杭州楼市：上海紧急调控，给杭州了这些启示！提前要做好准备了！

　　我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

　　以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

　　提问：上海这次调控来的这么急，您认为有没有给杭州一些什么启示呢？有没有什么提前的准备要做？

　　回答：曾叔认为这次调控也为杭州下一步调控提供一定方向：

　　1.限制落户门槛，提高社保缴纳条件

　　目前落户政策是：只需要有全日制大专以上的学历，在杭缴纳一个月社保之后，可以直接落户；30周岁以上为无房户，可以参加热点楼盘的摇号，针对无房户，3.5万以下的楼盘50%的倾斜、3.5万以上的楼盘20%的倾斜。现状是：现今社保规定的缴纳时间太短，造成部分外地炒房者能轻松获得无房户的名义，参与红盘摇号并有机会通过短期投机获利。因此从落户时间和社保的年限打补丁，能一定程度减少外地投机客借政策之空落户炒房。

　　预计增加社保时长：落户杭州户口增至1年社保、外地户口增至3年社保才有购房资格。对落户即可获得摇号资格的现象加以社保、个税时间的约束，可以一定程度上限制外地投资客短期获利，保护真正在杭州奋斗为杭州做贡献的人。

　　2. 延长个人增值税期：从满二恢复满五

　　个人增值税二改五放到往年，可能会对市场造成非常大的影响，但是在今年全球大放水的情况下（美国总统拜登在1月14日公布了总规模达到1.9万亿美元的“美国营救计划”），这部分的费用反而可能会转嫁到买家的身上，对市场的影响反而不会非常大。

　　而在上海调控的背景下，曾叔对购房者有两点建议：

　　做好杭州跟进政策的可能性，因此有购房需求的朋友，建议不要期望年前可以捡漏，从而错失良机。

　　2.2021年对于有房子的朋友仍然有非常大的机会，无论是年中的置换机会，还是继续选择摇号新盘，希望大家能提前准备好资金准备。

　　提问：曾叔，红盘还是没有开出来哎，倒是几个粉盘先出来了，是不是过年前红盘不会开出来了？我家两张人才票，又嘚瑟又焦虑，报粉盘有点不甘心，等红盘又怕等不起，不知道要不要先报粉盘试试？

　　回答：其实我也不知道后续的推盘安排，只知道多个红盘都已经具备推售条件，随时有可能出来。如果是我安排，在不出新政的情况下，要控制万人摇，最好的办法就是双保险，先出部分粉盘锁定一批房票，然后在这批房票解锁之前集中推出已经具备条件的红盘，以达到最好的分流目的。你两张人才票确实有资格嘚瑟，红盘摇号机会不会只有一次，死等红盘也是一种策略，如果实在着急先拿一张票报粉盘好了，现在关注度高的粉盘也并不是很好摇。

　　提问：曾叔，我的情况是这样的，目前手上一套房子，老破大，没有贷款。卖了两套才腾出的房票，因为部分资金需要备用工厂周转，预算最好是在700万以内。看了你的文章，好像就是写我的，从焦虑到恐慌！真不知道后续该怎么办了......这两天看了好多，预测2021年都是一个调子，放水+继续涨，越看越慌，而我这种腾出二套房票改善的，恰恰又是摇号最难的，希望曾叔单独指导一下，怎么做比较好？

　　回答：关于2021年的走势，已经讲得比较清楚了，杭州市场在没有政策面变化的情况下，短期热度难降。你的情况，个人建议适当提高预算，能够上的高价盘包括御潮府、江河鸣翠都积极参与摇号，提高中签的机会。如果能中，宁可租房置换掉现在的老破大，也是必须做的事儿，优化资产，有利于后期整体升值。在限价不会大幅放开的情况下，相对而言，高价盘坚持摇号，中签的机会还是相当大的，所以即使市场继续高热，也并不太建议恐慌。你所需要做的就是转变思维，不要仅仅局限于手上的资金，思路决定出路。

　　提问：新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

　　回答：杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个已经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是最大的安全垫。 总结：自住+投资建议优选未来科技城板块。

　　提问：你好曾叔！坐标杭州，计划投住分离。在孩子小学附近租一个4室，同一小区有两套房挂的都是15000/月，我想租赁合同签5年，违约金为6个月。怎么和业主谈比较好？15000的价格如何还价？对方要求房租逐年增长5%合理吗？投注分离需要注意哪些点呢？

　　回答：首先业主就尽量找那种投资客，特别是异地投资客，这样的房东对市场租金不太熟悉，而且投资客主要看重的是增值部分，而不是租金部分。另外找到房东之后，让中介出面去打压房租，你自己不要上。你可以说受今年的问题影响，大量短租公司倒闭，用这个来压价。另外租金5%涨幅，我们建议是前三年租金不变，后两年按5%累计涨幅来计算。投住分离，就尽量租那些平时自己不太会去买的CEO盘。这种盘的租金会被显著低估。

　　提问：曾叔你好，有次我跟我高中同学和同事聊天的时候发现原来他们住同一个小区，但是他们一个在跟我吐槽小区，一个在夸，难道不同楼栋住的差别很大吗？我之后买房的话那该如何挑选？

　　回答：确实很多购房者在买房时都只注意了户型、朝向、价格等因素，殊不知楼栋的选择也是非常重要的。以下总结了一些选择楼栋的建议，可以作为参考：

　　对于经常外出的人来说，要考虑到从小区内走到小区门口所需要花费的时间，也就是楼栋距门口的距离；楼栋和小区主路的距离也要考虑，临近主路的楼栋可能会受到汽车尾气和噪音的影响；有的小区楼栋分散，出口较多，所以了解楼栋和每个出口间的距离尤为关键。

　　考虑通风效果的话，楼栋的朝向最好是坐北朝南，如果不是正南或正北的，综合户型情况还可以考虑南偏东或南偏西的楼栋。

　　考虑居住舒适度的话，小区内绿化好的地方有植物可以净化空气、隔离噪音，更适合居住；对于周边有幼儿园的楼栋，可能会受到影响，但家庭有小孩的会比较方便。

　　为避免恶劣天气影响出行，选房时要注意楼栋与停车场的距离，是否有地下车库，没有的话，最近的在哪里。

　　提前了解小区内各配套的位置，如垃圾点、运动器材的设置、物业的位置等，根据需求去选择，以免影响到日常的生活。

　　提问：曾叔您好！我最近在看孩子学区，意向购买学军主校区的学区房，现在那一片小户型（70平以下）经过今年公民同招等政策后，价格目前已经上涨到主流价10-12万一平。不考虑学区房刚需的角度，想请教曾叔，学军主校区的学区房未来保值或者升值空间，您是怎么看的？多有打扰，还望指点一二。

　　回答：只要当前的择校政策不变，保值大致没有问题，毕竟这里小学和公办初中都看好。但是也有一个现象慢慢在浮现，新学校的成长速度在加快，今后传统的名校效应大致会被逐步分散。公民同招这几年，是学区房的混沌期，尤其是原先并不被重视的公办初中学区。由于没有考试成绩验证，基本只能凭借传统口碑、生源情况大致判断。

　　杭州城区在扩大，不可能所有重视学区的家长都盯着几所传统的好学校，未来周边的新学校成长速度会加快，好的学区组合选择快速增加是趋势。所以类似老城区居住品质相对较弱的学区房，长远看升值空间会逐步缩小。大体上，只能说保值大致没有问题，考虑升值，并不算是非常看好的，毕竟当前的价格基数已经非常高了。