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恳求那些大城市的大V们 请放苏州楼市一马!

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  最近上海楼市涨得轰轰烈烈,很多朋友坐不住了,纷纷跑来跟我打听,说苏州投资怎样啊?你看,上海和苏州离那么近,上海涨了苏州也该跟着涨才对嘛!

  我是丈二和尚摸不着头脑,上海和苏州看着近,那中间也隔着个昆山呢,两地的资源、人口、产业、交通、教育都是隔省如隔山,长三角一体化才刚刚起步,上海的购买力哪里能那么轻易外溢?

  通过朋友们的推荐,我这才发现,从去年的年末,到最近这段时间里,北京、深圳、杭州、重庆这些一线城市都有几个爆红的自媒体大号,纷纷关注起了苏州楼市。

  大V们个个指点江山,侃侃而谈,看似对苏州的房子了如指掌,张口就来:

  “工业园区绝对投资首选!特别是金鸡湖板块!”

  “哎,吴中吴江没前途,刚需不要买!”

  “噫!姑苏区好!就因为姑苏区什么都不令人满意,所以空间才大!”

  我出于猎奇的心态,辣着眼睛去看了看几位朋友给我推荐的几个视频和微博,大致整理出来这些外地人对苏州楼市的解读:

  苏州租房就能落户!投资首选!

  投资首选金鸡湖!苏州楼市会跟着上海涨!

  吴中吴江离上海远,没产业没未来!相城高铁新城2.8w,刚需首选!

  姑苏区就是不令人满意,所以未来空间才大!

  作为蹲在苏州的本地房地产媒体人,看了这些观点,心中是毫无波动,甚至还有点想笑:这是喝了多少啊?但凡有两粒花生米,都不至于醉成这样。

  自媒体大v的粉丝量多,蛊惑性强,虽然说出来的话谬误百出,却颇能让不少善良淳朴的朋友上当受骗,真以为苏州楼市是一片投资热土了。

  这里我来给大家仔细捋一捋,苏州楼市的真实模样:

  苏州租房“就”能落户?没那么简单

  关于苏州落户政策,在苏州房地产行业这个是必考题,每个人都记得清清楚楚。

  苏州落户渠道有两种,一种是走积分落户的路子,一种是走人才落户的路子。

  所谓的“租房落户”说的是积分落户,要求比较严格。人才落户和租房买房毫无关系,只和具体的学历有关系。这里我给大家整理了相关的资料:


  苏州人才落户要求


  苏州积分落户申请要求

  大家可以看到,人才落户是满足上面的要求,就可以直接落户。而积分落户的这些要求,只是你提交申请的必要条件,具体能不能落户,还要看你的积分情况。

  所以,苏州租房不见得能落户,就算你的积分排名靠前,还要房东同意,才能落户在租房的地址上。>>>点击查看苏州最新限购与落户政策

  话说回来,为了投资房产,而跑到苏州来落户,这是不是太费周章了?

  就像我这位北京的朋友说了:“好不容易才在北京落户,我为什么要落户在苏州?”

  不仅是北京,很多想要投资的朋友,都在落户和购房资格上被卡得死死的。他们有稳定的事业,稳定的家庭,并没有落户苏州的计划,也没有在苏州交社保的必要。

  苏州楼市的投资之路上布满了荆棘。

  现在投资苏州楼市到底靠不靠谱?

  首先放结论,苏州楼市目前并不是合适的投资时期。

  最近很多人拿热门的上海楼市来说事儿,认为上海火了,环沪楼市就都火了,苏州楼市必然也火了。

  这个观点在五六年前,还是符合逻辑的。

  那时候炒房团还没绝迹。最后一拨炒房团,趁着当时全国铺开的棚改,很是兴风作浪了一把。他们炒房的基本逻辑就是这样,一个城市接着一个城市往下走,击鼓传花一样让资金快速流动起来。

  但是现在是“房住不炒”的时代,这套逻辑其实已经不太合适了,特别是在长三角地区。

  你要买房?没问题!苏州欢迎你!来来来,社保先交一下,顺便落个户,为苏州的税收和城市发展做做贡献吧!

  诚然,我们能看到很多朋友,每天奔走在沪宁线上,在上海工作,在苏州生活。但目前来说,这部分人群规模太小,远远不能成为苏州楼市的购房主力,更不可能炒热苏州楼市。

  等到长三角一体化更加成熟,交通更加便利,两地的资源互通更加充分的时候,才有上海购买力大量涌入苏州的可能性。

  现在谈上海楼市火,苏州楼市必然火,逻辑上已经不存在因果关系。

  在动心思投资苏州楼市之前,大家要看两个数据:


  ·苏州目前光在链家就有9.58万套二手房源挂牌,加上链家之外的其他平台上挂的房源,保守估计苏州有15万套以上的二手房源正在寻找下家接盘。而目前苏州每周平均只能去化一千三百套左右的二手房住宅房源。


  ·苏州目前新房住宅存量虽然持续在下降,但依然有874.9万平,6.74万套。目前苏州每周平均去化25-30万平米房源。

  综合来看,苏州不论新房还是二手房,依然处于供过于求的状况。

  细分到具体地区板块和项目,可以看到园区奥体板块(在苏州,我们已经不说金鸡湖板块了)、新区狮山板块的改善房源,由于配套相当不错,而且价格有一定的倒挂,所以受到大量高端购房人群的欢迎。

  但这也无法作为投资的参考,因为抢房人群过多,导致这些热点区域一房难求,投资难度极大,而且价格虽然倒挂,依然处于高位,投资性价比不高,大家应该心里有数。

  然而除了这些热门板块,其他区域的房源销售情况并不是特别乐观,积累了大量房源,需要慢慢去化。

  再加上在苏州购买新房,3年内不能转让,购买二手房5年内不能转让的限售政策。现在苏州投资房产,那就真的是“只要买了苏州房,不辞长作苏州人”。

  吴中和吴江真的没有未来吗?相城高铁新城适合刚需吗?

  吴中和吴江当然有未来,未来就在太湖新城。

  特别是吴江太湖新城,目前已经趋于成熟。特别是去年12月12日,苏州湾大剧院开始运营,标志着苏州湾的成熟期已经到来。


  去年年底,太湖梢的国家级会展中心地块由中粮拿下,未来产业将在苏州湾区域,沿着地铁4号线一路铺下来,区域内部交通非常便利,有公园有商业综合体,还有太湖的湖光山色相伴,与园区的金鸡湖相比,虽是后起之秀,但气势万千,更胜一筹。

  作为一个房地产行业的大V,连苏州湾的情况都不知道,却敢闭着眼睛说“吴中吴江没有产业”,实在是让人齿冷。

  这位大V朋友还谈到了相城区的高铁新城,暴露了他的出身,很有可能是来自交通不是特别方便的西南地区,所以才会将“高铁”这个概念顶礼膜拜。

  实际上苏州的高铁新城早已经不“新”了。


  作为相城区传统老牌的住宅供应板块,价格曾经有过数次提升,现在价格已经升到2.8万元/平米的高度。

  这个价格,可不是刚需能承受的。

  大V说话很轻松,嘴皮上下一碰,就来一句“2.8万元的价格,还是不错的”,殊不知目前苏州刚需购房人群最多能够承受的价格,总价最多在3百万元左右。2.8万的价格虽然不是高不可攀,但从相城的各种配套来说,性价比是不太友好的。

  刚需购房,目前只有两条路:成熟板块的老小区;偏远板块的纯新房。

  是现在就享受城市繁华,还是将来拥抱惊人潜力,就看大家自己的喜好了。

  姑苏区什么都不能令人满意,所以就未来空间就大?

  首先这段话的逻辑就很成问题。

  某个板块不尽如人意,未来空间就大?

  要这么选房子,百分百被套牢好吗?

  其次,姑苏区不尽如人意这话,真的让人非常意外。

  众所周知,姑苏区是苏州生活气息最浓,人文气息最厚重,教育资源丰富、医疗资源密布、公交地铁交通四通八达的古城区。

  这样的地方不尽如人意,可能是喝多了浓烈的咖啡,再也享受不了一杯清茗。


  购房者对姑苏区的认可程度极高,没有新房就买二手。所以在苏州二手房市场,姑苏区的成交量常年排名前列。

  姑苏区作为古城区,经济上确实比其他各区要低一些,但是居住环境可不是单纯看经济、看产业来衡量的啊!

  最后要说的话:

  在最后,我不得不重新再帮大家回忆一下,目前我们整个国家的楼市大政策。

  首先是“房住不炒”。这是核心政策,一切的施政都是围绕着这个核心来的。所以投资房产,在现在其实颇有些不合时宜。

  其次是“一城一策”。各位来自北上广深成都重庆杭州这些大城市的大V们,在对苏州楼市夸夸其谈,指手画脚,评头论足的时候,首先能不能仔细了解、分析苏州楼市政策?能不能深入了解苏州各区、各板块的特色和情况?

  没有调查就没有发言权,光靠表面的数据,想当然地下结论,不仅仅浪费了关注你们的粉丝的时间和金钱,更对你们自己的专业度、可信度有非常大的伤害。

  求求你们高抬贵手,免张尊口,放过正在艰难前行的苏州楼市。

  好吗?

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