上海调控实锤！轮动背后：2021年楼市启动征兆？

摘要：楼市会凉吗？（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银

靴子终于落地了，这一次是上海。

2021年1月21日晚，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。核心措施如下：

一、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

二、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

三、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

四、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

2020年，经历过疫情大考的上海楼市不断升温，肉眼可见的“火热”背后，跳涨、千人摇、一房难求成为上海楼市的关键词。

新房出现了一日售罄千人摇号的局面，甚至一些热点楼盘出现了13个人抢一套房源的景观，认筹率超过1200%，还有某个项目光是一天的认筹金锁仓金额就高达60亿元，而这背后却是单月29000多张的房票集中涌现，超过2019年全年总量。

二手房就更加离谱，单月销售3.88万套，创下四年新高，临时跳票涨价的比比皆是，真实现象却是机构与房东联袂主演的捂盘抬价行为。

据贝壳研究院整理，上海在官方70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（同比）的排名较2019年12月上升了将近28位，排名34名。

房地产开发投资方面，2020全年的数据尚未披露，1-11月上海房地产开发投资增长了10.3%，其中住宅增长了2.9%。

同期，房屋施工面积15308.78万平米，同比增长5.4%。其中住宅施工面积

7601.88万平米，增长4.0%。

新开工面积3060.50万平米，同比增长7.6%。其中住宅新开工1635.48万平米，增长11.3%。注意数字，市场看好上海楼市。

所有房子总的销售面积1515.41万平米，增长不高1.0%。但是住宅销售了1255.39万平米，增幅为4.0%——2019年同期为-2.3%，可见2020年行情。

话说回来，史上最严调控几年了，上海一直是“乖宝宝”，刚需和情绪都压抑已久，出现点小行情都是正常的，完全不值得大惊小怪。

给调控打上“补丁”之后，上海楼市会凉吗？

坦率地说，此番楼市政策对抑制投机有一定作用，但目前，包括上海、深圳等在内的部分楼市已经被“套利游戏”的玩家充斥，投资投机气氛浓郁。如果不能彻底压减套利空间，投资投机性需求依然会通过各种方式“反调控”，“曲线”进入楼市。

算了我说直接点，穷人在上海恰是最显著的韭菜。这几年，我们发现很多城市100平米以下的房子很难找了。

但是上海不是，即便上海说“改善”——此改善，含义还真是有些不同。毕竟单价、总价摆在这里。

二手房买70平米以下的虽然下降了，但是依旧占比42%。新房100平米以下的实际过半。

说明上海的割韭菜游戏，主要收割对象还是普通人。杠杆游戏写完这句话，感到有点悲伤，好像哪里都是如此。只是说上海更加显著。

穷人恰恰是韭菜，是别人财富增长的阶梯。如果不上车，以后显得更惨。

在当前经济环境下，房价全面上涨的可能性较小，但是一线城市和强二线城市房价轮流上涨的可能性较大，需要加以高度关注。

注意的是，新闻里那些参与“打新”游戏的，资本金不是一般人可以承受的，所以这个游戏，好像与多数的你无关。杠杆游戏感叹一句，财富的增长机会，和多数穷人更没关系了。

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