深圳“打补丁”，上海调控升级，东莞毫无压力？

1月21日，上海多部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，管控过热的市场情绪，稳定整体房价。

主要有两点调控政策值得关注：

一是“假离婚”，夫妻双方离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

二是“增值税2转5”，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

三是，信贷管控，对购房人首付来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

在此之前，深圳楼市调控再次“打补丁”。1月19日深圳再次发布楼市调控关于“假离婚”的楼市调控细则如下：

1、“7. 15新政”在途交易办理时间从2020年12月31日延长至2021年1月31日；

2、高层次人才购买首套商品住房，无需提供在深圳缴纳的社保或个税证明；

3、居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

两大一线城市，接连在2021年新年之际发布楼市调控政策，房住不炒的信号更为意志坚定。

上海在楼市过热三个月左右的时间及时出手干预，一定程度是担心春节后叠加“小阳春”行情，市场会更为疯狂；及时踩刹车，市场会继续保持惯性，慢慢降温，进而起到“稳调控的目标”。

这次上海楼市过热，一是接棒深莞市场高涨后的情绪，二是学区房的概念被彻底市场化，两者叠加后产生共振向上的效果，房价涨幅丝毫“不客气”。

房叔认为，这是正常的市场轮动情绪，上海的实力一定程度需要房价体现；一个“轮流吃饭的大环境”，上海该有自己表演的角色。

国内房地产市场可能会呈现深圳——广州——上海——北京——成渝——中部省会的轮动行情；这与“145”和“2035”的国家发展路径吻合，只是不同区域涨幅和市场情绪高低有差异，总体是房地产需要发挥它的“蓄水池”效应。

部分环绕大城市的城市，也能分到“一杯羹”，例如深圳与东莞的模式。

上海此次行情有滞后性，2020年宁波和杭州行情先启动；这更多是放宽落户政策带来的需求市场和资金对抗通胀的选择。

同时，深圳“打补丁”也是进一步表明稳定房价的决心。打新市场的混沌状态和部分政策“漏洞”，使得深圳部分新房市场成为一场资本的获利的大舞台。

听说深圳“打新市场”的好戏，在于认筹名单按社保和个税缴纳时长入围；有行业内人士反馈，打新房至少需要130个月的社保，才可能入围相关热门楼盘。

只能说，深圳的刚需真的是“钢”！

市场已经开始释放，北京楼市行情或将启动；同时广州楼市行情继续内部向上，慢慢向外延伸，最后广州也可能调控升级，市场就是用行动去体现结果。

对于深圳和上海楼市调控，房叔有几点关于东莞热门楼盘“打新热”的看法。

2020年7月25日东莞楼市调控升级后，二手房市场已体现调控效果；但是新房市场的情绪依然维持，特别是热门区域的楼盘；总体已有乏力状况出现，毕竟过热市场需要时间缓慢降温。

房叔认为，现在东莞对房贷利率提高的做法也是方式之一；房贷利率=LPR+基点数，基点数首套60转为80，二套80转为100。同时房贷放款周期延长和审批更为严格，可以控制市场流动性。

信贷管控是最好的调控方式之一。

对于热门区域的新房，认筹和购买资格，房叔认为可以在深圳模式基础上复制；避免市场把“投资”、“炒房”、“改善”混淆，进而成为资本获利的渠道。

东莞二手房成交数据可表明东莞调控暂未需要再次升级，仅是需要完善部分“价格倒挂”的新盘入市门槛和认筹门槛。注：上海增值税2变5的方式东莞不能复制，会彻底压制市场活跃性，上海市场背景和东莞差异较大，不适合。

或许可以采取依据楼盘的差异化调控策略，例如某热门楼盘入市可采取摇号和社保资格再次升级（首套2年，二套5年），又或者提高热门楼盘的首付比例，首套5成，二套7成。

无论如何，房价应该计划与市场同步向前发展的路径。

今天东莞的房价五年后再看，或许又是“白菜价”；只是现在任何城市的楼市，都要紧密结合当地经济发展需要，伸缩有度。

目前东莞楼市调控政策，对市场还是保持“友善”，只要市场有需要，购房资格和门槛总有一款适合你。