万/平。

  值得一提的是,青龙寺片区已启动改造。在2020年7月曝光的青龙寺改造效果图上我们可以看到,未来这里将建起一座超高层建筑物。而在西影路、雁翔路等地段,也都规划着多栋高层建筑物、写字楼,不难看出这一区域未来将在商务气氛上获得更大提升。

  日前

  02

  主业连庄:2020应无悬念

  没有成功的赛格购物中心,就不会有打造第一豪宅的底气。

  截至目前,我们还未等到赛格的2020年战报,而它的本土最强劲敌西安SKP也同样没有对外发布自己的全年营收。但从过往的数据中,我们可以判断:赛格2020年应该是继续连庄,考虑到全国受疫情冲击的程度没有差别,仍有可能继续入选全国10强。

  为什么这样判断?

  一:挑战者应该不会进步得那么快。

  1:冠亚军基数相差较大:2019年,赛格营业额85亿,西安第1,全国第8,是本土亚军西安SKP营业额42亿的两倍还多。

  2:多数竞品尚未成熟:西安全年新开设了一批商业体,但从目前看来多属于小型规模,也有还在培育期(如南郊的立丰城),其体量还没有大到挑战赛格。


  二:赛格在2020年做了许多调整。

  1:为商户减租降租:1月27日至3月31日期间,对联营品牌实施免保底收益,仅按照合同扣率收取收益;针对租赁品牌,实施以代租及弹性租金优惠政策。同时,为了帮助各商户缓减资金压力,从3月1日至7月31日期间,对商场各商户每月增加一次返款时间,货款结算周期由一个月变为半个月。

  扣

  2:推出线上消费:在暂停营业期间,通过“赛格国际+”小程序推出“线上购物不打烊”活动。

  3:发放消费券:去年 5月1日至10日,面向全国消费者发放30万张总金额高达9000万的消费券,促进消费市场稳步回升。

  4:店庆释放大福利:2020年正值西安赛格开业七周年。又恰逢中秋遇上国庆,为喜迎“双节”欢度店庆,于9月25日至10月18日期间,推出“满5007元送10000”的店庆券活动,以此激活金秋市场。


  ▲图:全新开放的赛格6楼一隅

  5:业态调整:在2020年年底,将6楼原来的主力餐饮业几乎完全改为零售,新业态涵盖数码,服饰和餐饮等。

  6:品牌升级:这个我们没有详细研究,但许多身边消费者纷纷反映,赛格的品牌正在向中高端升级。


  ▲图:2019中国商场营业额30强

  行文至此,其实只有两个悬念静待揭晓:

  1:赛格何时挑战100亿元业绩?

  2:西安SKP何时进入中国商业20强?(2020年进入30强没有悬念)

  现金流充裕:非得做地产?

  其实我们本次写作的目的是,在地产大调整的背景下,准确本地明星企业之轨迹。而纪录的起点是:没有住宅经验的赛格靠什么进入纯粹的地产市场,而且一出手就是豪宅市场?我们的答案是——“超强的现金流”。

  纪录

  因为从全国调控的核心来看——在“5大红线”的打压下,融资能力将是最大的杀手锏。

  “3道红线”:央行和住建部要求2021年1月1日起全行业推行的限制融资政策,分别是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”、“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1”,这些新规之下,多个头部开发商都处在危险边缘。

  “2道红线”:是央行和银保监会划定的地产贷款集中度要求,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中中资大行为40%和32.5%,中资中型银行为27.5%和20%,中型小行等为22.5%和17.5%。

  这两个政策一出,“借钱”就成了最难的事。而这一环境,恰恰给了赛格机会,因为这哥们“可以通过超强现金流解决钱啊”。

  我们找到了一家类似企业可以证明:那就是南京新百(600682),其“中心店”就在南京最盛商圈(新街口),2019年销售量是48亿元(全国第26位),公司全年总营收95亿元。

  而这家公司也做地产业务,目标也是豪宅。

  1:从地产占比看:2019年度实现收入16.6亿元,占比17%,实现了9亿元利润,仅次于医药和专业技术服务。


  2:从定位上看:其打造“宏图上水云锦”是南京现象级豪宅。2015年的开盘价就已经突破3万元,彼时南京的平价房价为1.8万元左右。当南京楼市均价超过3万元后,今天该楼盘二手房价超过7万元!

  为什么“商业类公司”做“地产”有优势,秘密就在下两图。

  A图:南京新百的经营现金流与收入比。


  B图:华夏幸福的经营现金流与收入比。(地产公司现金流普遍为负)


  当然我们得承认纯粹地产公司的现金流注定紧张,这与其拿地、投资、建设、销售、回款的频率与效率相关。

  但回到西安这个战场上,当赛格与普通开发商竞争时,两者相较,谁在金融机构融资时更有竞争力?或者说即使没有地产,这些商业(尤其是非上市公司,尤其是强势商场)只要稍稍用好租赁户预收的租金,或者稍稍押一押联营户的结款周期,哪里还推不动区区几十亩的项目?

  前融

  结语:

   “央爸”对开发商们说,“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清,再想借钱,得按新规矩来”。此话一出,地产与金融之间的生死符似乎更加烫手。

  但江湖就是这样,有人辞官归故里,有人星夜赴考场。手握强劲现金流的赛格还是杀了进来。我们没有什么道德评价,因为赛格购物中心的地是租来的,投资方出于赚钱的需求做什么都行。但我们仍然稍有一些遗憾:

  在西安这个市场上,手里有钱的玩家,真的只会干房地产吗?

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