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全南京,只有这里值得等待五年

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  作为长三角特大城市及新一线城市,南京这两年的发展有目共睹,无论是综合竞争力、还是城市文化软实力,南京都在大步前进。

  

  根据2020-2035南京城市规划,南京的主城发展将形成“一主一新”双主城的城市新格局。

  当江北新主城如火如荼开展建设时,江南主城的提档升级也备受瞩目,其中尤以河西、南部新城最甚。

  国家战略+高规划+高铁枢纽+强地铁+名校+商贸区,从区位地段、配套规划、土地供求、房价地价各方面来看,南部新城一开局,起点完全不输于河西!

  PART1

  走进国际化

  南部新城是城市进阶的重要一环

  细数南京的发展史,从21世纪开始,进入了一个大刀阔斧的阶段。

  城市的发展也由单中心向多个中心发展,这是大城市空间发展的客观规律。

  1.0时代,南京的中心在新街口

  1.0时代,南京的城市中心——新街口作为老牌CBD及商业中心,有着中央商场、大洋百货、新百、德基等大型商场,集合了商贸、居住、医疗等多功能属性。

  随着时代的发展,新街口面临着人口集聚、土地饱和、交通拥挤、停车困难、医疗排队等诸多新问题,由于缺少金融产业和高端企业注入,越来越无法支撑起南京屹立在世界高处的雄心。

  

  2.0时代,河西CBD成为南京新中心

  以2005年十运会为契机,并经过十几年的建设,河西已成为集金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的南京新中心

  然而随着城市建设理念的不断超越、新兴产业的发展壮大,CBD的建设在促进了城市经济发展的同时也导致了新问题的出现,如“钟摆式通勤”导致的“有商无民”现象。

  再者城市CBD往往面临土地资源局限、商务功能单一、CBD聚集的产业基本类似、同质化竞争加剧等问题,传统CBD建设模式下的河西新城,还是缺乏了一些活力。

  

  3.0时代,CAZ模式下的南部新城中心

  如果说过去近百年来,CBD是全球城市发展规划的核心重点,那么中央活力区(CAZ)就是未来全球城市发展的大势所趋。

  什么是CAZ?CAZ即中央活力区(Central Activity Zone),是CBD的升级版。

  CAZ的内涵是什么?CAZ在功能上承接了CBD的金融、商业、服务等主要功能,又强化了文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店居住等其他功能,是全天24小时的活动中心。

  在笔者看来,南部新城的起点之所以不亚于河西新城,之所以它会成为南京规划的第三个市中心,也恰是因为南京正以南部新城建设为契机,建设CAZ活力城市。

  

  (正在建设中的南部新城)

  美国伊利诺伊大学城市规划系张庭伟教授指出:“CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展,从单一功能分区向多功能混合使用,从重视物质建成环境转向强调生活品质从强调总量增长转向提升生活质量”。

  这种观点颇有一种“人民日益增长的物质文化需求”向“人民日益增长的美好生活需要”转变的感觉。

  CAZ的爆发力有多强悍?我们来看一组数据:

  伦敦金融城以CAZ为城市约1/3人口提供就业,金融产出占比英国国民生产总值约达10%;纽约硅巷以CAZ聚集无边界的科技产业,为约600万人口提供全新商业市场样本;芝加哥CAZ以全市约40%GDP贡献率,成为世界商务高地;新加坡滨海湾CAZ以巨型人造景观唤醒城市生机,成为世界级生态湾区。(数据来源:明源地产研究院)

  

  新加坡滨海湾CAZ(图片来源于ZOL论坛)

  CAZ,不仅是一个城市的核心,还把握了城市的经济脉搏,迸发出井喷式的城市力量,激活整个区域的无限活力。

  综合来看,南京步入3.0时代,城市的升级不完全以经济为导向,而是要走一条多功能、全方位的综合发展为导向的路径,南部新城的诞生,恰逢其时!

  PART2

  南部新城,会超越河西新城?

  如果说过去十年,河西占足南京城市“C”位。

  那么,河西之后,南京城市再度“南下”,2020南部新城的强势回归注定要跟河西分庭抗礼的!

  从规划逼格上看:

  

“得天独厚的主城先天优势使南部新城在新一代的城建板块中,独树一帜。其国际化城市规划、国际一流造城水平、先进科技的运用,则于后天制胜全城。未来,在红花-机场片区,拥有近百年历史的大校场机场,建立机场跑道公园、展览馆等历史文化设施。然而南部新城,除了对历史人文的尊重与保留之外,更将融合先进的国际化生活理念。”

  从南京城市格局上来看:

  相对于河西,南部新城的位置更接近南京中心。

  河西新城是城市规划上行政方面的中心;而南部新城则是地域上的中心,是江南的中心,西面是河西,东面是城东,北面是主城,南面是江宁,是东南西北交汇的一个区域。

  

  从文化底蕴上看:

  河西是现代化新城的代表,但是南部新城文化气息更浓,历史上,南部新城以大校场为核心的区域是著名的练兵场、民国首都机场,同时距离明城墙也仅1.5公里,金陵文化底蕴深厚。

  南部新城是城市文化发源地,更是城市文脉之根基。

  如果说河西代表南京现代化和物质文明,南部新城则是城市文化、历史、城市居住文明与精神文明的最佳结合。

  

  从城市发展可塑性上看:

  众所周知,南部新城是南京主城最后一片可以大规模开发的区域,白纸作画,每一笔都有无数个方向可以走。

  那么,我们来看南部新城已经走到了哪里:

  1、南部新城的城市配套,正随着区域的大规模开发而快速落地。

  ①、六线地铁上,南京各大板块交通的天花板:3、5、6、10、13、16号线六条地铁线汇聚,共设10个地铁站,是南京真正意义上的城市交通枢纽。

  

  ②、总体量约超300万方的商业体量:南部新城已汇聚了绿地之窗、金轮星立方、证大喜玛拉雅中心、万科九都荟等一众商业,总体量约超300万方。

  欧洲最大高端五星酒店——丽笙酒店也已经落户南部新城;法国老佛爷集团,拟在南部新城建设中法合作交流中心和老佛爷时尚中心项目。

  此外还有金陵华夏中心超40万方商业,金地商置约为72万方的城市综合体。

  

  (证大喜马拉雅效果图)

  ③、重大民生项目、亚洲最大医疗建筑单体:南京中医院(三甲医院),总投资约30亿元,建筑面积31万平方米,已于2018年年底投入使用。

  此外去年10月,南部新城医疗用地G63地块被银城国际以底价2.6亿一举拿下,这个综合体项目总投资约14亿元,将建设包括一家高端幼儿专科医院在内的健康产业,将打造国际医疗健康城,令人期待。

  

  实景图

  ④、一站式优质教育资源导入:南部新城共规划了超过17所中小学,包含了南京外国语学校、大校场夹岗九年制教育配套学校,初中为钟英中学分校、小学为游府西街小学分校,幼儿园为中华路幼儿园分校,区域内教育资源非常丰富!

  

  南京外国语学校效果图

  ⑤、江南地区规模最大的基础设施建设项目:南部新城核心区已经全面启动基础设施建设,建设内容包括各类主次干道、支路网、跨河桥,各类综合管廊,机场跑道整体地下空间建设以及响水河、机场河整治等。

  总投资约120亿元,是南京在江南地区城市建设中规模最大的基础设施建设项目。

  2、产业引进、资源导入很强势,人口导入能力强。

  这里发展的是以商务总部经济为核心,文化创意和健康休闲为特色的“1+2”产业体系,机场跑道周边分别引入国际商务总部、科创巨头、新型研发机构、独角兽企业、集文娱设计时尚传媒综合引进,以及以大健康产业为主导。规划人口达到了160万人,有很大的发展空间。

  

  (图源:南京南部新城)

  3、在CAZ赋能下,南部新城即将成为集文化、商务、居住、生活、生态合而为一的活力区,也是南京崭新的国际化名片。

  ①、中央活力文化区、城市未来会客厅:故宫博物馆、第二历史档案馆、江苏省文化艺术中心、御道街视觉走廊、机场历史保留建筑群等文化传承地,与大校场机场跑道公园、中芬交流中心。

  

  (中芬交流中心效果图)

  ②、中央活力商务区:总部经济引入约22个重大产业项目,将带来数百亿投资、数十万新增就业岗位;亚洲首屈一指的高铁站——南京南站虹吸人流量,将人流量转化为巨大商业流。

  ③、智慧城市标杆区:区别于宽马路、稀路网,南部新城不仅是密路网、小街区,而且还复兴街巷生活,马路限宽,不走机动车,为步行专用,遵循国家提倡的城市道路建设。

  南部新城还将建设约28公里综合生态管廊,成为南京100%达标二星级绿色建筑的城区,同时也是南京海绵城市建设排头兵。

  

  南部新城的规划放眼世界,具有可以代言城市国际化新中心的特质。

  对外与国际接轨,是展示南京面貌的国际化封面;对内依托不可复制的文化底蕴、稀缺生态资源,打造CBD升级版的中央活力区。

  城市生态美学被重新定义,人居价值在这里得到进一步升华。

  PART3

  跑道公园中轴线,南部新城的掌上明珠

  同为南部新城的核心区,大校场定位与“南京南站”部分有所不同,相对更宜居。大校场是秦淮区精雕细琢的区域,它不仅是秦淮区的压箱宝土地,也是南京对外展示的窗口。

  南部新城的核心在大校场,那么大校场的心脏又在哪里?

  有业内人士指出:“一条接近L型的响水河,其实也隔开了两个世界。即大校场的外围边缘区(大明路毗连区)与真正的核心区(跑道公园)。”

  也就是说,未来大校场最值钱、最宝贵的土地不在响水河以西的大明路,而是在响水河以东的心脏地带——跑道公园。

  

  南部新城鸟瞰图

  中国面向国际化的大都市,如香港、上海均有将机场跑道改造成跑道公园的先例,如香港启德跑道公园、上海徐汇跑道公园,均声名在外。

  笔者把大校场的跑道公园称之为,南部新城的掌上明珠。

  为什么跑道公园是南部新城的掌上明珠?

  1、大校场中心区域,承载着历史记忆的独特空间

  大校场,最早得名于明太祖朱元璋所建的练兵场及部分军事机构驻地。进入民国之后,为发展国防及航空事业,决定在废弃多年的大校场上征地建设机场。南京大校场机场曾是中国历史上最大的航空基地之一,亦是中国最高级别的航空总站。2010年代初,南京城要在大校场机场遗址上打造一座宏伟无比的“南部新城”,并保留了多座旧建筑,如美龄楼、民国大校场机场大件仓库楼等。2015年7月30日,南京大校场机场正式关闭,这座陪伴了南京城86年的机场成为了回忆。

  

  2、全国规模最大、保存最完整、最具活力的机场跑道公园

  大校机场主跑道将被完整保留,并打造全国规模最大、保存最完整、最具活力的机场跑道公园,在跑道两侧建设城市大型公共设施。

  跑道公园的打造目前暂定“九号云层”方案,该方案主要在跑道上升起一片片绚丽的云朵,该设计为跑道空间所需的照明和遮荫提供了支持。

  

  (大校场跑道公园效果图)

  以跑道为中轴线,一批重点项目也已初步敲定:南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心、中央级国家档案馆、中芬合作交流中心、洛克菲勒全球青年艺术中心、神机营文化公园等一系列文化设施。

  轨道交通方面,整条机场跑道被地铁10号线和地铁5、6号线串联起来,其中地铁10号线二期工程已经开启,地铁5、6号线正在建设中,预计2023年前后全面建成通车。

  一个以机场跑道为载体、具有国际水准的、以现代科技方式展现南京优秀文化的国际性文旅目的地,可见雏形。

  

  值得一提的是,在跑道公园的核芯之上,大咖即将登场。

  机场跑道沿线首批推出的重磅综合体巨无霸地块——金地商置G13,其住宅案名为“金地·大成雅境”

  项目规划建设约为72万方城市共生体,涵盖高端住宅、文化休闲购物中心、商务办公、高端公寓,其中约12万方购物中心自持运营。

  

  (来源:南部新城官网)

  就在最近,金地·大成雅境A分区规划出炉,拟建18栋12-29F高层住宅,建筑面积段约105-210㎡。其中3号楼为人才房,另配建2栋商业、办公用房及社区中心。

  据悉,项目住宅定位金地最新高端系“峯汇系产品”,预计月底前公开示范区。

  

  

  响水河以西大校场边缘地带的住宅,尚且卖得火热,那么位于大校场正核心,世界文化地标——跑道公园中轴线上的住宅产品,会收获多少买房人的青睐,我们拭目以待!

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