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人们被飙涨房价支配的恐惧,又要回来了?

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  图片来源@视觉中国

  

文丨BT财经

  2020年年初,以深圳为中心的珠三角地区房价经历了疯涨;年中,杭州再现万人摇号;年底,上海楼市在今年持续回暖的基础上上演火箭式增长,诞生了13个千人摇号项目,认筹比率都在300%以上(即超过3人抢一套房),热门学区楼盘认筹率超过1200%(即12个人抢一套房),90%的新房开盘即售罄;其中一个项目首套验资就得700万,二套验资得有1300万,光认筹金开发商就收了60个亿……

  火爆的一手市场供不应求,带动了二手房市场一起上天。从10天涨40%已经是了不起的新闻,到网传有房东数小时涨价40万。涨价也就罢了,由于涨价速度太快,房东时不时毁约,宁可赔付双倍定金,也不愿错过新的出价,愿意签字并且不反悔的房东反倒相当稀有。


  在一手房摇不到号,二手房买不到手的情况下,很多购房者已经陷入“疯狂”状态,只要能买到房,此前对楼层、朝向、位置等等的要求全都可以靠边,生怕自己陷入无房可买的境地。

  上海的楼市,又“疯了”吗?

  上涨逻辑

  去年下半年,尤其是12月,上海大部分区县和各种类型的房价都出现了大幅上涨,其中学区房和中环内次新最为抢手。即,本轮带动房价的,主要是对优质教育资源的争夺和改善生活的需求。

  2020年起,上海开始实行“公民同招”与“民办摇号”, 即小升初也实施公民办学校同步招生,报名民办初中如未被录取的,将根据公办初中已分配入学的实际情况,由相关区教育行政部门按照当年度区、校招生政策和细则安排入学。

  此前上海的优质民办学校质量显著高于公办学校,而在新政影响下,很多优质公办学校周围的房子变成了炙手可热的学区房。

  疫情影响下,很大一部分原本计划安排孩子去海外就读的家长暂时放弃了这一想法,转而选择国内学校。即使没有彻底放弃,有实力的家长也愿意先做好在国外疫情继续恶化、不能正常入学或开课的准备,买房求心安。

  计划在上海就读的学生多了,学区房数量却是一定的。中国家长为了孩子的教育能有多拼,大家心里想必都有数。优质学校附近的房源就那么多,为了孩子的教育,别说30多平的房子卖到500多万,哪怕还得和其他竞争者为了签约打一架,可能都在所不惜。

  另外,在上一轮房价“疯牛”行情时,为了抑制房价不理性上涨、贯彻“房住不炒”的方针,上海市出台了“五年限购”政策,即非上海户口的购房者需要提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明(此前为两年)。到2021年,第一批赶上“最严限购令”的非上海户籍人士即将拥有购房资格,这对于上海的房价来说是极为有力的支撑。

  去年9月,上海加入了人才抢夺大战,宣布上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四所985院校的本科毕业生毕业后可直接落户。该政策在一定程度上说明,上海的购房需求在未来只升不降。

  教育和住在“老破小”中的居民改善生活的需求之外,上海作为长三角经济区的核心,国家的政策还在不断向其倾斜。临港新片区、虹桥国际开放枢纽、长三角一体化示范区……这些国家重点建设地区政策一出,意味着人才和资源的持续流入,必然会带动房价上升。

  需求不断增加的情况下,上海的房屋供给却显得不那么充裕。根据安居客发布的2020年上海全年统计数据,上海全市二手房共成交30.15万套,而二手房库存截至12月27日仅剩40347套,仅够去化1个多月。

  单从经济学角度看,上海楼市供不应求,再叠加现在流通货币量大,居民手中的现金多,如果需求都是刚需或是改善生活需求,价格上涨是符合市场规律的。

  上海出台调控政策?谣传!

  现实毕竟不是理论,人们不可能是完全理性人。由于上海楼市已经横盘三年,即使是正常上涨也容易引起恐慌。也许正常情况下,房价只该微涨,但买房人“买涨不买跌”、“越等越买不起”、“摇不到新房先买二手房保底”的心态,导致后续买房不顾真实需求的焦躁性入市,而这正是上海这次房价跳涨的重要因素。

  值得注意的是,20日有媒体报道称,今年1月11日,央行上海总部召开了2021年上海货币信贷工作会议,会议针对近期上海楼市摇号过热的情形出台了限制认筹等措施,有望更直接的抑制楼市向过热发展。同时还有一份《闵行区房管局会议纪要》在网上流传,文件显示了更详细的限制措施。

  然而,20日下午闵行区和上海房管局先后进行了辟谣。上海房管局回应称,并未出台楼市调控新政,只是针对目前销售环节中的不规范现象要求加强管理。

  我们捋一下思路:如果上海真的如媒体所说开始政策直接干预,调控楼市,说明政府认为这波上涨已经超出正常范畴,开始失控;而只是要求加强规范管理,则说明事态并没有那么严重,可以由市场自发调节。

  回顾一下上一次的“最严限购”出台的背景,就能更清楚的看到这次房价的上涨还不需要“看得见的手”出手。2014年的“930”新政后,二套房认定标准重新放宽(由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,即只要首套房的贷款还完了,二套房可以享受首套房的30%首付比例),加上之后营业税减免等一系列鼓励政策,导致2015年上海纯商品住宅成交面积出现同比54.2%的大幅增长。

  这种趋势延续到2016年,催生了上海楼市2016年一季度的恐慌性购房。2016年2月,上海纯商品住宅的成交均价同比上升了13.9%,接近2015年的全年涨幅。在此背景下,上海出台了被称为“史上最严”调控的“沪九条”。然而这次强制刹车效果没有持续多久,2016下半年全国土地市场火爆,上海楼市再次跟上,从6月开始连续量价齐升,尤其是8月“购房信贷新政”的传言,进一步加剧了恐慌情绪,催生“假离婚”买房高潮……

  之后,随着全国22个城市密集出台调控政策,上海在10月和11月两次进行政策加码,到2016年底,上海楼市才和其他地方一起,慢慢冷静下来。

  所以,没有出台调控政策,上海刚需买房人才应该松一口气。

  非理性上涨难持续

  2020年12月31日,央行和银保监会发布了对于银行房地产贷款管理的新要求,分别制定了“个人房贷占全部贷款的比重上限”和“各类房贷占全部贷款的比重上限”,被称为银行业的“两道红线”。“两道红线”下,银行发放房贷受到进一步限制。房贷缩减的大环境下,上海的房价很难保持长期疯狂。

  另外,上海和深圳一样,经济发展水平高、人口密度大。2020年3月10日上海市统计局发布的《上海市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示,截止至2019年末,全市常住人口为2428.14万人;全市下辖16个区,总面积6340.5平方千米。和北京对比——北京市全市下辖16个区的总面积为16410.54平方千米,常住人口2153万人——上海的人口密度可见一斑。

  在这样的人口密度和人才不断流入的背景下,上海的楼市能横盘三四年,几乎是“最严限购”全力压制的结果。对比上海和深圳的冰山指数(反应房价变动和楼市热度的指数)可以看出,由于深圳没有上海一样严格的调控政策,始终对人才开放,深圳的房价在2017-2019年也是温和上涨的,上海则不然。



  上海现在的涨幅可能有些超过正常供需关系,但就像被外力压缩的弹簧突然被释放,反弹过程中可能会蹦起来一下,最终还是要恢复正常长度。

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