购房故事 | 手握1000万+，逃离北京，奔向广深

　　北京是有魅力的。

　　从景山公园上俯视故宫，那种气派与庄严实在无法用言语描述。走在后海，不用摄入酒精，两旁的霓虹灯就晃得人迷醉。杵在钟楼前喝完一瓶北冰洋，接着再啖一口梨汤，虽然奇葩，却别有一番风味……

　　在北京已经生活多年的田亮亮（化名，下简称田），以上的这些都已经成为她那稀松的日常。

　　她在北京安了一个家，手握充足的资金，现在基本过上了无忧的日子。如果用四个字描述她本人，我想应该是人生赢家。

　　然而，这位人生赢家对北京的魅力并不感冒，相反，她还在很认真地考虑着——

　　逃离北京。

　　图源：摄图网

　　.01

　　从留下到失望

　　通过不断地换房，田在2015年底就把房子换成了北京西城区的一套学区房，入手价将近9万/㎡。

　　在田的记忆中，当时全国还没有均价破10万/㎡的房子，9万元/㎡的均价可以说是很高了。

　　根据《第一财经日报》的统计数据显示，2015年(截至12月26日)，北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。

　　当时，田也认为自己买入时是比较贵的，但她坚信，学区还是有一定价值。

　　后来，整个北京房地产市场都经历了一轮疯狂的涨价，田的投资成功了，2016年到2017年，田的房子就在一年多一点的时间里涨了将近七百到八百万，可以说实现真正的财富自由。

　　而在这场投资大潮里，田同样也看到了，环京板块那惊人的冒进。

　　田说，那个时候环京的房价是投资客的，很多人疯狂去投资燕郊，燕郊均价由1万/㎡左右，后来涨到3.5万/㎡甚至4万/㎡。

　　资料来源：百度

　　然而，这样的蜜月期并没有维持得太久。

　　从2017年3月开始，北京就进入了严打模式，317政策的靴子落地，对中介还采取了严厉的管控。田称，链家上，网站显示只是那种15万/㎡以下的成交价，网上房价就显示不到，即使是有交易。

　　环京地区开始了无一幸免的模式。

　　2017年6月，廊坊市管辖范围内以县级单位限购，非本人购房要求连续缴纳3年社保或个税。不到一个月，房价降价约5000元/㎡，到年底时跌至2万/㎡左右。

　　田说，即使是自己家所在的是全北京至贵的一个区之一西城区，都始终处于横盘的状态。非学区房的区域，在近几年内一平方米差不多能亏2万元左右。

　　北京是带动周边房价上涨的一大标准，天津、河北都跟它看齐，如果连北京本身都没有动力，那么在北京投资房产的意义就变小了。

　　庆幸的是，田并没有跟着别人投资环京，而是在2017年年底将300万左右的资金先放在理财产品上。

　　不过，在她为此而“沾沾自喜”的时候，实际上她已经错过了南方的一波高潮。

　　02

　　南方飞涨与资产缩水

　　谈到南方城市的房产市场时，田的语速明显地加快了些。

　　田说，在北京严格控制的时候，不少的南方城市还在成长。

　　北京与深圳两者购房观念不一样，北京更看重经济实力一些，由于北京贷款比例很小，比如说一套2000多万的房子，允许贷的款就在100多万左右，已经买得起2000多万房子的还会担心拿不出100多万吗？

　　这就是目前北京的市场。

　　当然，田不否认深圳人也有实力全款购房，但比起全额，他们会更乐于利用杠杆。

　　田称，假如深圳的人有约1000万的本金的话，可以撬动约3000万的资产。若手里有2000万，在北京只能买一套房子，在深圳或者可以一下子买个四五套。

　　有钱的也进场，没钱的也进场，就算首付都交不出来，那边的人也会通过各种方法去获取资金缴纳首付。

　　2020年润四万人抢房 图源：百度

　　深圳的杠杆率实在是高得吓人，当她以为当北京严控，深圳等地也会同时实施严控之时，但实际上，南方的政策没有她想象的严格，这有点颠覆她的三观。

　　田为自己算了一笔账，北京在2017年后算是处在横盘状态，但当时要是把资金都投在了南方的房地产市场上，应该已经翻倍了，感觉上间接“亏”了1000多万。

　　买进深圳的人们就在赌房价会涨，田说得很笃定，而历史的结果证明，他们赌对了。

　　资料来源：乐有家

　　当我问到她怎么看两地的未来，田则自然地将话题转到了北京与深圳的落户政策上。

　　虽然自己也在北京户籍家庭，但是其实没觉得北京户口能享受到很大的福利。

　　北京对户籍管控非常严格，比绿卡更甚。

　　她的户籍在外地，但北京并不是双方一结婚户籍就可以马上更换，必须是结婚满10年，双方年龄在45岁或以上，这两个条件才能通过结婚的方式落户北京。

　　当年因为条件不满足，未能落户，后来考虑到丈夫孩子户籍都已经在北京了，她最后选择了落户深圳。

　　如今田已经交了约三年社保，还有两年左右就能够拿到深圳的购房入场券。

　　宽松的人才政策务必会直接扩大湾区的人口基本面，房地产市场长期看人口，田知道，北京没有办法放松入户，逐步紧缩的落户政策，除了能严控房地产市场外，也将成为发展的枷锁。

　　.03

　　进场的纠结

　　虽然看好大湾区，也已经确认能拿到房票，田对未来还是有不少的顾虑。

　　其中一个是高位入场的问题。

　　田很直接地表示，自己要把这几年的“损失”补回来，最在意的还是收益。

　　她认为质量比较高的物业集中在南山，但那边的房子的房价在20万/㎡左右，由于深圳不可能普涨，持有期会变长，起码要5年左右。

　　前期透支太多，假如自己两年后入手，均价又能上扬多少呢？

　　她也同时瞄准了与深圳一海相隔的广州，毕竟价格只有深圳的一半，涨幅会比深圳相对要大一点。

　　田说，如果深圳20万/㎡，每平方只涨一两万，本金的比例可能只有百分之零点几，但要是8万/㎡入手，再涨一两万一平，涨幅就不一样。

　　然而，购房政策的问题也摆在了田的眼前。

　　对于外地投资者，广州开放的区域有限，南沙、增城、从化这些地区相对宽松，但田对概念性强的片区很坚定地say no。

　　她认为有刚需的地方才能支撑房价，接手问题才是她要考虑的。

　　田说，如果所有都好像杭州湾似的，光靠概念，挤满投资客，将来谁去那边住，退潮的时候就会知道谁在裸泳。

　　她落户在深圳，可以在广州选择的区域就比较少，不确定性在逐渐加大，能不能有效地弥补损失，还需要更多的考察。

　　.04

　　未来已来

　　在结束采访后的一天，田已经开始辗转多地并实行考察之旅，为的就是在广深寻求至适合入手的房子。

　　这个执行力，也是没谁了。

　　坦白来说，2021年的广深，依旧值得观望。然而我们也不能够忽视一句话，新手容易死于追高，老手容易死于抄底，高手容易死于杠杆，对于投资者来说，盲目上涨的场面大概率会消失，仔细挑选就变得非常必要了。

　　假若你也与田一样有投资打算，近期可以关注此前有放宽入户消息传出的广州七区。

　　其中可以密切留意黄埔、白云的房子，南沙的话可以关注一些比较高质量、交通有保障的盘。深圳的话可以留意南山、宝安等地的打新消息。

　　总之，在小阳春即将来临之际，这是年初至好的入手机会，但个人认为再出现2020年大面积暴涨的几率已经很微了。