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大部分买共有产权房的人,都没算清机会成本

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  上周,广州首个市级共有产权房项目榕悦花园,正式启动申购。据说1天半时间,1366套房源吸引了1813人申请,认购率达132%,申购为期1个月,持续到2月10日,预计申请人数还将大幅上升。

  

  为什么这么火?关键还是便宜。

  项目位于黄埔区黄埔东路,目前周边一手房已经突破3字头,但榕悦花园共有产权房均价仅1.2万/平,不同楼层价差上下浮动10%,按最小户型66平两房计算,总价只要70多万起。虽然承购人只能得到部分产权(个人占55%,政府占45%),但单看价格,还是非常划算。

  从申购条件来看,门槛也不算高。

  单身满30周岁,户籍满10年或本科以上学历,连续缴纳社保60个月,名下无房即可,已婚甚至不受年龄限制,夫妻双方都符合条件,还能获得优先配售资格。比起南沙的共有产权人才住房(需符合人才认定标准),这类共有产权房,确实是普通人最有机会上车的选择。

  

  ▲截图来自中国广州发布

  申购期截止后,全部申购者会先摇号确定3400户(如申购者不满3400户则跳过),这3400户进行二次摇号,符合优先申购条件的优先摇号,最终根据摇珠顺序确定全部1366名获得选房资格者,所以能不能买到房,说到底还是拼运气。

  更多共有产权房答疑,请戳↓

  想了解广州共有产权住房 ,看这篇就够了

  01.

  1/2市场价的共有产权房

  申购人数多,弃选率也高?

  但共有产权房难抢吗?可能未必。

  共有产权房并不是新概念,各省市都早有试点,虽然榕悦花园是广州首例,但从其他城市的情况来看,大部分的销售都是雷声大雨点小:前期申购人数多,但最终弃选率也高。

  以北京为例,多个项目就曾被曝出仅有10%-30%的去化率,近两年,多块共有产权地块也因地段过偏或地价过高,无企业报价导致流拍现象,当然,不同城市不同项目去化不理想都有自身的原因,广州还没有先例可供借鉴,但共有产权房谈不上红火,几乎已经是市场的共识。

  但值得注意的是,广州的政策规定,申购者如果摇中号,无论是否选房,就算你想要的房源被选走了,一旦弃选就会被列入禁购黑名单,3年内无法参与其他共有产权房摇号。

  部分申购者是抱着试试看的心态,真正的购买意愿并不强,而难得摇中却不买的原因,除了大部分共有产权房地段不佳、配套欠缺、设计落后外,最关键的问题其实是转让受限。

  房子本身有硬伤,只要够便宜都能忍,但难脱手产生的后坐力,杀伤力太强。

  首先,可以明确的是,共有产权房可以转手,但转手的条件相对苛刻。

  以榕悦花园为例,政策规定,两年后可以转让,但政府具有优先回购权,如果政府及代持机构放弃优先购买权的,可以卖给个人,但是要在政府公共平台卖给符合同样资质的人,如果有收益,按产权占比,可以得到55%收益。

  这就决定了,共有产权房后续虽然可以转让,但并不等于正常流通的商品房。定向卖给符合资质的申购者,注定定价不遵循市场规律,无法参照周边一二手房,涨幅的天花板被锁死。

  可以预见,共有产权房的转让周期更长,灵活性差;转让收益更低,机会成本高。

  02.

  流动性差,转让收益低

  什么人适合买共有产权房?

  部分申购者误以为共有产权房类似以前广州的限价房,其实,两者存在本质差别。

  限价房在限期后补齐地价就直接变成商品房,可以自由流通,但共有产权房只能在限定的市场里流通,变现能力差。但就算是限价房,早年房价也远远跑输市场,以萝岗的龙光和万科两盘为例,也是近年靠智慧城的规划才开始抬升,当初买入,错过的是广州房价涨得最快的十年。

  有人会说,共有产权房本来就是解决刚需住房问题,不应该考虑转手和收益,这绝对是最大的误解,自住不等于不需要考虑换房,而考虑收益也不等于投机。

  越是经济条件普通的家庭,越需要考虑资产流动性(想想为什么低收入者常常更喜欢工资现结的工作),急需用钱的时候,手中的资产是否容易变现,完全决定了一个家庭的抗风险能力。

  而只要买房,就必然要考虑转让收益,完全不考虑收益,租房才是最明智的选择。否则一次性投入一大笔钱,除了买一点安全感,完全无法对后续生活水平的改善起到任何作用,成本太高。

  这个成本,包括珍贵的首套房资格、持有周期内错过的上车机会、以及转让收益无法帮助置换而被抬高的换房门槛。

  所以,到底什么人适合买共有产权房?

  从居住需求来看,如果你打定主意一辈子就住这一套房,对未来人生的居住需求有充分的考虑(不需要升级配套和空间),比如单身主义者或不愁学位的教育工作者等,那确实可以考虑。

  从资产配置来看,如果你坚定看空广州未来10年的房价,或者确信把资产配置在其他渠道能跑赢楼市,比买商品房更能帮助未来置换,那先上车买入共有产权房,就当买个心安也无妨。

  不过,就算是上述两种情况,其实选择租房还更合适。但也不得不承认,有时买房并不是纯理性的决定,如果你是希望在这个城市更有安全感,并愿意单纯为这份安全感买单,那就买吧。

  假如你只是单纯觉得自己现在买不起商品房,其实没必要过早“认命”。尽量垫起脚尖,或者再努力两年,情愿买小一点远一点,但能为未来过上更好的生活,留出更多的流动性和可能性。

  03.

  附加值低,置换难度大

  共有产权房更要一步到位!

  本次推出供应的共有产权住房共6栋楼,有六种主要户型,分别为85平三房的A户型,77或88平的B户型,以及66平两房的C和E户型,67平两房的D户型,69平两房的F户型。

  三房户型

  

  ▲A户型85平三房

  

  ▲B户型77/88平三房

  两房户型

  

  ▲C户型66两房

  

  ▲D户型66两房

  

  ▲E户型67两房

  

  ▲F户型69两房

  其中,两房714套,三房652套,最大的户型也仅88平,最贵总价也在百万左右,因此大部分买家应该都会一步到位选三房。从户型图看,A户型85平三房相对更实用,南北朝向都有,预计会最抢手;而两房中CD户型都没有厅直出阳台,采光会受影响,空间设计最合理的是E户型,门槛也最低。

  不过提个醒,根据工作人员的答复,想买三房的申购者,届时如果摇中号时三房全被选走了,不选两房,那也算弃选,3年内无法参与其他共有产权房摇号。因此,如果对户型不够满意,建议同步了解广州后续即将入市的共有产权项目,确定各方面适配度够高再申购,免得浪费中签名额。

  比如近日网传的4号线新造站地铁上盖共有产权项目,虽然还未正式官宣,但有消息透露该项目将带来5000-6000套共有产权住房供应,建设周期为2020年7月至2022年8月,从地段条件上,明显优于榕悦花园,但目前具体申购条件和时间都待定。如果能等的话,不妨期待下这个新项目。

  总而言之,由于共有产权房后续转手受限,买家需要更谨慎挑选,确保各方面条件匹配自住需求,尽可能一步到位,才能避免后期置换被“套牢”。

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