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东莞房价为什么能直追广深,甩佛惠?

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  2020年,东莞住宅均价达到2.5万元/平方米,直追广深,现时,将佛山、惠州房价甩在后面!

  作为广东省GDP排名第四的城市,在许多年前,东莞房价排名在深圳、广州、珠海、佛山等城市后面,并不算靠前。

  但是,2020年东莞房价不断“攀高”,与广州价差大幅收窄,与惠州、中山价差明显拉大,与佛山房价差额平稳。


  2020年,东莞楼市发展为什么逐渐走到了前列,房价与广州价差仅5000元/平方米左右?


  也许,在东莞中原战略研究中心和合富研究院j最新发布的年终总结报告中,可以找到答案!

  这要从东莞城市的大发展说起!

  一、对接深圳:

  东莞成功地承接了深圳的产业、人才、企业转移

  1、东莞南部9镇全面对接和融入深圳先行示范区,打造新高地

  《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》审议通过,提出东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义先行示范区。

  力争到 2025 年南部 9 镇成为引领全市高质量发展高地!

  2、人口流入多,东莞排名全国第四

  东莞政府在2020年8月出台人才新政吸纳人才,放宽了学历直接入户门槛从原来的本科,放宽到大专可直接入户,优化东莞市人口结构,提升城市竞争力。


  在2020年十大人口净流入城市里面,东莞在全国排行第四,除了东莞外其他城市GDP都是万亿成员,东莞城市魅力凸显,对人才的吸引力巨大。

  3、大交通建设提速,加快湾区交通一体化格局

  去年,东莞的重要交通规划有:


  二、房企抢地,高地价推高房价

  1、面粉价贵过面包价

  2020年,东莞商住地成交量创7年新高、商品住宅供应放量、住宅成交火热,地房价比依旧高企。

  根据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2020年全年东莞共26个镇街出让38宗商住地块,15宗地块达到终次报价。

  而且,2019年土地最高限价楼面价与当时区域房价比主要集中在0.5-0.8,而2020年土地最高限价楼面价与当时区域房价比主要集中在0.7-0.9,甚至出现“面粉贵过面包”的情况。

  值得注意的是,38宗商住地中有14宗地块地房价比超过0.7,塘厦2宗地块地房价比大于1,拿地成本高企也给开发商带来开发难度的加大。只能拿时间换空间。

  地价屡创新高,推动着房价走高。

  2、供需齐涨,供不应求矛盾凸显

  近年来,东莞新房供求持续紧张,2020年上半年由于许多项目受疫情影响停工延工,供应处于空挡期,导致整体供应尤为紧张,创历史新低。

  需求方面,受疫情影响各大小区封闭式管理令到二手房市场需求分流入一手房市场,加上央行放水带来通胀预期,投资者进入楼市,整个住宅供求矛盾变尖锐,推动房价快速上涨;

  同时东莞本地自住和投资需求被全面激活,进场追涨;下半年地市持续火热,地王频现,楼市供需两旺,但市场整体依然供不应求,供求比维持0.8,供求矛盾明显。

  3、备案价持续走高,“上车”难度加大

  商品房成交金额突破2100亿元,创下历史新高。

  2020年东莞住宅供求矛盾尖锐,叠加地市持续火热,推动房价持续上涨,同比去年大幅上涨15%。

  东莞为了稳控房价,7月调控加码,但是,新上市项目备案价仍然持续走高,12月东莞洋房均价环比7月大幅上涨18%。

  根据东莞中原战略研究中心统计,2020年东莞洋房首付套均金额近80万元,刚需入市门槛大幅提高。

  入市购房者以70后、80后换房需求为主,30岁以下年轻刚需购房者减少。

  合富研究院数据也显示,2020年东莞新建商品住宅供应创过去3年最高,成交量创过去4年最高及历史第4高,房价创历史最高。

  2020年经历了东莞有纪录以来第三轮价格暴涨。前两轮分别为:第一轮2008-2009年,第二轮2015-2016年。

  4、消化库存只够3个半月,支撑高房价

  2020年住宅库存及去化周期持续回落。截止至2020年12月底,东莞住宅库存套数24054套,库存面积为298万㎡,同比大幅下滑27%,市场供不应求,住宅库存明显告急。

  若考虑部分项目延签及剔除老、旧项目库存等因素,目前住宅库存消化周期跌至历史新低。按照过去6个月消化速度计算,12月底住宅库存消化周期跌至低谷,缩短至3.6个月,同比缩短4.3个月,若考虑延签因素影响,实际上目前库存消化周期已跌至2016年以来低谷水平。

  三、东莞房价上涨 ,对购房者有什么影响?

  1、深圳客进入东莞放缓,东莞本地客填补市场

  深圳外溢客流入惠州居多,其次是中山;东莞房价高涨后,深圳客流入东莞趋势放缓;广州人才购房政策放宽,深圳进场投资,而因东莞房价高位,广州南沙吸引部分东莞投资客,广州增城也承接了不少东莞外溢需求;

  东莞房价高涨后,东莞刚需上车难,需求向周边房价偏低的惠州外溢趋势明显,甚至被中介带向清远、肇庆;

  港澳客户重点关注珠海、中山、深圳、东莞等环珠江口都市圈城市。

  2、房价变高,居住品质或提升

  2020年疫情后,许多开发商在不断升级产品。

  东莞中原战略研究中心认为,东莞高房价下客户变得更加关注价值,改善需求对居住品质追求变高,市场或回归价值和产品、回归理性;

  同时高地价和高房价也逼使更多开发商通过做产品升级实现高溢价和快速去化,东莞楼市会出现不少高端项目,进入人居品质升级时代。

  来源:东莞中原战略研究中心、合富研究院

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