这一波成都二手房市场的“炸裂”行情，始作俑者是谁？

　　最近，关注二手房、尤其是关注“学区”二手房的朋友们，大概都注意到二手房市场的异动了。比如，以大源、“高五”学区为代表的高新南区，开启了抱团涨价模式；又比如青羊、锦江重点片区的二手房，交易周期明显缩短、启动涨价等等。

　　关于“房价指导委员会”“业主联合涨价”“一夜涨价几十万”等种种操作，小全全就不再贴相关的讨论帖子和房源价格变动实况了。在这些炒作及市场信息的轰炸下，不少关注二手房的购房者，或已感受到了恐慌。

　　现下这种行情其实对二手房交易的买卖双方来说，都不是一件轻松的事。但今天更想追问的是，造成这一市场现象的深层原因何在？背后的始作俑者，究竟是谁？

　　“小区业主联合涨价”恐是计划离场者的精心策划

　　基本上近期常出现“业主联合涨价”的每个小区，都会有个关于房价指导的业主群。不过，房价指导委员会在业主群指导房东挂牌价（或成交价）的把戏，已经不是新鲜事了。成都早在前几年就有，而且类似的剧情基本上在叫得上名的一二线城市都出现过。

　　为什么总有那么一部分人会在关键时刻对小区的房价给予指导？经过长期的市场教育，相当一部分业主的段位已经提升了，这样的指导，众多业主真的还欠缺吗？

　　更大的可能，是分散于多个小区里的真正炒房客群体，对当前成都市场政策、行情、客户心态等进行综合判断，认为已经到了离场的时候。为了离场时有更大的获利而“策划”这一切，抬高整个小区房源的价格，更利于自己部分房源的快速出货。有兴趣的可以多去翻一翻那些网络上流传出来的各小区号召业主“统一涨价”的微信群截图，措辞语气如出一辙，洗脑逻辑看上去万分正义，不同小区群里发出来的截图内容，甚至部分段落一字不差，呵呵呵。

　　一直以来，二手房的交易价格，是难以管控的。毕竟房东多少钱愿意卖、客户多少钱愿意买，都是每个人的自由。但在涉嫌“恶意炒作”二手房价上，一线城市深圳倒是对那些涨价离谱（比如一夜涨价200万）的小区作出了“约谈当事人、暂停网签、哄抬房价者列入黑名单、情况严重者甚至追究刑事责任”的惩罚。

　　所以，如果“联合涨价”幅度太过分的小区（尤其是动辄就上涨上百万的），是有可能面临处罚的。“精明”的房价指导委员会，还是适可而止吧！当然，购房者如果寄希望于通过这些惩罚措施就能买到价格低的房子，也不太现实。

　　“中介联合业主涨价”的锅，中介不背！

　　每当市场开始出现局部的火热时，部分中介朋友们总喜欢借势营造一番气氛。这样的操作，在部分购房者的眼里，大概就会出现下图这样的认知：

　　虽然中介确实在制造市场恐慌情绪上有推波助澜的作用，但要说“中介联合业主涨价”“中介助涨”，恐怕也站不住脚。

　　买卖过二手房的应该都知道，在整个房屋交易过程中，中介除了提供渠道，最重要的作用其实是在双方之间沟通价格、促成交易。一面说服房东降价，一面说服客户提高支付额，来来回回n个回合，最终完成交易签约，跑流程拿佣金。所以只要成交周期短、成交量大，中介门店、中介个人能获得的佣金收入自然也就多了。

　　现在房东单方面不断提价，中介除了在与客户沟通上失去了压房东价的行情优势，而且也不容易找到诚心卖的房源，导致交易周期被大大拉长。而在这样的行情下，即便成交一套房子总价能高出十到二十万，但中介能够多获得的佣金，也不过几千元，远没有高频成交带给他们的利益可观。

　　所以中介希望房东涨价的基本动机是没有的，顶多利用一下行情，让客户早点决定，让自己每套房子的成交周期都短一点。实际上，中介巴不得每套房子的房东都降价甩，客户看到房源上架立马就秒杀下来！那些把“助涨房价”的锅甩给中介群体的人，要么是无知要么就是有不可告人的真实意图。

　　政策挥舞起驱赶羊群的鞭子，成了“涨价”导火索

　　这一波以高新南核心区域率先发动的涨价潮，导火索在哪里？

　　去年，成都出台了两次大的调控政策，一是9.14发布的二手房交易增值税“2变5”，另一个就是11.24发布的无房家庭优先选房。可以说，这两次政策的出台，对二手房市场的热度都会产生直接影响。事实上，9.14的确让2020年火了的“高五学区”稍稍冷静了两个月。11.24新政，则像赶羊群一样把一部分淘二手房的、支付能力不太高但买房需求强烈的群体，用“无房优先”的方式，短期内赶到部分网红盘去了，再把另一部分原本不寄望于在二手市场完成改善置业、学区房置业的人群，赶到了二手房市场。这相当于置换了一波购房群体，买家与卖家的博弈状态也就随之而发生了本质的变化。而在二手房挂牌价格上的试探，就成为了正常的市场反应。

　　实际上，在11.24新政出台后，小全全在去年11月下旬和12月中旬曾两番在文章中提醒预算在中间段位的购房者，尤其是普通购房者，要尽早在二手房市场上下手。

　　▲地产全说2020.11.25发文截图

　　▲地产全说2020.12.21发文截图

　　如今，翻过2020迈入2021，市场已经清醒。而“网红盘”也再没有了集中出货的动作，接下来无房优先的刚需，是不是也要转过来看二手房了呢？二手房市场中的需求方，无形之中就多出了许多，这样的行情下，卖家提高挂牌价其实完全是正常反应。

　　“学区房”率先涨价，还需教育资源的均衡化来降温

　　关注这一波二手房涨价行情的可能都清楚涨价的先后顺序。明显上涨的基本都是带有“学区”属性的房子，且高新南区最先启动，如今，青羊、锦江等主城的“学区房”价格也明显动起来了。

　　涨价为何先涨学区房？随着城市的发展，地铁、商业、公园这些公共配套，开始逐渐成为了居住片区的标配，但教育资源就不一样了。教育资源的不均衡，以及城市生活的焦虑尤其是 “中产焦虑”，两者叠加就导致了优质学区房的价值被集体看好，并引发价格上涨。而学区调整政策的推波助澜，直接促使了学区房价格爆发，2020年火爆的“高五学区”就是一个活生生的例子。

　　对此，小全全也曾在1月5日发布的文章中，向大家强调，不要把高新区的5个“学区”建设的那条官方信息会错了意，引发不必要的焦虑和恐慌。但很显然，有一部分人则恰好在利用大家对政策的理解不准确，故意制造紧张情绪。

　　△地产全说2021.1.5发文截图

　　当然，如果这一波行情延续下去，普通住宅的跟风涨价也会随之而至。但高点之后，最能坚挺的，依然是有学区价值的那部分住宅。

　　大家需要建立起对学区房的正确价值认知体系

　　“本不是学区房，住着住着就变成了学区房。”“小区的房价，还要靠读书的小朋友们来守护。”这虽是两句调侃的话，但反映的正是学区房价值最重要的组成部分。

　　如果说学区房只看学校的品牌，那就太过片面了。除了学校品牌之下的学校师资和办学模式，学区家长对教育的重视程度才是最大的生源保证。只有学区中每个家庭都形成重视子女教育的风气，增加在子女教育上的时间和精力以及财力物力的投入，才能确保学区的生源一直足够优质。生源好了，学校的出口成绩——也是家长们最在乎的结果——自然而然就能更好。

　　所以，学区的价值需要看三个方面：学校师资及办学模式、生源（包括学区中家庭整体素质、重视教育风气）、出口成绩。如今，部分学区因为入学政策的调整，就导致了不少家长对某一“名校”的过度追捧，其结果就必然导致学区爆仓。设想一下，爆仓后的入学片区是不是可能要调整？爆仓后的学校师资能否跟上？

　　根据贝壳网成交数据，2020年学区房成交量最高的小区，大部分都位于“高五片区”，其中又以锦城小学划片对口的南城都汇最多。不难看出，整个高五片区小升初的爆仓风险极大，而幼升小的锦城小学，未来几年大概率爆仓，建议家长们提前规避“爆仓”风险。更需要看清，“学区房”很多时候就是一纸政策文件的事。

　　最后提醒一下，关于微妙的周期

　　再说回现在二手房“抱团涨价”这一市场现象上来。小全全注意到，即便自去年12月以来不少小区的房价就明显上涨，但不断有成交。道理很简单，假如有总价250万的预算，可能垫垫脚还能够到280万，但转头看一下新房市场，大多数总价都奔四五百万去了，根本就不是垫垫脚的事了。

　　预计随着这一波二手房涨价行情的舆论发酵，还将会有更多的小区跟上“涨价”。毕竟春节过后，就是传统的“小阳春”了。一大波曾被“限售3年”套住的炒房客们，等待这一波起势之后好高位套现离场的心情已经迫不及待了。

　　无缘新房或者说根本买不起新房的购房者，能怎么办？等？等来的大概就是更加严格的政策管控，但还能等来房价下降到买得起的水准吗？