大部分买共有产权房的人，都没算清机会成本

　　上周，广州首个市级共有产权房项目榕悦花园，正式启动申购。据说1天半时间，1366套房源吸引了1813人申请，认购率达132%，申购为期1个月，持续到2月10日，预计申请人数还将大幅上升。

　　为什么这么火？关键还是便宜。

　　项目位于黄埔区黄埔东路，目前周边一手房已经突破3字头，但榕悦花园共有产权房均价仅1.2万/平，不同楼层价差上下浮动10%，按最小户型66平两房计算，总价只要70多万起。虽然承购人只能得到部分产权（个人占55%，政府占45%），但单看价格，还是非常划算。

　　从申购条件来看，门槛也不算高。

　　单身满30周岁，户籍满10年或本科以上学历，连续缴纳社保60个月，名下无房即可，已婚甚至不受年龄限制，夫妻双方都符合条件，还能获得优先配售资格。比起南沙的共有产权人才住房（需符合人才认定标准），这类共有产权房，确实是普通人最有机会上车的选择。

　　▲截图来自中国广州发布

　　申购期截止后，全部申购者会先摇号确定3400户（如申购者不满3400户则跳过），这3400户进行二次摇号，符合优先申购条件的优先摇号，最终根据摇珠顺序确定全部1366名获得选房资格者，所以能不能买到房，说到底还是拼运气。

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　　想了解广州共有产权住房 ，看这篇就够了

　　01.

　　1/2市场价的共有产权房

　　申购人数多，弃选率也高？

　　但共有产权房难抢吗？可能未必。

　　共有产权房并不是新概念，各省市都早有试点，虽然榕悦花园是广州首例，但从其他城市的情况来看，大部分的销售都是雷声大雨点小：前期申购人数多，但最终弃选率也高。

　　以北京为例，多个项目就曾被曝出仅有10%-30%的去化率，近两年，多块共有产权地块也因地段过偏或地价过高，无企业报价导致流拍现象，当然，不同城市不同项目去化不理想都有自身的原因，广州还没有先例可供借鉴，但共有产权房谈不上红火，几乎已经是市场的共识。

　　但值得注意的是，广州的政策规定，申购者如果摇中号，无论是否选房，就算你想要的房源被选走了，一旦弃选就会被列入禁购黑名单，3年内无法参与其他共有产权房摇号。

　　部分申购者是抱着试试看的心态，真正的购买意愿并不强，而难得摇中却不买的原因，除了大部分共有产权房地段不佳、配套欠缺、设计落后外，最关键的问题其实是转让受限。

　　房子本身有硬伤，只要够便宜都能忍，但难脱手产生的后坐力，杀伤力太强。

　　首先，可以明确的是，共有产权房可以转手，但转手的条件相对苛刻。

　　以榕悦花园为例，政策规定，两年后可以转让，但政府具有优先回购权，如果政府及代持机构放弃优先购买权的，可以卖给个人，但是要在政府公共平台卖给符合同样资质的人，如果有收益，按产权占比，可以得到55%收益。

　　这就决定了，共有产权房后续虽然可以转让，但并不等于正常流通的商品房。定向卖给符合资质的申购者，注定定价不遵循市场规律，无法参照周边一二手房，涨幅的天花板被锁死。

　　可以预见，共有产权房的转让周期更长，灵活性差；转让收益更低，机会成本高。

　　02.

　　流动性差，转让收益低

　　什么人适合买共有产权房？

　　部分申购者误以为共有产权房类似以前广州的限价房，其实，两者存在本质差别。

　　限价房在限期后补齐地价就直接变成商品房，可以自由流通，但共有产权房只能在限定的市场里流通，变现能力差。但就算是限价房，早年房价也远远跑输市场，以萝岗的龙光和万科两盘为例，也是近年靠智慧城的规划才开始抬升，当初买入，错过的是广州房价涨得最快的十年。

　　有人会说，共有产权房本来就是解决刚需住房问题，不应该考虑转手和收益，这绝对是最大的误解，自住不等于不需要考虑换房，而考虑收益也不等于投机。

　　越是经济条件普通的家庭，越需要考虑资产流动性（想想为什么低收入者常常更喜欢工资现结的工作），急需用钱的时候，手中的资产是否容易变现，完全决定了一个家庭的抗风险能力。

　　而只要买房，就必然要考虑转让收益，完全不考虑收益，租房才是最明智的选择。否则一次性投入一大笔钱，除了买一点安全感，完全无法对后续生活水平的改善起到任何作用，成本太高。

　　这个成本，包括珍贵的首套房资格、持有周期内错过的上车机会、以及转让收益无法帮助置换而被抬高的换房门槛。

　　所以，到底什么人适合买共有产权房？

　　从居住需求来看，如果你打定主意一辈子就住这一套房，对未来人生的居住需求有充分的考虑（不需要升级配套和空间），比如单身主义者或不愁学位的教育工作者等，那确实可以考虑。

　　从资产配置来看，如果你坚定看空广州未来10年的房价，或者确信把资产配置在其他渠道能跑赢楼市，比买商品房更能帮助未来置换，那先上车买入共有产权房，就当买个心安也无妨。

　　不过，就算是上述两种情况，其实选择租房还更合适。但也不得不承认，有时买房并不是纯理性的决定，如果你是希望在这个城市更有安全感，并愿意单纯为这份安全感买单，那就买吧。

　　假如你只是单纯觉得自己现在买不起商品房，其实没必要过早“认命”。尽量垫起脚尖，或者再努力两年，情愿买小一点远一点，但能为未来过上更好的生活，留出更多的流动性和可能性。

　　03.

　　附加值低，置换难度大

　　共有产权房更要一步到位！

　　本次推出供应的共有产权住房共6栋楼，有六种主要户型，分别为85平三房的A户型，77或88平的B户型，以及66平两房的C和E户型，67平两房的D户型，69平两房的F户型。

　　三房户型

　　▲A户型85平三房

　　▲B户型77/88平三房

　　两房户型

　　▲C户型66两房

　　▲D户型66两房

　　▲E户型67两房

　　▲F户型69两房

　　其中，两房714套，三房652套，最大的户型也仅88平，最贵总价也在百万左右，因此大部分买家应该都会一步到位选三房。从户型图看，A户型85平三房相对更实用，南北朝向都有，预计会最抢手；而两房中CD户型都没有厅直出阳台，采光会受影响，空间设计最合理的是E户型，门槛也最低。

　　不过提个醒，根据工作人员的答复，想买三房的申购者，届时如果摇中号时三房全被选走了，不选两房，那也算弃选，3年内无法参与其他共有产权房摇号。因此，如果对户型不够满意，建议同步了解广州后续即将入市的共有产权项目，确定各方面适配度够高再申购，免得浪费中签名额。

　　比如近日网传的4号线新造站地铁上盖共有产权项目，虽然还未正式官宣，但有消息透露该项目将带来5000-6000套共有产权住房供应，建设周期为2020年7月至2022年8月，从地段条件上，明显优于榕悦花园，但目前具体申购条件和时间都待定。如果能等的话，不妨期待下这个新项目。

　　总而言之，由于共有产权房后续转手受限，买家需要更谨慎挑选，确保各方面条件匹配自住需求，尽可能一步到位，才能避免后期置换被“套牢”。