文：凭栏欲言
2020年，银保监会主席郭树清多次表态认为“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”。
2020年末，上海房价已疯刷屏。
红到发紫！热到疯抢！上海新房摇不到，二手房一天一个价，学区房狂涨，中环内老小区无房可买！
“灰犀牛”似乎已经变成了“疯犀牛”？
01
日本1990
下图有一条明显的分界线。
1990年之前，日本M2大幅超越经济增速；
1990年之后，日本M2与经济增速基本匹配。
1990年之前，M2大幅超出实体经济所需，多余货币必然要去找地方套利，这就推动了日本房价飙涨，并脱离实体基本面形成泡沫，进而形成巨大的灰犀牛风险。
1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制同时，控制不动产贷款。
1991年日本M2增速骤然下行，此后日本M2增速与GDP增速基本匹配。
1991年中，日本土地价格开始下跌，房产泡沫爆破。
1992年3月，日本股市对比高位已经腰斩，8月，跌至高位的1/3。
02
为何而“疯”
在2019年初的时候，中国政府工作报告已经提出了社融与M2要与名义GDP增速相匹配；
2020年5月份，中国央行再次强调社融与M2要与名义GDP相匹配并略高；
2020年期间，中国出台房产融资三条红线，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，开始控制地产融资。
从日本经验来看，控制房地产融资是房价下跌的前兆。但为何中国在控制房产融资之后，一线房产价格反而发疯？
原因在于90年代日本控制房产融资之后，日本M2增速与经济增速基本契合；
而中国出台控制房产融资政策之后，中国M2增速仍然较高，超越实际GDP增速4倍以上。
2020年，中国M2增速是名义GDP增速的4倍，社融增速超过名义GDP增速5倍有余。
房产价格终归是种货币现象，货币超发是犀牛变疯的唯一原因。
03
限制手段将加剧市场分化
2020年，为防止房地产灰犀牛进一步膨胀，也为了让钱流入股市化解经济风险，中国陆续出台多种政策限制资金流入房地产。
“三条红线”对房地产融资进行限制；
建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构限期压降。
政策手段上在限制房地产泡沫吹大，但源头（M2）上却在发力吹大房地产泡沫，两种因素在房产价格上形成角力。
一个明显的事实是，行政限制手段很难彻底压制市场力量。
相反，手段与源头的角力结果将会房价加速分化，让一线房价泡沫继续吹大。
1） 从供应看。全国范围内房产供应已经严重过剩，2017年朱镕基之子朱云来就指出从全国范围考虑，房地产已经过剩30%。但整体不代表局部，一线城市土地供应较为紧张，一定程度上有利于一线城市价格上涨。
2） 从需求看。2020年居民收入严重分化。一方面，居民收入同比增速腰斩，收入不确定性增强，顾虑到突然用钱的可能，绝大多数居民在投资选择上需要顾虑到资产变现的便利性，一定程度上会规避房产这种变现周期长的资产，这会压制三四线城市的房产需求。另一方面，极少数人从M2超发中获得了较高的收益，积累了涌入一线城市改善居住条件、改善子女教育的需求。
3） 从信贷资源看。央行划定了涉房贷款比例上限（涉房贷款/总贷款）并限期达标，对中小银行的要求更加严格。对中小银行来说，要么需要扩大分母（总贷款），要么就需要缩小分子（涉房贷款）。由于中小银行揽存渠道较为狭窄，这会影响其扩大信贷规模（总贷款）的能力，如果无法迅速扩大分母，为了完成限期压降的目标，就得压降分子（涉房贷款）。这会迫使中小银行将信贷资源向一线城市（理论上的优质资产）配置。信贷资源抱团向一线集中，又会驱动一线房价上涨。反过来，这会导致中小银行倾向于压降中小城市房贷，会对中小城市房价形成进一步压力。
很容易理解到，限制手段会刺激信贷资源向一线集中的抱团行为，再考虑居民收入分化现象，房产供应不均情况，一线房价与三四线分化的现象将更加明显。
04
好资产才有大泡沫
然而，无论资产质量多么优质，只要其涨势超越基本面，就会形成泡沫。
最好的资产才有能力形成最大的泡沫。
90年代，日本一线房产是最优质的资产，但也形成了最大的泡沫。卖掉东京就可以买下整个美国。
1991年日本房产泡沫爆破后，日本东京房价跌幅最深。
而现在，深圳、上海正在急追猛进。“卖掉深圳的房子，能买下半个美国”的消息不胫而走。
05
分化加速泡沫爆破
从宏观面上，房产上涨的唯一原因就是超过实体经济所需的货币增长，参考M2-GDP-CPI来看：
2020年数值之高已经超过了2015年，这正是部分一线城市房价上涨的根源。
然而应急货币政策终要退出。
1） M2。至2020年12月，M2增速下滑趋势已经延续两个月。
2） GDP。在遭受疫情冲击之后，2021年或有一定程度的快速（V型）反弹。
3） CPI。货币超发已经开始向商品渗透，2020年中开始，各类大宗商品都在迅速上涨。2021年1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会介绍2020年金融统计有关情况，央行副行长陈雨露认为：“2021年我国的物价水平大概率会保持温和上涨”。已经对通胀问题打了预防针。
M2下降趋势，（GDP+CPI）上升趋势，喻示着宏观上，M2-GDP-CPI数值会下降，支撑房价上涨的力量将衰减。
在这种背景下，随着房价分化迹象加剧。
对于一线来说，房价加速上升将驱使加速背离基本面；对于三四线来说，一线房产对资金形成吸引截流效果，三四线房价缺少资金支持，具有下跌风险。
金融资产具有追涨杀跌的特性，一旦三四线房产价格下跌将很容易演变为杀跌爆破，并对外扩散，最终冲击一线城市吹大的泡沫。
如果货币上想要防范三四线房市价格爆破，M2增速或需要较大幅度超过经济（GDP+CPI）所需，这代表汇率上容易遭受投机冲击，同样可能引爆房产价格。
房价分化趋势会加速引爆房产泡沫破裂。
犀牛越疯，冲击越近！
END
PS：建议尽量少碰高风险资产，这属于压路机前捡钢镚。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
