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融创中国五折“卖资产”融资,“并购王”加速降杠杆

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  一手发债一手卖楼,融创中国(01918.HK)正在努力平衡其倾斜的杠杆天平。

  1月22日早间,融创发布公告称,于1月21日发行2笔美元债,合计规模达11亿美元,创下其历史美元债最大的单次发行规模。其中,3.25年期规模为6亿美元,利率5.95%;5年期规模为5亿美元,利率6.50%。

  与融创此前赎回的一笔优先票据相比,这笔美元债利率更低、期限也更长。去年12月9日,融创曾公告称,完成购买部分未偿还的于2021年到期8.375%优先票据,向票据持有人支付总金额约为3.318亿美元。

  以长债换短债,融创可缓解即期债务兑付压力。同时,该集团还计划出售部分商业物业,以快速回流现金。

  市场消息显示,融创正在筹划出售成都环球中心西区部分物业,资产买方关联方为“至信1145号环球投资集合资金信托计划”。

  记者从该信托计划的一份说明书中看到,民生信托拟设立北京响鸣科技有限公司,作为信托构架下的特殊目的公司(SPV),通过四期信托计划筹集8.2亿元,用以购买环球融创持有的成都环球中心7、8、9号商业物业。

  上述资产,系融创此前并购得来。2019年11月,融创大手笔并购,以人民币152.69亿元的交易对价,收购环球世纪及时代环球(目标公司)51%股权,并将目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团。

  到手仅一年多时间,融创便选择通过资本运作,折价出售给信托基金。上述计划书显示,标的物业建面合计63296.81平方米,商业部分备案单价2.5万/平方米,总价15.8亿元,信托计划通过SPV支付的购房价款仅为备案价的52%、评估值的50%。

  由信托以低于市场价接盘资产,实则是融创一个融资手段。据悉,该产品预期年化收益为,社会资本认购1000万(含)以上的,12月的年化率为7.6%/年;认购300万(含)至1000万(不含),12月的年化率为7.4%/年;认购100万(含)-300万(不含),12月的年化率为7.2%/年。

  该信托计划包含严格的对赌条款,对标的物业的租金收入、承租对象、装修预算等进行严格对赌。在此之下,设置三种退出方式:物业产权所有人推荐合适买家销售退出;期间设立触发条款退出;处置标的物业退出。

  具体来说,环球融创可推荐第三方买家,受托人足额收到已支付的购房款及租金收益后,配合解除销售合同,转让价格与协议总价差额的20%作为其浮动投资收益。若信托计划届满12个月仍有标的物业未处置完毕,受托人有权直接处置,融创对其投资本金、基础投资收益等提供差额补足。

  在业内看来,融创此举可快速实现项目变现和出表,短期内优化财务报表。2020年8月,住建部、央行和银保监会约谈多家房企,并划出房企融资“三道红线”,按2019年末数据,融创中国三道红线全踩。

  摩根大通研报指出,由于市场担心“三道红线”将拖累增长,融创中国去年大幅跑输大市。在上述背景下,融创加速通过多种方式降杠杆,包括放缓拿地、配股融资、分拆物业上市、处置非核心资产等。

  数据显示,环球文旅2019年末资产合计422.99亿元,由于经营业务持续投入,2017~2019年度的经营活动现金流净额为负,存货周转率和总资产周转率也有所下滑。售卖部分非核心资产,一定程度上可缓解资金压力。

  放到融创整个盘子中看,文旅业务贡献收入甚微,回款主力仍是地产业务。2020年,融创累计合约销售额5753亿元,同比增加3.4%;销售面积4102万平方米,同比增加7.2%;销售均价14020元/平,同比下降3.5%。

  “上半年由于北方项目比例较高,融创推盘速度受疫情影响较大。”广发证券表示。不过,尽管融创未完成6000亿销售目标,权益比下降至67.61%,但基于叠加2019年部分已售未回款金额,以及出让金科股份等,融创全年销售回款达5800亿元。

  建银国际认为,融创自去年通过减慢土储增速、减少投资及改善回款等方式来改善杠杆水平,预期公司2020年财务状况将明显改善,料其净负债率将降至少于100%及现金短债比高于1倍,由红档降至黄档。

  摩根大通也称,出售金科地产持股及分拆融创服务后,配合2020年土地资本开支有限,融创已有效减低净债务;另一方面公司在贝壳找房的持股获重估,相信已解决“三道红线”内其中两道,移除了重大风险。

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