随着2020年结束，各地的楼市成绩单相继出炉。珠海和中山作为大湾区置业的热点城市，无论是地理位置还是发展水平都相近。买房选珠海还是中山，常成为购房者纠结的难题。
今天，我们不妨用数据说话，看看过去一年珠中两地楼市的表现，为我们的置业决策提供更多参考。
春江水暖鸭先知。要判断一座城的楼市热度和未来走势，土地市场往往具有先行指标的作用——身经百战的开发商用真金白银为每座城市投票。
2020年，珠海招拍挂住宅用地21宗，成交20宗，平均溢价率19.80%。期间更是诞生了百亿地王——十字门一宗商住用地总成交价达104.76亿元，溢价率24.6%。
中山方面，年度招拍挂住宅用地14宗，成交13宗，平均溢价率7.78%。供应区域主要集中在马鞍岛和东区，年度地王诞生在马鞍岛，总成交价38.8亿元，溢价率0%。
▲十字门地王成为国内历史第26宗百亿地王
对房地产而言，2020年是难上加难的一年，前有新冠疫情肆虐，后有宏观政策调控。这一年，珠中楼市的成交量均出现双位数的下降。
珠海全年商品住宅成交套数为38115套，同比下降10.75%；但另一方面，新增供应也下降了9.82%，供销比回归1.0，供求关系趋于平衡。
中山全年商品住宅成交套数为54159套，同比下降22.12%；新增供应趋缓，供销比为0.8，供求关系趋于平衡。
需要注意的是，随着潮水退却，中山部分地区的成交量出现暴跌，如三角镇同比下跌82%，板芙镇同比下跌63%；我们熟悉的三坦地区，也分别下跌了24%和29%。
▲珠海高新区某楼盘开盘现场
无论出于自住还是投资，期待资产价格增值是每个业主的朴素愿望。从过去一年的房价表现来看，珠海业主似乎比中山业主更加幸福。
2020年，珠海住宅成交均价为26112元/㎡，同比上升17.77%。从月度走势来看，住宅价格在经历2-4月的快速下跌后，于5月企稳回升，下半年价格走势显著好于上半年。
中山住宅成交均价为13446元/㎡，同比上升0.86%。月度走势较为平稳，反映疫情对其房价冲击较小；但从下半年的表现来看，其上升空间也有限。
▲2020年珠中楼市月度量价走势，珠海(上)，中山(下)
去化周期是衡量楼市供需关系的重要指标。去化周期短，反映当地房源紧缺或购房需求强劲；去化周期长，则反映当地楼市存在供大于求或滞销现象。
截至2020年末，珠海库存维持在5.2万套左右，同比增加8.78%，存量去化周期约16个月。从区域来看，斗门、金湾的去化压力较大，分别为42个月和36个月；横琴是全市唯一库存量低于消化量的区域，去化周期约9个月。
中山存量住宅约5.3万套，同比减少26.70%，去化周期约11个月。其中，火炬呈三高状态（高新增、高消化、高库存）；西区、三乡、坦洲库存高，去化压力较大；南朗、阜沙、南区消化大于库存，未来有提价可能。
▲马鞍岛是中山楼市最热门的区域
供求关系是影响价格的基本因素。无论需求是向上还是向下，较小的供应量都有助于稳定价格；而较大的供应量无疑会对价格造成压力。
2021年珠海住宅预计新增供应511.72万㎡，可售总量达1034万㎡。斗门、金湾、唐家潜在供应均在百万㎡以上；而横琴新增供应仅9.21万㎡，可售总量约30.77万㎡（去年成交量约40.63万㎡），由此可见横琴住宅奇货可居。
今年中山住宅预计新增供应997.06万㎡，可售总量达1537.14万㎡。除东北部组团外，其他四大组团总可售量均在200-400万㎡区间，火炬、西区、南朗、三乡潜在供应均超百万㎡，竞争程度较为激烈。
▲2021年珠中各区域住宅预计供应量
2020年是不同寻常的一年，即使受到疫情影响，但珠中房价依然坚挺，表明购房者对当地市场的看好。而从量价关系、供求关系两大维度来看，珠海楼市的表现要好于中山。
2021年已经开始，两地楼市又将交出怎样的成绩单？我们拭目而待！
编辑：黄东生
策划：Chris Cheong
资料来源：珠海世联市场研究中心
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