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农村土地确权新规定,历史遗留问题不可一刀切!

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  目前在我国,农村用地有着比重较大,分布零散的特点,随着城乡一体化的建设,人地之间矛盾加剧凸显建设瓶颈。农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展的一项基础性工作。

  今天, 北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师就自然资源部日前发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》就行详细解读!

  《通知》以积极化解疑难问题,依法依规办理登记为基本原则,针对较为突出的历史遗留问题,结合已有的政策规范和地方工作规划,进一步系统明确了解决政策。一户多宅

  宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接,公安部门规定有独立住址才能分户,而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地。

  

  因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的,结合实际经本农民集体同意并公告无异议,并按规定补办有关用地手续后依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  宅基地面积超占

  对于历史上经过批准的宅基地,认可批准的效力,按照批准面积确权登记。

  对于未经批准占用宅基地的,分历史阶段予以处理。因宅基地使用面积标准是1982年《村镇建房用地管理条例》规定的,1987年写进《土地管理法》,结合国土资源部有关规定,又考虑到当前不动产登记工作加快推进的有关要求以及宅基地试点改革正在探索对超占面积进行有偿使用等,分1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。

  

  即1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记;

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记;

  1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  权利主体认定

  针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地,要依法予以确权登记。非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。

  

  第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地,都是经统一规划和批准的,在退出原宅基地并注销登记后,应予以确权登记。

  第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。因宅基地属于农民的福利性待遇,但对非农业户口居民(含城镇居民和华侨)因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的,认可其合理性。

  分1982年前、1982年-1999年两个历史阶段,规定了确权登记的政策。

  因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地,所以1999年之后城镇居民使用宅基地的,不予确权登记。

  农村无证房屋

   对于农村无证房屋的确权,只要房屋建造于合法获取的宅基地上,且不存在违法用地、严重违反城乡规划且难以消除对规划实施影响的情形,就应当秉持尊重历史、照顾现实的原则予以确权登记。

  

   对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。

   未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。

   位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;

   在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

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