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上海楼市:东部领涨,西部跟涨,学区房已全面上涨!

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  提问:成哥好,目前居住上海,可用流动子弹30W,(月供可承受在5千以内;明年10月后可月供2W)上海买房成本太高,且二套贷款首付要6成。原来考虑郑州航空港恒大未来城75W首付4成的房子,如果上海上车,看了金山新未来樾湖88平三房163W付款82W子弹不够。老家步梯房担心拆迁,就算卖了也不一定够。河南目前还有一点房产,不知道要不要出手掉。如果后期考虑上海购房,在哪个区比较好。我们目前在浦东周浦,是考虑船头和惠南镇的,还是奉贤?或其他。请成哥给予指导!

  回答:你好,如今上海的楼市可以概括为“东部领涨,西部跟涨,学区房全面上涨。”最近一段时间上海学区房的涨幅已经从浦东,蔓延至浦西,所以如我们年初所料,目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。其实对于购房者来说,现在的市场真的很纠结, 一方面房价上涨,很容易引发踏空的焦虑,要赶紧买。另一方面,市场房东也开始抬升价格,惜售,基本上买不到好房子。从时机上来说,现在上海市场已经处于牛市启动期,如果没有调控的话,按照这个趋势,全市上涨1成,优质板块上涨2、3成问题不大。

  因为目前上海市场并没有出现全面牛市,所以短期不会有调控风险,行情还会继续飞几个月。但是客观上来说,未来上海楼市吃到调控是不可避免的,上海比北京和深圳调控都要松。所以对于想买上海房子的朋友,我建议一是要尽快买,尽全力买房,因为时机不等人,未来极有可能有限售2-3年,所以要控制好现金流,不要过分透支,要为楼市长持做准备。全市都有机会,但要么选择供求关系紧张的学区房,要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种),只要牛市时间足够长,前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

  你们在上海发展,如果收入没有把握跑赢上海房价上涨,建议把河南的房产都卖掉,置换上海,把有限的子弹用在刀刃上。首付100万,可以通过全款抵押的方式贷到7成,也就是总价在300万左右,这个价格其实买不到特别好的学区房,硬要买也就是个二梯队挂户口的房子。如果只考虑上车,建议优先浦东的周浦航头。惠南和奉贤有点远了,金山更是不要碰。

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  提问:成哥你好,请问一下,上海有一套房自住,无贷款,面积约140+,暂时没找到合适的置换房屋,手头有些现金,想入手一套小房子投资,因为限购,只能买法拍房,最近看田林十一村有套法拍房,是学区房,单价10+了,有入手的必要么?总预算300-400,现在很迷茫。

  回答:田林十一村学区房没有问题,可以入。法拍房水比较深,购入后是商品房,难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户,因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰,最好有专业人士指导。

  提问:成哥好!杨浦中原板块的65年老公房,挂牌480想置换,卖掉的话资金500万左右,想买宝山的上港新江湾,或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住,目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房,不知这两种方案是否合理。

  回答:上港星江湾,近国帆路站,靠近集装箱码头有噪音,配套一般,品质应该还不错,得房率低,总体看自住+投资可考虑的。曲阳,纯居住板块,配套尚可,教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老,品质一般,城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的,但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

  提问:成哥好,坐标上海,刚需首套,有购房资格,预算300,松江新城,地铁旁20年房龄的房子能选择吗,有对口学校吗?

  回答:松江新城房子不错,但就是太远,将来要出售卖出很麻烦。不是很建议,如果是自用学校可以选,否则的话,不如考虑泗泾和九亭这些地方,最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

  提问:成哥好,现在打算去广州置业了,但是很多片区已经涨价了。在目前的情况下选择我是去天河买还是黄埔还是番禺呢?总价500w左右。打算长持,未来打算卖掉再去买深圳,或者一直持有也行。请成哥给给意见!

  回答:你好,总价500万肯定优先选择天河了,有广州房票就优先选择天河。近郊的番禺、黄埔和天河是大家最关注的三个区,但投资客最喜欢买的是黄埔,原因有四:

  1、黄埔离天河最近,溢出效应明显,投资周期相对较短;

  2、番禺双一流门槛偏高,大多数人达不到;

  3、南沙很好,但被很多人认为投资周期偏长,有不确定性;

  4、黄埔均价4-5万,总价350-500万,首付100多万,单价和总价符合很多人的投资预期。

  提问:成哥好,坐标西安,子弹150,近期看了几个西安城北高铁新城的盘,经发白桦林溪,碧桂园文景府,合悦华府个人感觉不错,预计都是2022年交房,房姐对高铁新城的发展怎么看,长持5年之内是否具有投资价值?

  回答:感谢付费! 综合房企、地段、品质,项目特性看,白桦林溪优选:距北客站更近,有地铁2号线延伸站,及14号线站。产品为洋房和高层住区,经发在西安做的项目品质、服务和口碑不错。 高铁新城地段未来几年的发展价值将会显现。

  提问:你好,成哥,请问房子怎么样才能尽快卖掉呢?

  回答:大部分人知道如何买房,却不知道如何卖房。卖房的几个基本共同原则,详见内部分享。

  

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