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知名房企曝大消息!此前5年跌超2000亿,财务压力巨大

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  文 | 金卫

  绿地控股二次混改终于有眉目了。不是十强收购十强,也不是中海万科。

  1月20日,绿地控股董事长、总裁张玉良在2020年度媒体交流会上表示,绿地控股的二次混改还在推进中,目前基本上意向企业是两家央企背景的金融机构。“按照国资委的方案,要引入的是央企金融机构,谈得比较深入的正是两家央企金融机构,一家为券商,一家为保险机构。”

  此前,一条“绿地控股将被万科+诚通组成的国企改革基金或中海和其他投资者组成的投资人收购”的消息在广泛传播,震惊了房地产行业和资本市场。

  张玉良在媒体会上专门针对此传闻予以回应,他表示,没有可能性。“昨晚第一次听说,之前没有接触过,如果是这两家同行,我觉得不太符合我们二次混改的要求”。

  对正在经历二次混改的绿地控股而言,合作伙伴固然重要,销售业绩也重要,还有股价和市值同样重要。此前,绿地控股由上市之际的3000亿到现在的700亿,缩水2000多亿,被外界喻为是绿地控股的市值魔咒,如何打破这个魔咒也是摆在张玉良面前的问题。

  

绿地控股两次混改之路

  2015年,绿地控股完成第一次混改并实现企业整体上市。那一次混改,因为形成了国有资本、社会资本、员工持股的股权结构,被称为“金三角”股权结构,被认为是上海国资的混改样本。

  上市之后的绿地控股借着资本市场的翅膀,在规模和利润方面实现翻番,2015至2019这五年,绿地控股的营收由2075亿增至4280亿;归母净利润由68.86亿增至147.43亿。

  但绿地控股对股民则有些不客气了。绿地控股上市时市值一度超过3000亿元,成为当时房地产板块的第一股。借壳之后,股价跌跌不休,由上市之初的3000亿跌到最低时的600多亿,蒸发了2000多亿,无数股民被套、割肉。

  2020年7月26日,绿地控股一纸公告,揭开了新一轮深度混改的序幕。

  绿地控股公告称,上海地产、上海城投拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有的绿地控股部分股份,拟转让的股份比例合计不超过绿地控股总股本的17.5%。股权穿透后,上海地产和上海城投均为上海市国资委100%控股。

  截至2020年三季度末,绿地控股的前三大股东分别为:上海格林兰投资有限公司,持有35.45亿股,持股比例29.13%;上海地产,持有31.42亿股,持股比例25.82%;上海城投,持有25.01亿股,持股比例20.55%。

  绿地控股的单一大股东格林兰,其实是绿地控股的管理层以及核心员工。绿地控股的股权结构被认为是没有控股股东和实际控制人的模式。

  绿地控股董事会秘书王晓东解释,绿地控股二次混改的目的和背景主要有三个:一是要进一步深化国资国企的改革,二是要进一步优化国资布局的结构调整,三是要进一步完善绿地控股的股权结构。

  张玉良表示,绿地控股要引进的是中央金融机构为主体的股东方,这一定调不变。“我们此前跟传言中涉及的两家房企万科和中海并未有过相关接触,我也是昨天晚上才第一次听到这种消息。”

  张玉良同时补充称:“就算这些房企参与,最多也是财务投资人,是小股东,占股不超过17.5%,不存在收购的概念。况且还要从上海市国资委下发的工作方案层面去考虑谁比较适合进入绿地控股做股东。”

  对于今年跨入65岁的张玉良,2018年11月16日成功实现连任绿地控股董事长,至今他已经在这家庞大的中国房地产国企、世界500强企业当了近30年董事长,较为罕见。二次混改对他的重要性,不言而喻。

绿地控股又未突破4000亿

  1月21日,绿地控股披露数据:2020年,绿地控股合同销售面积实现2909.3万平方米,较上年同期减少10.7%;合同销售金额约为3583.53亿元,同比减少7.7%。销售面积和销售额呈现双降。

  按照克而瑞数据统计,绿地控股是2020年房企十强中唯一出现销售额下滑的公司。

  作为中国房企昔日三甲之一,绿地控股近几年的表现不尽如人意,原本属于同梯队的房企纷纷冲击七八千亿规模时,绿地控股还艰难徘徊在4000亿门槛。原本绿地控股立下决心冲4000亿目标,偏偏2020年又赶上疫情。

  

  2020年全年,绿地控股实现营收4812.9亿元,同比增长12.43%,归属于上市公司股东的净利润137.2亿元,同比下降6.93%。

  截至2019年末,绿地控股总负债突破万亿规模,达到10143亿,剔除预收账款后仍高达6332亿,同期资产总额11457亿,真正实现了“万亿资产、万亿负债”。

  截至2020年三季度末,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.38%、净负债率为183.45%、现金短债比为0.78,属于踩中“三条红线”的红档房企,财务压力巨大。

  2020年8月,国家“三道红线”融资监管政策横空出世,绿地控股也成为同时踩中三条红线的十强房企。绿地控股为此加大力度去杠杆,根据此前绿地控股发布的业绩快报显示,绿地控股现金短债比累计提升幅度超40%;净负债率累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率也逐步回落。

  张玉良在媒体会上表示,绿地控股正按照相关要求要在2021年上半年进行降档。“我们可能一季度就要降档,降档指标要往前提。先降短债比,原计划今年6月份完成,按照现在数据来看,一季度降完一条线,其他两条线也按照要求,希望提早越多越好。这也是为了企业进一步的持久发展。降档降负债中还要坚持高质量发展,发展还是最重要的。就是绿地控股在确保降档的前提下,还要保持高增长。”

  目前,绿地控股正在推动旗下金融业务绿地数科分拆上市,按张玉良的最新说法是:“绿地数科计划引入战略投资者,未来三年内可能上市。”

  2020年11月23日,绿地控股注册设立“绿地数科”,注册资本199亿元。绿地控股将以绿地数科作为平台,完成对绿地控股金融业务的资产并购及重组,预计资产管理规模将超过1000亿元。

  绿地控股上市后经营和市值均不如意,不仅连接被碧桂园、恒大、融创、华润等房企超越,股价大幅下跌、长期低迷。

  

  截至1月22日,绿地控股的股价为5.8元,最新市值仅710亿,与万科A的3400亿市值相比,仅有其1/5。

  “上不去的股价,下不来的负债”,这是业内对绿地控股的一句评价。

  2020年初,绿地控股董事长张玉良在业绩交流会上公开表示说,对绿地控股的股价很惭愧,被资本市场严重低估。“我们净资产回报率接近20%,现在每股才7.9元,每股收益差不多300,和我们这个企业真的是不匹配。”

  孰知,张玉良的话音刚落,绿地控股股价又重挫了20%。2020年6月,绿地控股借着免税概念,股价一度炒作到了9.5元,市值攀升至1100亿。但是,概念炒作完,绿地控股股价从哪涨起来又回到哪去了。今年1月13日,股价又创出5.5元的新低。

  绿地控股股价长期低迷有多方面原因,其中投资机构减持套现是原因之一。上市前,绿地控股曾引入平安、鼎晖等战投机构,五家战投以5.62元/注册资本合计认购了20.87亿股,增资总额达到117亿,5名战略投资机构上市时获得超百亿的浮盈。

  上市之后,绿地控股的股价达到30元,试想如此大获利空间,谁不跑。于是,随着限售股的大量解禁,当初定增入场的投资机构大规模减持离场,到2018年一季度,绿地控股前十大股东名单中,平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗悉数离场,绿地控股的市值也随之大幅缩水。

  对于绿地控股被低估的问题,张玉良认为除了房地产行业被资本市场低估这个大环境,绿地控股资本市场估值低也有股东持股流动性以及分红力度不够等因素。

  新的一年,对绿地控股而言,挑战与困难依然严峻,10%的增长目标按绿地控股过去的经历,并不轻松。对正在经历二度混改的绿地控股而言,还有一个问题是股价和市值问题,绿地控股能否借引入战投者突破市值“魔咒”也受到关注。总之,对绿地控股和张玉良来说,每一步棋都会放在聚光灯下。

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