武汉，一年后，楼市终于缓过来了

文/子木

近期，北京疫情又严重了，出现病例最多的大兴区，干脆采取原则上禁止离京措施。

连带着整个北京，人心惶惶。

这几天每次路过医院门口，都会看到做核酸检测的人排着长长的队伍，零下8度左右的天气，一个个冻得面红耳赤。

公司的小伙伴也在祷告不被殃及，因为“就地过年”再好，也不如家里一桌热气腾腾的年夜饭。

这让我想起了武汉，查了一下日历，发现今天正好是1月23日。

这天，武汉封城。

随后武汉八方来援，经历了四个多月的抗疫战争，才从阴霾中艰难走出，社会逐渐恢复正常秩序。

2020年新冠对于武汉的经济打击是沉痛的，不过现在，当初成熟的治理经验，也让武汉牢不可破。

当然对抗疫的理解，子木才疏学浅，不敢更多妄议，今天还是站在楼市角度，聊一聊武汉。

武汉房地产市场的底色如何，有什么秘密，进入新一年后房价走势如何？

这对于今天武汉的买房人来说，极其重要。

1

武汉楼市应该怎么看

在去年的百城研讨中，武汉的市场是最迷的。

有人说疫情打击，武汉房价跌了很多，也有的说疫情之后，强势反弹，房价大涨了不少。

真相是什么呢？

这是武汉近几年二手房市场的成交走势。

我们看到武汉2020年的成交非常稳。

28.3万套的成绩，虽然相对2019年下滑了8%，但要比没有疫情的2018年高出不少，甚至比肩2017年。

这从侧面反映出，武汉楼市大盘在疫情冲击下，“韧性”很强。

而且在价格层面，2020年武汉二手房成交均价同比上涨了2.2%，幅度不大，但却是一个很重要的信号。

二手房房价主要取决于什么？

供需下，业主的楼市预期。

疫情发生之后，武汉楼市连续几个月0成交，击垮了大多数业主的信心，4月解禁后，武汉很多房子都是降价卖的。

然而最终房价却是微弱上涨的，只能说明一个问题：

疫情之后，整个武汉市场购买力喷发，弥补了之前的缺失，硬是把这条曲线拉了起来。

这个结论在「每月看房人数」这个数据上得以证实。

我们看到，4月上旬武汉解禁，5月二手房带看客户量暴增2.6倍。

下半年持续火热，新房、二手房成交量，分别同比2019年拉升了13%、24%。

这种实际购买力的爆发，夯实了武汉房价基础，也可以说，经过2020年，武汉楼市更加成熟了，房价筑底成功，跌无可跌。

这点大家一定要清楚。

2

哪一部分人托起了楼市

说实话，疫情后武汉的购买力超出了我的预期，触底反弹的力量也让这座城市在热二线城市的角逐中，拿到了话语权。

但也并不能说，这个城市所有地方的房子都是值得买的。

通过调查和数据分析，我发现，武汉这个市场分化非常严重。

根据贝壳数据，我做了几幅图。

这几幅图一定要连起来看，我们发现2020年武汉楼市的几个事实：

1、武汉核心区，武昌、江岸、东湖高新、江汉及洪山等区域卖得最好，其中江岸区的房价涨幅最高；外围的江夏、黄陂等城区最惨。其中全市硚口房价下跌最多。

2、房龄对房子的影响非常大，我们看到，武汉0-5年的次新房卖得最好，20年以上的房子成交量暴跌了26.5%。

3、在价格上，武汉300万以上的房子同比去年卖得最火，房价涨势最猛，反而100万以下的房子最惨，成交量竟然下跌了25.1%。

4、户型上，120平以上的房子卖得最好，90-120之间的房子房价涨势最猛，而60平米以下的房子流通性很差。

数据整理完之后，我又给几个武汉的中介朋友打电话确认信息，反馈的信息和贝壳数据高度重合。

大体概括为：

武汉核心区、新的、大的、贵的房子卖得最好；郊区、老的、小的、便宜的房子卖得最差劲，房价跌得最多。

当然这种现象并不奇怪，2020年很多城市中都出现过，属于典型的“中高端购买力拉动整体楼市行情”。

主要原因跟上海基本一致，都是2020年货币宽松下，城市中产人群财富集聚，改善需求集中爆发。

还有一个原因就是“住房意识升级”。

去年武汉经过疫情洗礼，上千万人连续几个月闭门不出，或许悟出了好房子对生活的重要性。

这让我想起了武汉一个朋友，人挺抠门儿，但疫情之后，宁愿把存的钱都扔进去也要买一套大改善住房，因为实在受不了一家人憋在一个小屋子干瞪眼的生活。

人活着不就是为了舒服吗？

3

怎么买房？

有句话讲得特别好，“一次变故，会迅速看清一个人的本质”。

同样，一次重击，也会迅速看清一个城市的底色。

武汉非常典型。

疫情冲击后，房价表现异常“坚韧”，说明经济底子和居民购买力是没问题的，但巨大的分化趋势也告诉大家，武汉楼市机遇和风险同在。

但大家要记住一句话：

“逆势而行”的房子是最有价值的，答案已经在第二部分的三张图中讲明白了，多扫几眼，你就比别人强。

可以肯定的是，武汉2020年的行情反弹，基本没有炒作因素。

因为限购政策足够严苛：

武汉户籍，限购2套，而且第二套50%首付，144平米的则是70%首付，杠杆成本极高。

非本市户籍的，限购1套房，而且需要2年社保。

虽然是分区域限制，但看了一圈，发现非限购区域基本都在郊区，没啥人买，对整体行情也没什么影响。

所以，还是那句话，现在武汉楼市已经成功“筑底”，有购房需求的可以去看房了。

明年春节，武汉楼市应该会有一轮小阳春行情，价值还会由外向内集中。

当然大家不用太着急，因为武汉房价明年不会大涨。

一是有房贷利率限制，首套房5.68%，二套5.93%，在全国属于中高位。

2020年行情不错，武汉如果响应号召控制房价，明年房贷利率也不会轻易下调。

二是武汉去化周期并不低，房源足够。

我们可以看到，近4年武汉住宅用地供应都很高，2021年注定是新盘入市的大年。再加上2021年房企被“三道红线”压着，日子不好过，也会想办法低价放量回血。

这种情况下，大家可以把注意力多放在新房的打折季上。

如果想买二手房，就要尽量避开旺季，要么赶在小阳春开始之前，要么等小阳春过去，在年中或者年底的淡季买房。

总之，脱离疫情影响的武汉，比之前更扎实了，而且在高校资源和交通枢纽的加持下，这座大城会紧追杭州、成都等强二线城市，继续在自己的赛道上加速。

在这座城市中奋斗的人，应尽早得到城市红利列车的车票。