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在广州,尽量远离老破小!

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  撰文 | 米叔

  今天和大家聊聊每次谈及都会面临重大分歧的问题,“老破小”值不值得入手?

  先摆明我的观点:在广州,尽量远离老破小!

  从几次周期轮动来看,老破小的涨幅远远跟不上大市(除了学区房),渐渐偏离了主流市场需求。

  2020年是广州楼市的大年,天河涨完,黄埔涨,个别小区涨幅高达50%,不可谓不火。

  但是,稍稍研究成交数据会发现,领跑市场的只有豪宅盘与次新房,反观大部份老破小仍处于“滞涨”状态。


  举个例子,2017年天河棠德花园住宅均价3万出头,4年过去了房价还在原地踏步,基本不涨不跌。

  总体而言“老破小”的优劣势很明显,可以简单归为以下几点:

  优点:地段好,有的还有学区绝佳优势;

  缺点:居住舒适度差,升值相对缓慢。

  老破小,唯学区房不破!

  “老破小”主要集中在以前的老四区,这类住房普遍形成于上世纪八九十年代,广州房地产的萌芽时期。

  虽然地段繁华,但房子本身的质量却差强人意。统一的马赛克瓷砖、水泥抹灰的墙面,都是那个年代的标配。

  这类房子又分为两种类型,一种是强学区,一种是非强学区。

  先说说强学区老破小。


  上图是越秀东山口署前路学区房,房子建于1988年左右。

  别看外观比农民楼还像农民楼,没有小区还挨着大马路,每平米售价却高达6万+,吊打不少次新房。

  为什么能卖这么贵?无他,就因为带有署前小学学位,全市排名靠前的学校。

  在广州,学区老破小价格贵过豪宅,也是常有的事,


  华南农业大学宿舍楼,一套建筑面积58.59小户型,以620万的价格售出,单价近11万元/㎡!

  越秀龟岗社区,一套产证仅6平米的私宅,报价可达41万一平,

  均益大厦,一套31.85平米的单位,总价283万成交,单价冲破8.87万,对口东山培正小学

  侨怡苑,77.43㎡二房单位最新成交破7万+......

  这就是今年的学区力量,照样带着老破小起飞,追赶市场行情。

  但是除去学区房标签,那些非学区老破小的命运又如何?

  万年不涨的老破小,还有机会补涨?

  再来说说非学区的“老破小”情况。

  我们统计了市面上几个成交量较大的老破小放盘价格,对比发现大部分的小区价格都没涨,进入了一个“涨不动,略微跌”的调整期。


  以广州成交榜前三的棠德花苑为例,近90天成交35套,而且近期的成交价基本上低于挂牌价7-20万左右,议价空间大。

  2017年该小区均价在3.2万左右,2019年21号线开通后价格一度升至3.3万,而目前最新的均价回落到3.1万/㎡,远低于棠下板块近4万的均价。

  这意味着近三年该小区基本维持平稳阶段,整体呈略微下跌的趋势。

  那么,非学区老破小,还有没有涨的机会?

  
有一个结论可以直接告诉大家:可能要等到全市普涨,非学区老破小才有机会。

  细数每一轮的房产周期规律,板块从来都是轮动的,即龙头板块先涨>带动全面普涨。

  不过,等到老破小补涨,这轮周期也基本进入尾声了。

  老破小有没有未来?

  说实话,非学区老破小,从长远看是缺乏上涨预期的。

  首先,广州楼市有一个明显的变化,就是逐步迈入改善市场。

  所以,那些老破小,没有电梯,没有物业管理,户型陈旧,楼间距小,以及见缝插针的停车位……这些都与当下居住理念相距甚远,不符合时代潮流的东西,都会被逐渐淘汰。

  其次,随着新房市场的增大,城市发展的扩张,新区、新城不断发展,各种配套更有优势,更符合现代人的居住习惯。

  第三,随着时间的推移,房地产市场的主力肯定会变成95后、00后。他们更注重居住的舒适感与品质,所以宁愿去租长租公寓,也不愿意去接盘一个没有电梯、停车靠墙的小区。

  最后问一嘴,除开学校因素,你会不会选择买老破小?是因为它便宜吗?欢迎大家留言讨论~

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