上海楼市新政，二手房交易风险激增

经上海市政府同意，市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。

一叶知秋，从过往倡导“房住不炒”发展到近几年的限购限售，如今房地产管控更进一步，也表明了国家层面对房地产市场降温和务求平稳发展的决心；在上海市祭出“最严”监管的同时，相信其他房地产市场过热的城市也将会出台相应的类似措施，以下就一起来了解一下该份意见的内容将对房产交易带来怎么的风险：

一、重点一：夫妻离异，三年内按离异家庭总套数计算；

过往有很多人士实施假离婚方式绕开限购政策，其中也不乏许多弄假成真的悲剧案例，一段时期内房产纠纷和离婚诉讼数量齐飞；而本次意见直接限制离异后的多套房数量冷却时间为三年，政策层面上是为了给方式降温用时间换空间，带对于各类房产交易却带来的许多风险，如早期存在提前签署购房合同或类房产交易协议但还未采取假离婚方式获得购房资格的人士，将可能无法完成房产交易，此间涉及的定金争议、违约金争议、价格涨跌损失等争议将激增。

二、重点二：增值税免征年限提高至5年

增值税免征政策一直是提高房产交易成本的存在，确实一段时间也降低了房产交易的过热需求，但随着房价的不理性上涨，逐渐出现了通过提前签署购房合同方式定期交易方法规避税负，但随着本次上海市直接延长政策至5年期限，又将导致许多争议产生，另外时间拉长也将加大交易风险；具体可见此前文章：警惕｜延迟过户交易二手房风险重重

三、重点三：房贷政策收紧，更加审慎

去年下半年至今年年初以来，国家层面已经在房地产开发企业融资端和住宅贷款端进行了许多限制，如针对房地产开出了“三条红线”（即红线1：剔除预收款后的资产负债率＞70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。），而对于住宅贷款端也针对不同银行的贷款占比进行了限制：

简单来说，也就是钱难贷了，许多房产交易的顺利进行有赖于银行贷款，而如今贷款端的收紧将进一步打击投资性质的房产交易，而诸如“借名买房”行为的各方也应该更加慎重，避免交易不顺畅导致各类争议或个人利益损失。