刘全：房地产调控第一目标应该是“降房价”！

2021年，房地产调控政策将坚持“房住不炒”，“因城施策”的大方向已经明确。刘全认为，引起房价上涨的原因很多，人口、地价和金融政策等是支撑房价上涨的关键因素。房地产调控政策金融三道红线、银行业房地产贷款集中度管理制度出台，预示着房地产金融政策日趋收紧。房地产调控政策从房企融资端和个人房贷端双管齐下，意在为房地产行业降杠杆。房地产调控第一目标应该是“降房价”，让老百姓能买得起房子才是正道。

据央行公布金融数据显示，2020年1-12月份，住户部门贷款增加7.87万亿元；其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。刘全认为，在房地产市场利益驱使下，住户部门购买房产的积极性有增无减，导致房价越买越涨。从客群层面看，房地产市场刚性需求、改善需求和学区房仍是主力购房人群。从结构层面看，人口逐渐向大城市迁移不可逆转，带动大城市、珠三角、长三角和京津冀地区等房地产市场需求量依然巨大。

据国家统计局公布的数据显示，2020年12月份，北京、上海、广州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳环比下跌0.1%；北京、上海、广州、深圳二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%、0.5%。刘全认为，一线城市房价再次领涨全国，与宽松金融政策密切相关。从供给端看，央行设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两个上限，主要是控制金融资本过度投向房地产行业。

刘全认为，2020年M2增速是名义GDP增速4倍，社融增速超过名义GDP增速5倍。房价上涨终归是一种货币现象，央行货币超发是房价上涨的主要原因。宏观政策既要防止房地产泡沫扩大，也要引导资本流入股市以化解经济风险。房地产调控政策要维护房价平稳上涨，避免房价大涨大跌；同时，要加强房地产融资监管。当前仍然依赖地产投资提振经济增长，一二线大城市市场仍有上行空间，三四线中小城市市场将面临供给过剩的窘境。

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作者：刘全

创作：2021年1月23日