事件背景
经上海市政府同意，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。
又是“房事”！
2020年疫情结束，上海房价平均涨幅已经达到20%。尤其进入到2020年11月份以后，房东一夜跳价200万的新闻屡见不鲜。而最重要的是，因为房东惜售，上海市场已经无房可卖！
前滩高档住宅从2019年均价10万，涨到目前均价近20万；徐泾高档住宅从2019年均价5万，涨到目前均价10万！涨声一片!一片惊呼！
房产新政要点分析
一、交易税金增加，5年之内销售房屋，增值税全额征收！
《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
二、离婚3年内限购！假离婚行不通了
《意见》明确严格执行住房限购政策。一对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
三、严控住房信贷政策
《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
主要有3点，控制放宽节奏。
往年贷款只是控制总额，可能上半年就把全年贷款额度用光。今年新政，要求各银行控制节奏。预估是按照月度、按照季度拆分贷款指标。
贷款不好批准！严格审核贷款资质。
但是是不会结合银行流水、工资、社保、税单、个税综合申报一起核查呢？预估不会！
购房人首付资金来源要严查。
目前多次强调首付金来源是否来源于其他信贷渠道。但会不会进一步更严格，比如资金来源的合法性，有没有税单，这个估计还不会执行！
严禁信用贷、消费贷、经营贷违规流入房地产市场：
2020年初，疫情原因，政府鼓励小微企业复工复产，实行了宽松的经营贷政策，这些贷款有相当一部分涌入房地产市场。看来这一点，银行也心知肚明！今年政策，开始严控贷款违规使用！
四、无房刚需优先摇号。
完善新房公证摇号选房制度，优先满足无房家庭的自住需求。
五、第五，增加商品住房供应。
郊区轨交站、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度
六、坚持租购并举，坚持老城改造，
进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面
房产新政重点仍旧针对“炒房”！对目前房地产市场无本质影响！
房产新政重点仍旧在控制炒房，但是也误杀了一批有真正需求的人!以上新政要点政策，有三条政策控制需求，有两条条政策增加供应量！其他几条说说看看，无关痛痒！
新政对目前的上海的房地产供需市场，没有本质影响！
只是影响了一批炒房的人！在上海限购政策执行了多年以后，炒房也是有难度的！但是上海房价到底有多少是被炒房人购买的呢？笔者虽然没有见到过统计数据，但认为数量有限！
对于动辄上千万的房产，即使有人想炒房，这个天量的资金，也不是普通人可以做到的！而且房产变现很慢，不是投资者的第一选择！
上海房价暴涨主要有两点
一、供需矛盾：商品暴涨，而且是长时间暴涨，最主要的原因还是，供应小于需求！
·目前上海人均住房面积据统计23.7平方米，也就是3口之家大约可以住房70平方。大量家庭有改善需求;
·2016年第一批被限购的家庭，2020年到期，进入买房市场；
·上海人才新政引进来大量的高端人才这部分刚落户的新上海人，也进入了买房市场!
上海市场空投了近10万的购买力。
·但是供应量呢，目前上海可供出售的住房大约也就8万套！
二、疫情下流动性增大
因为疫情，2020年整体货币政策宽松，物价上涨，中国GDP突破100万亿!货币放水是导致房价暴涨的第二个原因！
上海房价会下跌吗？
因为新政影响有限，上海房价不一定下跌。而且随着税收增加，购房成本反而增加；所以，未来房产交易有可能变小，但价格未必下跌！
能被压制的需求就不是真的需求！
随着更多的人涌入长三角大都市圈，需求只会越来越大！
而且新政影响了一批有真实需求的但限购的人，这些人当无法购买住宅时，可能会先期选择购买商住房。
预测商住公寓价格可能会上涨！
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