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省政协委员黄少媚:旧改不是村庄“换衫”,而应赋予产业升级

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  这几年,广州旧改如火如荼。作为最早一批参与广州城中村改造的建设者之一,广东省政协委员、新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁黄少媚在日前提交的一份“两会”提案中,呼吁优化旧村庄改造成本核算标准,推动广州建设国际大都市。

  已成功改造的村庄最长耗时7年

  自2008年开始,广州共计272条村纳入改造规划之中。但截至目前,广州仅完成了猎德、林和、杨箕、琶洲、潭村等为数不多的几条村的全面改造,最短耗时4年,最长7年。通过实践发现,广州的城市更新存在一些难点,特别是在政策与市场的衔接上。

  

  黄少媚。

  黄少媚表示,以旧村庄改造的成本核算为例,目前复建房实际建设单价远高于成本核算指导单价,溢价部分由旧改合作企业自行解决,改造方案中的资金平衡被打破,过高的额外投入直接影响企业对旧改风险的评估和参与热情,“这显然不利于广州城市更新工作的高效推进、以及实现建设国际大都市目标的达成”。

  实际复建费用每平方米比指导价高近两千

  黄少媚分析,根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗建规字[2019]13号),2020年复建费用按《广州市房屋建筑工程2019年度参考价格》为基数,乘以固定系数。以住宅(7层及7层以上,总高度100米以下)为例,每平方计容面积复建费用为参考造价3097元/㎡*固定系数1.47=4552元/㎡。

  而在实际建设中,复建房需按村委复建房配置标准建设,每平方复建面积还需配置约0.4㎡的地下停车场、约5-10%小区配套设施,同时还要满足30%装配式建筑、绿色建筑、海绵城市、环保节能、充电桩、红线外大市政配套建设等,以及设计顾问费、监理费、项目管理费、检测费、缴纳配套设施费等政府部门收费,综合以上各项,每平方米计容面积复建费用按照3800元/㎡(房屋建设成本)+1920元/㎡(0.4㎡地下停车场分摊)+266元/㎡(0.07㎡公建配套分摊)+294元/㎡(30%装配式建筑等分摊)+50元/㎡(红线外大市政配套分摊)=6330元/㎡计算,与4552元/㎡的指导价格差距较大。

  目前,旧村庄的改造成本核算单价是按实施方案批复时的上年度建筑工程参考造价为基数,复建区施工方案报建是在实施方案批复后的1-2年,实际施工期是在施工方案报建后的1-2年,所以实际施工期物价水平与参考造价出现了3-4年的“时间差”。按近3年广州房屋建筑工程造价指数的平均年升幅4%计算,3年成本升幅约为3097*104%³-3097=386.7元/㎡。再加上近年混凝土价格、人工、余泥外运等价格大幅上涨,开发企业的建设成本压力倍增。

  旧改不是村庄“换衫”,应赋予产业升级

  黄少媚表示,广州11区功能定位、发展水平、土地开发程度和城市更新压力各不相同,一刀切式的标准不能给到各区打造更高品质项目的操作空间,也无法吸引更多优质的开发企业打造出展现其品牌实力的标杆项目。

  以天河区为例,作为广州的新城市中心,“城市会客厅”需要更加有设计感的、国际化水平的规划、建筑,而这显然不是最低建筑标准可以达成的。为了更加科学、合理地规划城市功能,优化片区发展,政府现鼓励旧改中邀请院士、专家团队及国内外优秀机构参与片区策划的编制,高规格的规划设计必然导致造价的进一步提升。

  她认为,旧改不能狭义理解为村庄“换衫”、村民换屋,而应被赋予产业升级、区块功能优化、国际都市面貌打造、生活品质提升、文化传承、城市影响力增强等更为丰富的内涵,这对广州的可持续发展尤为重要。

  2019年3月15日,耗资250亿美元的哈德逊广场(Hudson Yards)在曼哈顿西区正式开幕,成为纽约市最大的城市更新开发项目。同年,位于香港尖沙咀维多利亚港旁的Victoria Dockside全面启用,这里曾是全球最繁忙港口的蓝烟囱码头,新世界发展集团用200亿予以重建,使其再次成为香港的标志性地标,为香港带来突破性的转变及展现这个城市的全新面貌。

  黄少媚认为,对标纽约、香港、东京等国际大都市,广州现在有限的建设投入创造的将是未来无限的发展机会和价值,因此旧改成本核算亟待重新评估,避免由此引致机遇错失。

  激励旧改,建议各区核定指导成本

  黄少媚还建议,应广泛吸纳专家、企业、行业机构等意见,制定更加弹性的指导标准。

  在指导标准的制定上,可以更加广泛地、定期听取来自专家、企业、行业机构等相关单位的建议,建立更加广度的测算公式。同时,以小步快走的形式对指导标准进行及时更新,缩小政策与市场之间的差距。

  考虑报建与施工的时间差问题,可提前给出成本的弹性上涨空间,切实解决开发企业的成本缺口问题,进一步激励更多社会资金投入改造项目。

  黄少媚认为,在日益激烈的城市群竞争中,广州要突出重围,实现国际大都市建设的目标,就需要不断优化城市结构,加速推进城市化进程。各区要清晰认识各自的城市功能定位,协调发展,避免同质化竞争。

  为了激励各区的旧改、引资积极性,给予各区更多的施政空间,市城市更新局可以在指导成本价格方向及浮动范围的基础上,适度下放定价权,各区根据自己的定位,核定各自的指导成本,避免一刀切。

  一号楼工作室出品

  采写:南都记者 邱永芬

  

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