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汕尾市农村宅基地和农村村民住房建设管理办法(试行)

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  各县(市、区)人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  现将《汕尾市农村宅基地和农村村民住房建设管理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市农业农村局反映。

  汕尾市人民政府

  2021年1月13日

  汕尾市农村宅基地和农村村民

  住房建设管理办法(试行)

  第一章 总 则

  第一条为规范我市农村宅基地和农村村民住房建设管理,保障农村村民合法居住权益,促进乡村振兴,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《广东省城乡规划条例》等法律、法规和政策规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本办法适用于本市行政区域内农村宅基地和农村村民住房建设管理。

  第三条本办法所称农村宅基地,是指农村村民合法使用或经依法批准,用于建造住宅及其附属设施(包括附属用房和庭院等)的集体建设用地。

  本办法所指的农村村民(以下简称村民),是指具有本市农村集体经济组织成员资格的人员。

  本办法所指的村民住房建设,是指村民依法依规原址翻建、改扩建、异址新建等住房建设活动,含农户建房和集体建房等形式。

  本办法所指的农户建房,指村民以户为单位,自行申请宅基地建造住房的活动。

  本办法所指的集体建房,是指农村集体经济组织受村民委托,在村域或者镇域范围内,统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

  第四条农村宅基地和村民住房建设管理,应当合法合规,尊重民意,遵循规划先行、一户一宅、节约集约、安全环保,体现历史文化、地域特色、提升乡村风貌。

  第五条宅基地管理工作的重心在基层,按照市级主导、县镇主责、村级主体的管理机制分级落实。县(市、区)人民政府、镇人民政府(街道办事处)承担属地责任;政府各相关部门负责行业管理,在职责范围内共同做好宅基地的管理工作。

  农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将村民建房新增需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。

  自然资源部门负责国土空间规划工作,指导宅基地用地计划指标和乡村建设规划许可管理等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续,依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记;指导违法用地和违反规划的认定与查处工作。

  住房和城乡建设部门负责指导村民住房建设的设计、施工、质量验收,组织开展乡村建筑工匠培训工作,提供便民的本地风格或风貌农房设计图集。

  发展改革、公安、民政、司法行政、生态环境、交通、水务、文化旅游、林业、电力、应急等有关部门按照各自职责,协同实施本办法。

  镇人民政府(街道办事处)负责本行政区域内农村宅基地的审核批准和日常巡查执法工作,查处村民违建住房行为。

  农村集体经济组织应当履行宅基地所有权人主体职责,健全宅基地管理有关制度,确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

  第二章 规划与利用

  第六条镇人民政府(街道办事处)应当以组级集体经济组织或村民小组为单位开展宅基地动态管理工作,每年对以下情况进行调查和统计,形成数据,逐级报送农业农村部门和自然资源部门备案:

  (一)宅基地现状及其使用情况;

  (二)宅基地的需求情况。

  第七条镇人民政府(街道办事处)负责组织编制村庄规划,农村集体经济组织应协助镇人民政府(街道办事处)做好村庄规划的管理工作,村庄规划经农村集体经济组织依照有关法律规定召开成员(代表)会议通过后,报县级人民政府批准后作为宅基地审批和规划报建的依据。

  村庄规划草案应当于报送批准前予以公示,公示时间不少于30日。经批准的村庄规划应当予以公布并在村庄公共场所公告,免费提供村民查阅咨询。

  村庄规划应当落实镇国土空间总体规划主要管控指标要求,综合考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护和历史文化传承,优化调整村庄空间布局,编制“多规合一”的实用性村庄规划。村庄规划应当落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定要求,合理安排产业用地布局,划定宅基地建设范围,统筹农村基础设施和公共服务设施等建设要求。

  县(市、区)人民政府、镇人民政府(街道办事处)负责协调解决本行政区域内村庄规划和建设管理重大问题,将村庄规划编制和管理经费纳入本级财政预算。

  第八条村民申请使用宅基地选址应当符合各级国土空间规划和村庄规划,鼓励自然村向中心村集聚,鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

  严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房,确实无法避让的,应治理达到安全要求后方可建造。

  第九条村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合,在村庄规划许可范围内,充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地,严格控制占用耕地建造住宅,不得在基本农田保护区内建造住宅。

  第十条宅基地上住宅结构设计应当符合抗震、抗风和结构安全的要求。宅基地上住宅应满足风貌、层数、退距等村庄规划要求。宅基地上住宅的建筑立面、色彩、建筑风格应当体现当地文化风貌。

  第十一条有下列情形之一的,不得批准宅基地:

  (一)用地已列入政府征收范围;

  (二)用地所在村庄已列入旧改计划;

  (三)用地不符合国土空间规划和村庄规划;

  (四)用地占用各类城市规划控制线;

  (五)用地在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内。

  第十二条县级自然资源部门会同同级农业农村部门,根据土地利用年度计划,统筹安排下达包括宅基地在内的农村新增集体建设用地计划指标。

  第十三条对城市开发边界内的农村居民点用地,原则上不再分配宅基地,应集中建设公寓式住宅或有特色的村民新居。原有宅基地按本办法规定的条件和程序报建。

  第十四条村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及林业、水利、电力、交通等用地的,应分别取得有关部门的许可或同意。

  第十五条村民达到分户条件的可向所在农村集体经济组织申请分户,村集体经济组织审核公示无异议的,出具意见,报送镇人民政府(街道办事处)审核通过的,确认为“一户”。

  第三章 用地标准和申请条件

  第十六条村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积标准为:平原地区和城市郊区每户 80 平方米以下;丘陵地区每户 120 平方米以下;山区每户 150 平方米以下。

  村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。

  历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等重点管控区范围内的宅基地建房要求应当符合相关规定。

  农村宅基地面积、地上房屋层高和建筑面积标准由各县(市、区)人民政府根据上级规定结合本地实际作出限定。

  第十七条人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在尊重村民意愿的基础上,可以采取措施,按照本地规定的标准保障村民实现户有所居。

  第十八条实施宅基地分配资格登记台账制度。由具有宅基地所有权的农村集体经济组织建立宅基地分配资格登记台账,实行村民申请、村集体经济组织审核、公示公开认可程序,实行一年一动态管理,纳入资格名录库的才能新增申请或受让宅基地。

  第十九条村民符合下列情形之一的,可申请宅基地:

  (一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

  (二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造,需要调整拆迁的;

  (三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

  (四)已具备分户条件且原有宅基地不能安置的,村民建房用地分户条件以达到法定婚龄为准,不以公安分户作为分户前置条件;

  (五)外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地,经村集体经济组织民主程序研究同意给予安排的;

  (六)自愿退出宅基地,与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议,在退回原宅基地后户内没有其他宅基地的;

  (七)法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

  第二十条有下列情形之一的,其宅基地申请不予批准:

  (一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

  (二)申请新建住房,但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的;

  (三)所申请的宅基地存在权属争议的;

  (四)将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后,再次申请宅基地的;

  (五)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

  (六)原有住房被依法征收已得到住房安置的;

  (七)有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的;

  (八)法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

  镇人民政府(街道办事处)不予批准的,须书面通知申请人,说明不予批准的理由,并告知其法律救济途径。

  

  第四章 用地申请与规划许可

  第二十一条村民申请宅基地用地按照以下程序进行:

  (一)村民向组级集体经济组织提出申请,并领取和填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》,《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上应填写申请理由、拟申请使用宅基地的位置和用地面积、拟建筑面积、拟建筑层数、拟建筑高度,并附申请人户口簿全本复印件。属已有宅基地确需搬迁的,应当书面承诺新建住宅竣工后三个月内拆除原宅基地上住宅并退回原宅基地。

  (二)组级集体经济组织依据已批村庄规划和申请依法召开成员(代表)会议讨论,并将申请人村民户全部成员姓名、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本组级集体经济组织范围内公示。公示期不少于5个工作日,公示期满后,无异议或异议不成立的,村民所在集体经济组织将农户申请、成员(代表)会议记录等材料交村级集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。

  没有组级集体经济组织的,由村民向村民小组提出申请,依照上述程序办理。

  (三)村级组织受理用地申请后,重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查不通过的,一次性退回申请人并说明原因;审查通过的,由村级组织签署意见,报送镇人民政府(街道办事处)。

  没有分设村民小组或宅基地和建房申请事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送镇人民政府(街道办事处)。

  (四)镇人民政府(街道办事处)收到申请材料后,组织相关职能部门进行联审联办,实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类。审查的主要内容:

  审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等,并综合各有关部门意见提出审批建议。

  审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制要求;涉及占用农用地的,应在办理农用地转用审批手续后,核发乡村建设规划许可证。

  审查农房建设风貌是否符合村庄总体风貌定位。

  涉及使用林地的依法依规办理使用林地审批手续,涉及水利、电力等部门的要及时征求意见。

  镇人民政府(街道办事处)根据各部门联审结果,对村民宅基地申请进行审批,出具《农村宅基地批准书》《宅基地坐落平面位置图》和《乡村建设规划许可证》。

  第二十二条镇人民政府(街道办事处)和村级组织应当将村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等公开,接受群众监督。

  第五章 建设和登记

  第二十三条农户建房应当在开工建设前向镇人民政府(街道办事处)农房建设管理部门申请施工。镇人民政府(街道办事处)农房建设管理部门应按上级有关规定予以审查,审查通过的予以报建。镇人民政府(街道办事处)应当自受理申请之日起10个工作日内,派员进行验线,实地丈量批放宅基地,确定建房位置。

  村民应当按照用地批准文件、乡村建设规划许可证、施工图纸、风貌提升等要求挂牌施工。

  第二十四条非低层农村住房建设应当选择具备相应资质的施工单位承建,低层农村住房建设可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建。

  第二十五条农户建房应当与承建方签订建房协议,并在协议中明确质量和安全责任,不得使用不符合工程质量要求的建筑材料、建筑配件和设备。

  镇人民政府(街道办事处)应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督检查。

  第二十六条村民应当于住宅建设竣工后,向镇人民政府(街道办事处)申请验收,镇人民政府(街道办事处)应当在接到申请后20个工作日内,派员现场验收。验收通过的出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

  第二十七条村民应当于住宅竣工验收合格后,凭《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》和其他相关材料向所辖地不动产登记机构申请办理不动产登记,符合登记条件的,由所辖地不动产登记机构办理登记,核发不动产权证书。

  第六章 集体建房

  第二十八条农村集体经济组织是村民集体建房的建设主体,负责组织资金筹措、方案设计、住房分配方案制定、土地整理(含拆迁)、旧宅基地退出(收回)、基础设施配套、小区管理等。根据规划建设的需要,也可由县(市、区)人民政府、镇人民政府(街道办事处)统筹组织建设单位集中规划建设。

  第二十九条符合下列情形之一的村民,可以申请分配集体建房:

  (一)未分配宅基地,且符合“一户一宅”宅基地申请政策的本集体经济组织成员;

  (二)与具有宅基地所有权的农村集体经济组织协商一致,依法自愿退出原有宅基地的;

  (三)原住房不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的,或者因自然灾害等原因有集中安置意愿的;

  (四)经县级人民政府认定的其他情形。

  第三十条村民集体建房应符合下列要求:

  (一)须符合法律法规及国家有关技术规范要求。

  (二)村民集体建房可参照城市居住区规范要求,按实际需要建设多种户型,满足不同农户家庭的住房需求。

  (三)村民集体建房规模以实际需求为基准,可按实际需求上浮10%以内进行建设和预留。

  第三十一条农村集体建房的应按下列程序申报:

  (一)编制方案:村民集体建房方案须符合村庄规划,应包括资金筹措、成本核算、房屋分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容,并予以公示和征求意见。

  (二)方案表决:建房方案须经过具有土地所有权的农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过。

  (三)结果公示:表决结果及相关材料应当予以公示,公示期不少于5个工作日。

  (四)镇级审核:经表决通过的申报材料报送镇人民政府(街道办事处)审核。镇人民政府(街道办事处)应当审查材料的真实性、是否符合国土空间规划、村庄规划,是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否适格等,审核通过后报送县级人民政府审批。

  (五)县级审批:县级人民政府应当组织复审,复审通过的,准予办理建设用地规划许可和用地批准手续。

  (六)项目报建:建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

  第三十二条集体建设的房屋经过合法审批和验收合格后,可依法申请办理不动产登记。建房权利人(农村集体经济组织)先申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记;农户与建房权利人(农村集体经济组织)共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。

  第七章 退出和流转

  第三十三条下列宅基地的使用权,由村级组织向镇人民政府(街道办事处)申请批准后,可以收回,村级组织应当根据宅基地上附着物的评估价格对宅基地使用权人给予补偿:

  (一)实施村庄规划进行旧村改造需要调整的宅基地;

  (二)建设乡村公共设施和公益事业需要占用的宅基地;

  (三)农村特困供养对象(不含孤儿)由民政部门统一安排集中供养后,自愿退出的宅基地。

  第三十四条有下列情形之一的,村级组织应当参照本办法第三十三条的标准和程序收回宅基地使用权,出现争议的,可以起诉至人民法院解决:

  (一)村民因继承等原因享有的一户一处以外的宅基地,宅基地上房屋灭失的;

  (二)自取得《乡村建设规划许可证》之日起满一年未动工建设办理延期手续,超过延期期限(不得超过6个月)未动工的;

  (三)新批宅基地时向村民委员会承诺建新拆旧,新建住宅竣工后三个月内不兑现承诺的;

  (四)经批准实施旧村改造或移民的村,已迁入新居(村)居住的原宅基地的;

  (五)骗取批准或非法转让宅基地的;

  (六)其他应收回宅基地使用权情形的。

  第三十五条宅基地可以转让给具备宅基地申请人资格的本集体经济组织内部的农户,并按照本办法规定的程序办理宅基地使用权变更手续。

  第三十六条对进城落户的村民,在自愿的前提下,村集体经济组织可以以有偿的形式回购其宅基地或宅基地上房屋。

  第三十七条鼓励村集体和村民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守民法典的规定,租赁期限不得超过二十年。

  第三十八条在尊重村民意愿并符合规划的前提下,鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治,整治出的土地优先用于满足村民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益全部用于农业农村发展。

  第三十九条农村宅基地不能继承,村民住房可以依法继承。华侨祖屋房产继承权、具有历史文化和民族传承的农房依法受保护。

  第四十条转让、赠与、互换的宅基地应符合以下条件:

  (一)符合市县镇国土空间总体规划和村庄规划;

  (二)宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议;

  (三)转让人转让、赠与宅基地后,能够保障基本居住需要的;

  (四)受让人、受赠人、互换人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员;

  (五)法律法规规定或者经县级以上人民政府认定的其他情形。

  第四十一条转让、赠与、互换的程序:

  (一)转让、赠与、互换宅基地的双方当事人应当同时向所在农村集体经济组织申请,经成员(代表)会议同意后,由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示不少于 5 个工作日,公示无异议或者异议不成立的,报送村级组织审核。

  (二)村级组织审核通过的,报送镇人民政府(街道办事处)审批。

  (三)审批。镇人民政府(街道办事处)派员调查,符合条件的,采取集体决策方式集中审批,审批结果予以公示,公示期限不少于 5 个工作日。

  (四)签订协议。经镇人民政府(街道办事处)批准后双方签订协议。

  (五)转移登记。以转让、赠与、互换方式流转的,当事人应当按照相关要求办理不动产转移登记。

  第八章 监督和执法

  第四十二条镇人民政府(街道办事处)应落实主体责任,加强宅基地管理动态巡查,及时制止和查处违法占地建设行为和已批宅基地上违法建设行为。

  县级人民政府及其农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门依据法定职责加强指导和监督检查。

  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,依据《中华人民共和国土地管理法》七十七、七十八条规定,由县级以上人民政府自然资源、农业农村主管部门依法处理。

  村民在镇、村规划区域内未经批准未获取乡村建设规划许可证的,或者采取欺骗手段骗取批准取得乡村建设规划许可证的,或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,非法占用土地建住宅的,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定,由镇人民政府(街道办事处)责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

  第四十三条公职人员在农村宅基地和农村住房建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予党纪、政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十四条勘察、设计、施工、监督等参建各方依法承担村民住房建设工程质量安全责任。存在违法行为的,依照建设工程质量安全有关法律法规予以处罚。

  第四十五条严禁使用宅基地进行任何形式的商品房开发,严禁城镇居民购买宅基地进行任何建设行为。

  非法买卖或者以其他形式非法转让宅基地的,依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定处理。非法转让宅基地用于非农业建设的,依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定处理。

  第四十六条因宅基地使用权产生争议的,由当事人协商解决;协商不成的,由镇级以上人民政府处理。当事人对处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三个月内,向人民法院起诉。

  在争议未解决之前,任何一方不得改变宅基地现状。

  第四十七条镇人民政府(街道办事处)应当建立宅基地用地建房审批管理台账,加强宅基地档案管理,依法及时将宅基地申请审批材料立卷归档。

  第九章 附 则

  第四十八条本办法如与上级有关规定相抵触的,以上级规定为准。

  第四十九条本办法自发布之日起30日后施行,有效期2年。

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