REITs，又一个大风口来了，准备好了么？

2020年，炒股的人大部分都赚钱了，地产股除外。Wind数据显示，2020年，房地产板块跌了9.8%，除了龙湖、绿城、中交、建发外，其余全部下跌。

进入2021年，对于地产投资有偏好的人来说，终于有个好消息。

据《中国证券报》1月8日消息：上交所层面的公募REITs规则体系、技术系统开发已基本就绪，公募REITs有望2021年上半年与投资者见面。

图片来源：新浪财经

从2005年商务部提出“开放国内REIT融资渠道”建议起，一直被各路投资者特别是房产投资者紧盯的REITs终于要来了，万亿量级的全新投融资市场将被激活，这将是真正的2021年投资大事件。

01

REITs是个啥玩意？

REITs全称是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。是一种区别于股票和债券的大类金融产品，是证券交易所除“股票、债券、基金、衍生品”外的第五类产品，是一类全新的投资品种。

传统的REITs，说白了就是“集资买房，分享收益。”基金管理公司募集投资者零散的资金，然后去购买房产或者物业。按照持有REITs的份额将投资物业的收益分给投资者。一套房子大几百万，还是有很多人买不起。现在，钱不够又想投资房产的人就可以通过REITs来获得房地产的投资收益。

02

REITs有四大优势

首先，REITs的收益率会随着通胀调整，抗通胀性强。买债券回报率是固定的，如果债券回报率没有跑过通胀，实际资金是缩水了。REITs收益和房租挂钩，收益率可以随着通胀自动进行调整。

其次，REITs的流动性比较好，如果急需用钱，可以随时赎回。

第三，REITs强制分红，收益比较稳定。此前已经在运行的境外REITs规定将90%的税后利润分配给投资者。

需要指出的是，通常情况下，REITs购买的地产物业，主要是用来运营收取租金的，很少是为了再出售赚取差价的。所以，投资REITs并不是炒房，只能享受租金回报，不能享受房价上涨带来的收益。REITs投资的房地产除了包括住宅，公寓，写字楼，还包括数据中心，医疗设施，酒店，仓库，基础设施等等。

03

中国REIT有啥不同？

与国外的REITs不同的是，中国版的公募REITs主要投资于基础设施建设。

之所以首先推出的REITs是投资于基础设施的建设，而不是住宅和公寓。这与中国的房地产市场以及整体经济形势有关：首先，中国一线城市目前租金回报率比较低，大多不到2%，这种状况下收租金的房地产REITs还不无脑买货币基金，毫无吸引力。其次，“房住不炒”是当下中国楼市调控的基调。第三，作为基建大国，中国正处于基建投资高峰期，需要大量的资金。REITs募集的资金直接用于基础设施的建设，基础设施的所有权和收益全部归属于投资者，一举两得。

REITs试点项目将聚焦于经济较发达的重点区域和五大重点基础设施行业，包括仓储物流、交通设施、市政公用、环境治理以及新型基础设施相关的资产。

重点区域主要为京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。具体是拥有相关政策规划的区域包括：《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

在重点行业上，一方面鼓励创新，另一方面补短板。补短板包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励创新，主要是信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区。

实际上，在公募REITs试点工作开展之前，上交所在REITs市场已有尝试。截至2020年末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。

04

中国REITs能投吗？

项目筛选严格，90%利润强制分红，而且REITs有着系统的严格的监管，整个过程会有收入测试，分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试，因此收益相对而言更有保障。

各大流量平台频频出现的理财训练营更是大说特说，甚至有些描绘成“躺赚”。

那么，REITs会像打新股打新债那样稳赚不赔吗？

事实上在过去的2020年，也并不是所有的的新股新债都赚钱了的，前11个月有6支新股破发。

REITs本质上仍是基金，作为交易性产品，它仍然有着“股性”的一面，会受到市场基本面、投资者预期以及业绩等影响，对于投资者来说仍然有赔钱的风险。

REITs只是一种工具，作为一个投资品它是通过什么给你产生回报？因此，REITs的选择上同样需要有财务分析与企业分析。

作为一个迷信追新的市场，可以想象未来REITs推出后引发的火热，在比较好的预期下，你会成为其中的一份子吗？

PS：投资有风险，出手须谨慎。