武汉楼市：乐观者大赚，悲观者错失良机！

　　提问：

　　咏鑫你好，刚刚加入知识星球，我的情况如下：

　　1、儿子研究生毕业，想去外地工作。定为长三角或珠三角，具体地点未定。

　　2、目前在街道口有家庭自住160平的商品房，还有一套单位房（房龄长，且不能出售）。

　　3、闲钱100。

　　请问：目前建议在武汉购房吗？如果可以，建议二手房还是新房？哪个地段的房屋流动性更好？

　　（最近看了中建福地星城的90平新房，所剩不多了。还看了中建南湖一号、光谷汇景和朗诗里城的二手房。）

　　请给出专业的建议，不胜感激！急！！！

　　咏鑫：

　　你好！在武汉购房，未来20年用优质资产跑赢大市没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。

　　因此，TOP20 城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。

　　在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。闲钱100,，可以说错过了武汉3轮涨幅，当然现在也不迟，只是不能瞎买。

　　你说的流动性，其实非常正确，如果没有流动性不佳的房产，其实就是一堆钢筋水泥。判断这个片区的房产有没有流动性，短期看政策，中期看人口，长期看经济。武汉几个片区，东湖高新区人口净流入这几年一直排名第一，毋容置疑。

　　中建福地星城从之前的2.7万精装改毛坯，收割了不少韭菜。2020年下半年所推的户型， 小面积居多，学区也不占优，当前2.4万的价格，有什么优势可言？中建南湖一号次新房，和大盘跟涨。

　　光谷汇景，小开发商，规模小，虽说挂牌万科物业，但是巧妇难为无米之炊啊，对口光谷一小西校区， 这个小区其实和一小关系不大，整体不如东校区，典型的刚需盘，值得说的，就是地段还行。

　　朗诗里程，目前光谷东最热的次新房小区，5年之间，5000涨到现在1.9万，多少人为此后悔死。你说的四个楼盘，除了中建南湖壹号和朗诗里程，值得淘一淘笋。手持100万，儿子即将研究生毕业，家庭毫无压力，如果说目前没有更好更稳投资渠道，入手武汉优质地段房产，没问题。

　　是二手房还是新房， 当然，对于像我们这种，把房产作为一个投资的渠道的群体， 其实更倾向二手房，就是多花时间，如果说等到一套性价比极高的房产，其实不是特别容易。新房就简单些，但是持有周期，交房2年，证满2年，4年。

　　方案一：中建南湖壹号和朗诗里程，优选朗诗里程，淘一淘的二手房，到手即可出租。

　　方案二：还有就是新房，目前还有二手房倒挂的区域，比如说，长投绿城兰园1.2万，即将加推，还有最近一些，2017-2018年，被政府团购的房源，目前流出了部分，比如保利新武昌，江城雅居。其次，就是中建星光城，光谷悦城新房，不过持有的周期长些。

　　提问：

　　咏鑫，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1月开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。

　　感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。

　　咏鑫：

　　开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？

　　很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

　　提问：

　　咏鑫，您对省 会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值？

　　咏鑫：

　　买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。

　　传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

　　这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。真正以居住为导向的热点板块需要符合以下几个特征：

　　距离老市中心不超过15公里；干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）；学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建。拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

　　提问：

　　咏鑫你好，计划年后做房产经营贷，目前有三年期的先息后本4.5月息，和20年期的等额本息也是4.5月息，选择哪一个更划算呢还有贷款金额是越多越好吗？中介说可以贷150我准备贷100。想听听老师的意见。

　　咏鑫：

　　当然是二十年的等额本息好。尽量多贷，可以留手里做个防备。如果不贷，之后再贷的话，可就没有机会了，因为房子已经抵押了，除非解押后再重新申请。关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。

　　提问：

　　咏鑫你好，想在武汉买第三套房子，两套婚后买的，已经全还清，贷款在我名下。想通过离婚析产获得贷票，首付用经营贷。公司法人是我媳妇，想以她的名义经营贷款，然后用我的名义买首套。这该如何操作？离婚前贷款还是离婚后贷款？

　　咏鑫：

　　1、离婚，房子析产至你媳妇名下。你名下无房有贷款记录，有些银行对于这种情况算首套首贷。你媳妇有房有公司，可以经营贷，钱贷出来买房在你名下。注意：提前问好认房不认贷的银行。其实即使名下有房，若没有在还贷款，有时也能操作成首房首贷，需要银行配合，有的中介可做。。。。。。主要针对二手房，新房基本不行。只是在交契税时，算二套契税。

　　2、以你的名义贷款。因为老婆是直系亲属，你名下有房，你可以抵押贷款。之后离婚，老婆名下无房无贷，可以首套首贷，且经营贷在你名下。问题是，你做经营贷，需要结婚证和老婆作为共同还款人。你老婆作为共同还款人，一般情况会上征信，所以以你名义做经营贷时，问一下银行你老婆会否以共同还款人上征信。

　　若上，名下会有一笔负债，可能会影响房贷审批。以上供你参考。关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。

　　提问：

　　咏鑫好，想请教您一个问题，关于武汉卖房。在深圳房价的影响因素中学位占的比重很大，即使很旧独栋的楼盘有好学位也有大的升值空间，本人在武汉有两套房准备卖一套深圳置业，一套是丹水池佳园小区，第二套是永清街袁家墩（以前老社区楼梯房9楼学区是沈阳路小学对口二中算不错了），现在在纠结卖哪一套，个人偏向卖带学区的，原因是零几年老社区楼梯房40平一房没有任何居住优势，唯一好点就是地段和学区，但不了解武汉学区对房子的影响多大，毕竟武汉学校多新楼盘多，想看看咏鑫这边是什么建议最近也有人说要我都卖了去深圳。

　　咏鑫：

　　你好，武汉这2套建议都出手，老小区流动性和涨幅都不理想。出手后深圳入手一套，武汉重新置换一套次新潜力盘。子弹200以上可以去深圳。学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；

　　武汉学区和非学区差价，对比一线城市不算太大，但是深圳不一样。深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。学区要选最确定的地段，边缘地段的学区政策风险巨大。

　　在次新盘中，挑个学区溢价不太多的，更好了。深圳的教育资源分布极度不均衡，基本都在关内（罗湖、福田、南山），关外很少有好的公立学校（宝安、龙华、龙岗等）；关内也集中于几个区域。

　　本文来源：公众号【咏鑫说房】（