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深圳楼市:过去贪便宜买了安居房的人,资产至少缩水一半

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往期问答收录在“五哥谈房”网易号,关注看更多回复
具体买房问题请私信提问

  

  问:你好,老师,我有170万在深圳哪里买房,在大亚湾也买的一套3居,在大亚湾有记录,现在,在深圳居住的是公租房,怎么布局,请老师指导,是等安居房的名额呢?还是买商品房呢?东莞能买吗?还是继续持有,我在龙华上班

  答:既然有排队安居房的资格(本市户籍+五年社保),说明你已经有买深圳的资格了,为何不买深圳,却要买东莞呢?东莞目前也有相关限购规则出来了。不推荐安居房的理由:第一,谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。第二,安居房十年不能交易,也不能买别的商品房,容易让我们错失城市发展红利,十年不能参与财富洗牌。第三,和优秀的人为伍,我们才能变得更优秀,我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性,大胆,积极进取,勇敢为家人创造未来的勇者。

  问:五哥你好,带学区的单间好,还是一房一厅好?

  回答:发现一个有意思的现象,如果一个小区学位一般,一房一厅的单价普遍会高于单间的单价,如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。如果小区带优质学位,那么单间的单价会明显高于一房一厅,如带宝安中学学位的都市翠海华苑,南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。原因:学位房比较好理解,因为学位房是由房子+学票组成,学票的价值是一定的,所以面积越小,自然单价越高。普通房子没有学位的溢价,一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性,功能分区,客餐厅和卧室是分离的,所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右,27平的单间单价11万左右,37平的一房一厅单价12万左右,这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话,那就坐稳名校这把交椅了,可以预见的是单间的单价肯定会反超一房一厅的,而这个现象可能在近一两年就会实现。

  问:请问多年后是华强城增值还是嘉富新禧、清平增值?您说华强城投资好些,好在哪里?看外观不高档。

  回答:华强城主要是承接大量的南山刚需外溢。沙井新盘嘉富新禧也有一定的潜力,片区在更新建设,中长期也值得入手。

  问:五哥好,我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套,目前市场成交价涨了约3成,715前在南山前海又定了一套900万三房(比市场价便宜近100万),已网签,原本想配婚买入,现在不确定能不能办了,又有点担心这个片区会横盘两三年,月供会把利润吃掉,我目前有三种选择:1、转售他人;2、换一个五成首期的人代持;3、继续想办法配婚破限购;如何选?如果坚持配婚,你们可以提供资源吗?谢谢

  回答:715之后,前海南是我们认为要跌的片区,因为居住属性弱,炒家太多,6月之后冲高到不理性的价格,比如佳兆业前海广场89平挂到1300万,泡沫令人无法直视。大家记住一点,炒作期追逐概念,横盘期回归居住。再说你这套,900万三房,应该还能扛过第一波跌幅,不过你现在的最大问题,不是前海横不横盘,月供会不会吃掉利润,而是你原本没有资格。715前有很多操作空间,现在基本都被堵死了。转售他人不是你想转就能转,除非你和卖家签了主体转让协议,同时还要找到接盘人;HP现在成本上升了,一是找不到,二是要把房子放到对方名下;代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走,做好损失定金的心理准备吧。最后说一句,你买入第一套已获利3成,在没有资格的前提下,715前又高价硬上第二套,导致今天的结果,这是人心不足的必然,也是引发严厉调控的因由。

  问:五哥好!正在办理深圳落户,没社保,被限购,目前深圳周边还有什么适合投资的区域,今天被深圳的销售导购到广州南沙万倾沙的恒大阳光半岛,售楼部人山人海,正在认筹中,如果投资加自住合适吗?

  回答:你好。南沙现在多是投资客,如果在南沙工作当然可以买。南沙发展起来尚需时日,如果做了长期的打算可以投资。有广州房票可以买市区,没有的话新塘短期投资会更好点,目前处于低位。

  

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