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购房故事 | 手握1000万+,逃离北京,奔向广深

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  北京是有魅力的。

  从景山公园上俯视故宫,那种气派与庄严实在无法用言语描述。走在后海,不用摄入酒精,两旁的霓虹灯就晃得人迷醉。杵在钟楼前喝完一瓶北冰洋,接着再啖一口梨汤,虽然奇葩,却别有一番风味……

  在北京已经生活多年的田亮亮(化名,下简称田),以上的这些都已经成为她那稀松的日常。

  她在北京安了一个家,手握充足的资金,现在基本过上了无忧的日子。如果用四个字描述她本人,我想应该是人生赢家

  然而,这位人生赢家对北京的魅力并不感冒,相反,她还在很认真地考虑着——

  逃离北京。


  图源:摄图网

  .01

  从留下到失望

  通过不断地换房,田在2015年底就把房子换成了北京西城区的一套学区房,入手价将近9万/㎡。

  在田的记忆中,当时全国还没有均价破10万/㎡的房子,9万元/㎡的均价可以说是很高了。

  根据《第一财经日报》的统计数据显示,2015年(截至12月26日),北京新房成交均价为2.72万元/平方米,与2014年同期相比上涨9.9%。


  当时,田也认为自己买入时是比较贵的,但她坚信,学区还是有一定价值。

  后来,整个北京房地产市场都经历了一轮疯狂的涨价,田的投资成功了,2016年到2017年,田的房子就在一年多一点的时间里涨了将近七百到八百万,可以说实现真正的财富自由。

  而在这场投资大潮里,田同样也看到了,环京板块那惊人的冒进。

  田说,那个时候环京的房价是投资客的,很多人疯狂去投资燕郊,燕郊均价由1万/㎡左右,后来涨到3.5万/㎡甚至4万/㎡。



  资料来源:百度

  然而,这样的蜜月期并没有维持得太久。

  从2017年3月开始,北京就进入了严打模式,317政策的靴子落地,对中介还采取了严厉的管控。田称,链家上,网站显示只是那种15万/㎡以下的成交价,网上房价就显示不到,即使是有交易。

  环京地区开始了无一幸免的模式。

  2017年6月,廊坊市管辖范围内以县级单位限购,非本人购房要求连续缴纳3年社保或个税。不到一个月,房价降价约5000元/㎡,到年底时跌至2万/㎡左右。

  田说,即使是自己家所在的是全北京至贵的一个区之一西城区,都始终处于横盘的状态。非学区房的区域,在近几年内一平方米差不多能亏2万元左右。

  北京是带动周边房价上涨的一大标准,天津、河北都跟它看齐,如果连北京本身都没有动力,那么在北京投资房产的意义就变小了。

  庆幸的是,田并没有跟着别人投资环京,而是在2017年年底将300万左右的资金先放在理财产品上。

  不过,在她为此而“沾沾自喜”的时候,实际上她已经错过了南方的一波高潮。

  02

  南方飞涨与资产缩水

  谈到南方城市的房产市场时,田的语速明显地加快了些。

  田说,在北京严格控制的时候,不少的南方城市还在成长。

  北京与深圳两者购房观念不一样,北京更看重经济实力一些,由于北京贷款比例很小,比如说一套2000多万的房子,允许贷的款就在100多万左右,已经买得起2000多万房子的还会担心拿不出100多万吗?

  这就是目前北京的市场。

  当然,田不否认深圳人也有实力全款购房,但比起全额,他们会更乐于利用杠杆

  田称,假如深圳的人有约1000万的本金的话,可以撬动约3000万的资产。若手里有2000万,在北京只能买一套房子,在深圳或者可以一下子买个四五套。

  有钱的也进场,没钱的也进场,就算首付都交不出来,那边的人也会通过各种方法去获取资金缴纳首付。


  2020年润四万人抢房 图源:百度

  深圳的杠杆率实在是高得吓人,当她以为当北京严控,深圳等地也会同时实施严控之时,但实际上,南方的政策没有她想象的严格,这有点颠覆她的三观。

  田为自己算了一笔账,北京在2017年后算是处在横盘状态,但当时要是把资金都投在了南方的房地产市场上,应该已经翻倍了,感觉上间接“亏”了1000多万。

  买进深圳的人们就在赌房价会涨,田说得很笃定,而历史的结果证明,他们赌对了。


  资料来源:乐有家

  当我问到她怎么看两地的未来,田则自然地将话题转到了北京与深圳的落户政策上。

  虽然自己也在北京户籍家庭,但是其实没觉得北京户口能享受到很大的福利。

  北京对户籍管控非常严格,比绿卡更甚。

  她的户籍在外地,但北京并不是双方一结婚户籍就可以马上更换,必须是结婚满10年,双方年龄在45岁或以上,这两个条件才能通过结婚的方式落户北京。

  当年因为条件不满足,未能落户,后来考虑到丈夫孩子户籍都已经在北京了,她最后选择了落户深圳。

  如今田已经交了约三年社保,还有两年左右就能够拿到深圳的购房入场券。

  宽松的人才政策务必会直接扩大湾区的人口基本面,房地产市场长期看人口,田知道,北京没有办法放松入户,逐步紧缩的落户政策,除了能严控房地产市场外,也将成为发展的枷锁。

  .03

  进场的纠结

  虽然看好大湾区,也已经确认能拿到房票,田对未来还是有不少的顾虑。

  其中一个是高位入场的问题。

  田很直接地表示,自己要把这几年的“损失”补回来,最在意的还是收益。

  她认为质量比较高的物业集中在南山,但那边的房子的房价在20万/㎡左右,由于深圳不可能普涨,持有期会变长,起码要5年左右。

  前期透支太多,假如自己两年后入手,均价又能上扬多少呢?

  她也同时瞄准了与深圳一海相隔的广州,毕竟价格只有深圳的一半,涨幅会比深圳相对要大一点。

  田说,如果深圳20万/㎡,每平方只涨一两万,本金的比例可能只有百分之零点几,但要是8万/㎡入手,再涨一两万一平,涨幅就不一样。

  然而,购房政策的问题也摆在了田的眼前。

  对于外地投资者,广州开放的区域有限,南沙、增城、从化这些地区相对宽松,但田对概念性强的片区很坚定地say no。

  她认为有刚需的地方才能支撑房价,接手问题才是她要考虑的。

  田说,如果所有都好像杭州湾似的,光靠概念,挤满投资客,将来谁去那边住,退潮的时候就会知道谁在裸泳。


  她落户在深圳,可以在广州选择的区域就比较少,不确定性在逐渐加大,能不能有效地弥补损失,还需要更多的考察。

  .04

  未来已来

  在结束采访后的一天,田已经开始辗转多地并实行考察之旅,为的就是在广深寻求至适合入手的房子。

  这个执行力,也是没谁了。

  坦白来说,2021年的广深,依旧值得观望。然而我们也不能够忽视一句话,新手容易死于追高,老手容易死于抄底,高手容易死于杠杆,对于投资者来说,盲目上涨的场面大概率会消失,仔细挑选就变得非常必要了。

  假若你也与田一样有投资打算,近期可以关注此前有放宽入户消息传出的广州七区。

  其中可以密切留意黄埔、白云的房子,南沙的话可以关注一些比较高质量、交通有保障的盘。深圳的话可以留意南山、宝安等地的打新消息。

  总之,在小阳春即将来临之际,这是年初至好的入手机会,但个人认为再出现2020年大面积暴涨的几率已经很微了。

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