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上海打响2021年房地产市场调控的第一枪!苏州未来政策走势如何?

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  上海121调控新政解读

  就在昨晚,上海出台了新的调控政策,从需求端到供应端,来了一套组合拳,重点打击投资客。

  

  主要内容如下:

  1. 严格执行住房限购政策:夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

  2. 调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  3.严格 执行差别化住房信贷政策。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场

  4、完善新建商品住房公证摇号选房制度。优先满足“无房家庭”自住购房需求

  5.严格规范房地产市场经营秩序。严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

  6. 加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。

  7. 完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

  8. 2021年1月22日起政策执行

  政策原文如下:

  

  

  

  

  该政策从供应、需求、土地三个维度出发,打击投资客。

  首先,从需求端打击假离婚买房、提高增值税免征年限、严防违规信贷流入房地产,抑制投机需求,增长二手房流动周期。

  其次,整治供应端,处理捂盘惜售、人为制造市场紧张的卖房者。

  最后,在土地层面,增加土地供应,来解决市场供需矛盾,降低房价上涨预期。

  
我们具体来看:

  1. 对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  也就是说离婚3年内购房的,不能增加购房资格

  目前市场上有很多购房者采用离婚这种方式避限购,这条政策将假离婚短期购房之路堵死。

  这条应该是学深圳的715调控新政,7月30日出了补充细则,从深圳的调控效果来看,有效打击了假离婚买房的现象。

  2.调整增值税征免年限,以增加二手房的税费成本。

  在二手房层面抑制投资需求,有助于促进二手房交易的稳定,加强了住房的自住性质。

  3.严格执行差别化住房信贷政策,实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  加强对购房人首付资金来源核查,但具体力度还要看执行层面

  4.严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

  政府在需求端控制投机的同时,增加了对无房家庭的倾斜,切实地保护了刚需的权益

  5.增加地铁站周边、五大新城的新房供应。

  11号线以及嘉闵线对应的嘉定新城、 17号线对应的青浦新城、9号线对应的松江新城、5号线对应的奉贤新城和16号线对应的临港新城,将会有大量新房供应。

  稳定土地价格来解决市场供需矛盾,降低房价上涨预期。

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  调控新政的影响

  上海的调控新政的出台可谓“意料之外、情理之中”。

  出台的速度之快完全出乎所有人的意料。

  前天刚有些风声,昨天晚上政策就落地,而且政策相比传闻要更加严厉。

  为什么是情理之中呢?

  大家都知道,2020年第四季度,上海楼市异常火爆,新房开启“千人摇”模式,日光盘一个接一个,二手房学区房价格猛涨,这座国际级的大都市的楼市近乎疯魔。

  所以政策的出台也是完全在意料之中,只是比我们预料的时间要快一点、要利落一些。

  毫无疑问,上海121调控新政像一场及时雨,对当前正在火爆异常的上海楼市肯定是有一定的抑制作用。

  我们一起来看下:

  通过离婚短期购房渠道被堵,离婚购房的门槛大大提高,可一定程度上抑制投资型需求的“炒房”。

  增值税免征2年变5年,不满5年全额征收。可一定程度上减少二手房挂牌量,二手房购房成本增加,满五年的住宅相对好出手。

  值得一提的是,上海市场的二手房本就稀缺,再加上税费可转嫁到买家。但是额外增加的税费成本及持有增长的年限,应该能给火热的二手降点温

  上海121调控新政,具有一定的针对性,主要针对投资客,但打击不致命,也给上海过热的楼市浇上一盆冷水。

  需要强调的是,上海楼市的供需基本面没有改变,真正需求还是存在而且很多,这一轮火热其实就是由学区需求和改善需求拉动的。

  一定程度上,上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪,对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。

  2

  2021年苏州调控是否会加码?

  南京、上海接连出台调控新政,是抑制楼市过热、强调房住不炒的一个重要举措,也被视为全国楼市新一轮调控周期的信号。

  接下去,又有哪些城市会跟进?

  2021年苏州的调控会加码吗?

  我们认为,在“房住不炒”的方针指引下,苏州调控继续加码的可能性不大。

  
作为调控第一梯队城市,苏州调控政策在长三角堪称最严

  

  在过去的2020年,苏州市区商品住宅供应面积1107万方,同比增加23.55%;苏州市区商品住宅成交面积835万方,同比减少12.81%。

  苏州2020年市场呈现供大于求的状态,目前新房可售房源达到67225套,二手房挂牌量达到95971套。

  整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代这一点2021年也会延续。目前苏州购买端限制政策以“严”字当头 ,并通过降低落户门槛来增加规模城市需求总量。

  从这个层面来说,2021年苏州大概率不会加码调控。

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