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这三点,已经暗示了今年的合肥房价

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  世上所有的铺垫,都是为了拐点时的一蹴而就。

  几天前,和朋友聊到2020年楼市时,我给了上面这句总结。过去1年,在疫情之后,市场经历了6个月的缓坡上行,直到Q4季度,才跨越了奔放的临界点。

  而,有奔放,自然有底层的原因,这也很容易推敲出来,就是流口常谈的供需。

  我也梳理了一张逻辑图,帮助大家理解,仅供参考。

  2020年合肥楼市发展逻辑图

  (点开放大)

  01

  当然,今天更多想聊的是,2021年合肥市场的变化。

  主要基于三点,政策、需求、供应,其中需求与供应是交织的。

  先说,政策。

  今年Q4市场的奔放,引发了20年底、21年初的政策收紧。

  12月底,合肥限购收紧,外地户口买房必须缴满1年社保,否则不予房查。这个政策会有2个蝴蝶效应:

  1、临近合肥市区的三县不限购,而三县,就能借此承接这类客户的外溢。最近,肥西上派、肥东大肥板块流量、热度攀升,多少因为这个原因。

  2、据了解,个别市区楼盘,仍可接受社保没满1年的外地客户,先锁定房号,社保缴满1年后再房查,给到优惠的政策,是在缴满期间内,首付交齐即可,相当于首付分期。

  当然,这些楼盘的回款考核,是有弹性空间

  接着,21年1月6日起,离婚不满2年的,仍按原家庭房查,直接卡死假离婚买房。以后,夫妻间又少了一个离婚理由。

  从我个人观点看,上述两个政策收紧,还不足以颠覆整体市场的需求量,但至少,拒绝了部分外地人或假离婚的投机炒房行为。


  图片来自网络

  近期,堂叔也了解到,2021年ZF要严格控制备案价,有3个风向:

  1、从严执行“新盘备案价,不得高于区域内同品质、同类型商品住宅销售价格的最高限价”,简单说,ZF要卡死房企的价格预期。

  2、整盘限价。新盘上市前,结合成交楼面价、造价、利润,给个整盘的指导限价,至于业态(比如,洋房与高层)的价差,业态间再调剂。

  3、限制高层挖地下室(开发商白得货值,后期部分货值反堆标准层,标准层价格可上涨),且洋房挖地下室,地下部分是毛坯,只能拿到毛坯价格(之前,毛坯可多拿精装价格)。

  而地下毛坯拿毛坯价的政策,从2020年8月就已落地,多个项目已实行。

  限价收紧,对买房人来说,是好事;对于ZF,面子工程(70城房价)能做好;对开发商,利润降低、预期被控。

  02

  再看看,市场需求和库存压力。

  2020年,合肥市区住宅网签成交量达到约6.8万套,而肥西县、长丰县、肥东县,卖了3.4万套,且分别都卖1万套+。

  加在一起,2020年合肥共卖了10.2万套,同比2019年,上涨21.4%,而销量增加主要为市区和肥西县。

  房价方面,合肥市区均价站上了2.02万/㎡,从价格看,刚需区域,只剩瑶海、新站。此外,肥西县均价1.41万/㎡、长丰县1.15万/㎡,肥东县1.13万/㎡,同样是刚需大区。


  2020年合肥9区成交量价、库存

  肥西县广义库存1.11万套,去化周期11个月;长丰县广义库存1.74万套、去化周期20个月;肥东县广义库存2.33万套,去化周期25个月 。

  再看库存压力:

  截至2020年底,合肥市区新房广义库存(拿证未卖+未上市+已出让土地)为7.14万套,去化周期在13个月,整体偏低,这也是Q4季度市场上行的主要原因。

  但库存去化周期,是有分化的。

  政务、滨湖是极低的。政务,无新房供应;滨湖,高层消耗殆尽,所剩库存,一是宝能城迟迟没上市的房子,二是多盘洋房库存,等等。

  经开、庐阳、高新的库存去化周期≤10个月,偏低。所以,像经开、高新的项目,高层多是全款或高首付优先,而洋房也提高了首付。


  龙湖CBD总平规划(非终版) 图片来自:@合肥图王

  而实际上,像高新区很多楼盘,也暂时供不出来。比如,龙湖CBD项目的住宅,总体量2000多套,要今年5、6月份才能陆续上市,预计2.2-2.4万/㎡。

  目前,高新供极小于求,二手房价严重倒挂,如蜀西湖板块的祥源城,二手房成交价持续上涨,已经达到2.9万/㎡。


  图片来自链家

  包河、蜀山,库存去化周期逐渐走低,个别盘的高层,也适度提高了首付。

  目前,肥西县广义库存1.11万套,去化周期11个月,小户型产品,已经开始供小于求。

  最后,瑶海、新站、长丰(广义库存1.74万套)、肥东(广义库存2.33万套),去化周期19-25个月,偏高。

  这几个区域,依然是刚需大粮仓,适合购买力不足的刚需,如果短线投资,不建议进。

  03

  可推断出,再卖上6个月,到年中,除了上述几个刚需区域,其它区域都将进入,库存去化周期偏低或极低的时点。

  就算1月份供地成交,6月份之前,也较难上市,解决不了供应少、库存低的根本问题。

  因此,上半年市场热度,不会降太多。

  当然,判断下半年以及2022年的走势,我们还要看,硬币的另一面,供应端,尤其是土地供应。

  堂叔也拿到了2021年供地计划:

  →具体到各个地块的供地计划,请戳:文末左下角“阅读原文”


  2021年合肥各区县供地量

  1、2021年,合肥市区+三县预计供应住宅地8157亩,其中,新站、肥西、肥东三个刚需板块,土地供应量较大

  2、等到Q4季度,蜀山、新站、瑶海、肥东的库存去化周期,或40个月左右,供大于求,投资要谨慎进入。

  包河、高新、经开、肥西、长丰,供需逐渐均衡;庐阳、政务、滨湖,库存去化周期偏低,持续供小于求。

  3、2021年,滨湖区或供应674亩,但其中有370亩受《新国土法》中“成片开发要求”的限制,具体能不能供应出来,还是个谜?

  这也意味着,未来滨湖库存去化周期,或更低,区域内供小于求,托底市场或客户外溢。

  4、据克而瑞数据,从整体看,2020年合肥住宅出让土地/供应土地≈80%。借此推断,2021年上述土地供应卖出,估摸着也要打8折。

  5、1季度的合肥供地还不少:

  1月下旬拍卖:

  (1)肥西金寨路与创新大道东南角FX202025地,居住172.31亩、商业87.3亩

  (2)瑶海区地铁2号线三十埠站口YH202101地,居住49.9亩、商业21.39亩、幼儿园8.1亩

  (3)包河工业园、省府北BH202101地,居住91.31亩

  1月底挂出,3月份拍卖:

  (4)经开区明珠广场芙蓉路北、莲花路东,110亩,含商业、居住、公园绿地用地

  (5)庐阳区十六所地块,43亩,含居住、服务设施用地

  (6)瑶海区水泥厂地块,99亩,含A\\B居住、C幼儿园用地

  (7)新站区地铁3号线相城路站附近,3宗地居住地,分别为84亩、88亩、85亩

  (8)政务区祁门路与东至路交口东北角,32亩,天鹅湖MOMA东侧

  04

  结合政策、需求、供应,对2021年市场做些预判:

  1、2021上半年,合肥大西南(政务、滨湖、经开、高新、蜀山)供需矛盾加剧。

  买房人,要么进入地缘二手房市场,产生或增加一二手房价倒挂空间。

  要么外溢、轮动到库存充足的大东北或县域板块,推高流量,如果后续供需也产生矛盾,原先折扣会收回,这一过程需要周期。

  2、今年限价政策或从严,新房价格或难涨,此轮二手房价上了一个台阶后(如滨湖、高新等),或难下来,或小落1/3个台阶。

  3、一季度的供地,也将为下半年贡献1万套+房子。如果今年计划里的供地,都能出让,那多数区域,Q4及明年的供需矛盾会缓解,市场进入横盘期。

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