北京楼市：这几个郊区板块是刚需的福音

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？

　　回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。

　　南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。

　　而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。

　　早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。

　　当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。

　　提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢

　　回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。

　　提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70+，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700+，怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？

　　回答：1. 使用消费贷，推荐看下 朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

　　提问：房姐你好，现在有资金300，首套资质，想买总额800以内的房子，一要住宅品质（次新）、二要升值潜力、三要一梯两户板楼、四要面积在110-150，请问您推荐那几片区？想去踩踩盘。谢谢！

　　回答：300首付，如果要尽量买到更大的标的，首套按揭不太行，需要全款再抵押。 选对选筹，做好评估＋贷款，可以买到750左右的标的。 如果要求1234等条件，代价是选筹妥协，进而可以买到的总价（结果）随之降低。 次新一梯两户的标准，非郊区基本单价基本在8万起，面积110，总价900万起。 一梯两户的次新优质产品，两居少有有110这么小的。

　　提问：房姐好，新人首问，求指点 【需求】1.自主改善四居或叠拼（家有2老人+3岁娃未来独立房间，需独立书房） 2.周边幼儿园和学校配套不要太差 3.生活配套相对成熟，方便老人买菜遛娃 4.上班在望京和东三环，但距离是最后考虑的因素 5.首付400-600相对压力较小，如果综合分特别高，可以努力700 【备选区域】未来科学城（担心能否发展起来），海淀小西口（海淀学校烧好），后沙峪（生活配套稍差，公立学校基本没有），通州（学校太破），亦庄（没仔细看呢，相比未来科学城更成熟） 【已看楼盘】未来金茂府，未来公元；世华龙樾；龙湾别墅的平层，万科观承（但交房晚）；通州当代MOMa（旁边都是老小区） 【问题】1.选哪个区域更优。2.哪个楼盘更适合？ 感谢房姐！！！

　　回答：未来科学城不太建议，这个板块升值空间有限，没什么学区。别墅位置太偏 考虑保值效果不建议买。 你们情况可以看看新北苑，学区也还行，周边配套成熟，离工作地点也很近，例如 华贸城、中铁、悦溪，都可以重点考虑

　　提问：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落户双榆树，房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房，预算800（可浮动），比较注重居住环境，近几年不住先出租，等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上，保证第一顺位，这种1911后的第一顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点？目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园，请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比，哪个更值得入手？或者有没有双榆树周围其他小区推荐？

　　回答：1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2，比较吵，另外太阳园还有回迁房，所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房，居住体验一般。排序上 太阳园>双榆树东里>世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错，差别并不大。

　　提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！

　　回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的

　　提问：房姐你好！新人首问:本人在丰台张仪村路康馨家园有一套一居（62平），现打算出售置换一套刚需两居（婚房）资金在450万左右可全款。之前看过枣园的中建国际港和红木林感觉不错,但是看到您说的北京郊区支撑力不足,所以纠结是买靠近市区的老小区还是郊区的次新房。本人现工作在西单无车，想选一个近地铁的小区，不知房姐有什么好的小区推荐？

　　回答：你好，枣园可以入 枣园最好的事中建国际港，虽然以前大风有负面，但价格支撑力比较强。 中建国际港>红木林 中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避。

　　提问：新人首问，谢谢房姐； 预算：900-1600w；首付400-700w； 贷款：首房首贷； 房源：尽量新，10年以后； 地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%； 大小：110平方米以上； 户型：三居室起，户型尽量方正 ，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗； 朝向：南北； 学区：名校学区，尽量覆盖小中高； 税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；

　　回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ，嘉铭桐城（4环外5环内） 另外 学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾

　　提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

　　回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

　　提问：请问房姐，网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么？

　　回答：房屋的缴税，按照网签价格来进行。 房屋做按揭贷款，评估价最高不能超过网签价。 假设房屋市场价200万，成交价150万，评估价180万。 按照180万报网签，按照评估180万贷款，税费多缴纳一些。 具体多少网签划算，涉及具体的贷款和税费、成本精算。