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杭州楼市:上海紧急调控,给杭州了这些启示!提前要做好准备了!

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  我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

  以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

  提问:上海这次调控来的这么急,您认为有没有给杭州一些什么启示呢?有没有什么提前的准备要做?

  回答:曾叔认为这次调控也为杭州下一步调控提供一定方向:

  1.限制落户门槛,提高社保缴纳条件

  目前落户政策是:只需要有全日制大专以上的学历,在杭缴纳一个月社保之后,可以直接落户;30周岁以上为无房户,可以参加热点楼盘的摇号,针对无房户,3.5万以下的楼盘50%的倾斜、3.5万以上的楼盘20%的倾斜。现状是:现今社保规定的缴纳时间太短,造成部分外地炒房者能轻松获得无房户的名义,参与红盘摇号并有机会通过短期投机获利。因此从落户时间和社保的年限打补丁,能一定程度减少外地投机客借政策之空落户炒房。

  预计增加社保时长:落户杭州户口增至1年社保、外地户口增至3年社保才有购房资格。对落户即可获得摇号资格的现象加以社保、个税时间的约束,可以一定程度上限制外地投资客短期获利,保护真正在杭州奋斗为杭州做贡献的人。

  2. 延长个人增值税期:从满二恢复满五

  个人增值税二改五放到往年,可能会对市场造成非常大的影响,但是在今年全球大放水的情况下(美国总统拜登在1月14日公布了总规模达到1.9万亿美元的“美国营救计划”),这部分的费用反而可能会转嫁到买家的身上,对市场的影响反而不会非常大。

  而在上海调控的背景下,曾叔对购房者有两点建议:

  做好杭州跟进政策的可能性,因此有购房需求的朋友,建议不要期望年前可以捡漏,从而错失良机。

  2.2021年对于有房子的朋友仍然有非常大的机会,无论是年中的置换机会,还是继续选择摇号新盘,希望大家能提前准备好资金准备。

  提问:曾叔,红盘还是没有开出来哎,倒是几个粉盘先出来了,是不是过年前红盘不会开出来了?我家两张人才票,又嘚瑟又焦虑,报粉盘有点不甘心,等红盘又怕等不起,不知道要不要先报粉盘试试?

  回答:其实我也不知道后续的推盘安排,只知道多个红盘都已经具备推售条件,随时有可能出来。如果是我安排,在不出新政的情况下,要控制万人摇,最好的办法就是双保险,先出部分粉盘锁定一批房票,然后在这批房票解锁之前集中推出已经具备条件的红盘,以达到最好的分流目的。你两张人才票确实有资格嘚瑟,红盘摇号机会不会只有一次,死等红盘也是一种策略,如果实在着急先拿一张票报粉盘好了,现在关注度高的粉盘也并不是很好摇。

  提问:曾叔,我的情况是这样的,目前手上一套房子,老破大,没有贷款。卖了两套才腾出的房票,因为部分资金需要备用工厂周转,预算最好是在700万以内。看了你的文章,好像就是写我的,从焦虑到恐慌!真不知道后续该怎么办了......这两天看了好多,预测2021年都是一个调子,放水+继续涨,越看越慌,而我这种腾出二套房票改善的,恰恰又是摇号最难的,希望曾叔单独指导一下,怎么做比较好?

  回答:关于2021年的走势,已经讲得比较清楚了,杭州市场在没有政策面变化的情况下,短期热度难降。你的情况,个人建议适当提高预算,能够上的高价盘包括御潮府、江河鸣翠都积极参与摇号,提高中签的机会。如果能中,宁可租房置换掉现在的老破大,也是必须做的事儿,优化资产,有利于后期整体升值。在限价不会大幅放开的情况下,相对而言,高价盘坚持摇号,中签的机会还是相当大的,所以即使市场继续高热,也并不太建议恐慌。你所需要做的就是转变思维,不要仅仅局限于手上的资金,思路决定出路。

  提问:新人首问,杭州哪些区域值得购买?预算500,自住+投资。

  回答:杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。 比较平衡一点的是奥体,博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题,阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期,现在人气很旺的,比如钱江新城、滨江,很贵,利好已经出尽,反而不如未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个已经得到市场确认的新城,在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价,这个价差本身就是最大的安全垫。 总结:自住+投资建议优未来科技城板块。

  提问:你好曾叔!坐标杭州,计划投住分离。在孩子小学附近租一个4室,同一小区有两套房挂的都是15000/月,我想租赁合同签5年,违约金为6个月。怎么和业主谈比较好?15000的价格如何还价?对方要求房租逐年增长5%合理吗?投注分离需要注意哪些点呢?

  回答:首先业主就尽量找那种投资客,特别是异地投资客,这样的房东对市场租金不太熟悉,而且投资客主要看的是增值部分,而不是租金部分。另外找到房东之后,让中介出面去打压房租,你自己不要上。你可以说受今年的问题影响,大量短租公司倒闭,用这个来压价。另外租金5%涨幅,我们建议是前三年租金不变,后两年按5%累计涨幅来计算。投住分离,就尽量租那些平时自己不太会去买的CEO盘。这种盘的租金会被显著低估。

  提问:曾叔你好,有次我跟我高中同学和同事聊天的时候发现原来他们住同一个小区,但是他们一个在跟我吐槽小区,一个在夸,难道不同楼栋住的差别很大吗?我之后买房的话那该如何挑选?

  回答:确实很多购房者在买房时都只注意了户型、朝向、价格等因素,殊不知楼栋的选择也是非常重要的。以下总结了一些选择楼栋的建议,可以作为参考:

  对于经常外出的人来说,要考虑到从小区内走到小区门口所需要花费的时间,也就是楼栋距门口的距离;楼栋和小区主路的距离也要考虑,临近主路的楼栋可能会受到汽车尾气和噪音的影响;有的小区楼栋分散,出口较多,所以了解楼栋和每个出口间的距离尤为关键。

  考虑通风效果的话,楼栋的朝向最好是坐北朝南,如果不是正南或正北的,综合户型情况还可以考虑南偏东或南偏西的楼栋。

  考虑居住舒适度的话,小区内绿化好的地方有植物可以净化空气、隔离噪音,更适合居住;对于周边有幼儿园的楼栋,可能会受到影响,但家庭有小孩的会比较方便。

  为避免恶劣天气影响出行,选房时要注意楼栋与停车场的距离,是否有地下车库,没有的话,最近的在哪里。

  提前了解小区内各配套的位置,如垃圾点、运动器材的设置、物业的位置等,根据需求去选择,以免影响到日常的生活。

  提问:曾叔您好!我最近在看孩子学区,意向购买学军主校区的学区房,现在那一片小户型(70平以下)经过今年公民同招等政策后,价格目前已经上涨到主流价10-12万一平。不考虑学区房刚需的角度,想请教曾叔,学军主校区的学区房未来保值或者升值空间,您是怎么看的?多有打扰,还望指点一二。

  回答:只要当前的择校政策不变,保值大致没有问题,毕竟这里小学和公办初中都看好。但是也有一个现象慢慢在浮现,新学校的成长速度在加快,今后传统的名校效应大致会被逐步分散。公民同招这几年,是学区房的混沌期,尤其是原先并不被重视的公办初中学区。由于没有考试成绩验证,基本只能凭借传统口碑、生源情况大致判断。

  杭州城区在扩大,不可能所有重视学区的家长都盯着几所传统的好学校,未来周边的新学校成长速度会加快,好的学区组合选择快速增加是趋势。所以类似老城区居住品质相对较弱的学区房,长远看升值空间会逐步缩小。大体上,只能说保值大致没有问题,考虑升值,并不算是非常看好的,毕竟当前的价格基数已经非常高了。


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